doc2016 zirveden bakış - Colliers International
download 
Şikayet Transkript
2016 zirveden bakış - Colliers International
2016 ZİRVEDEN BAKIŞ 2016 ZİRVEDEN BAKIŞ GAYRİMENKUL boğa PİYASASIsında hayat var mı? 1 Colliers international 2016 ZİRVEDEN BAKIŞ “Zİrveden Bakış” İsİmlİ bu rapor, gayrİmenkul pİyasasında henüz tavan fİyatlara ulaşılmadığını önermek amacıyla hazırlanmıştır. Ancak, Avrupa ve Bİrleşİk Krallık pİyasalarında fİyatlar sınırda olup, özellİkle ana segmentlerde zİrveye ulaşılmış görünse de, İkna edİcİ bİr düşme ya da yükselme eğİlİmİ görülmemektedİr. İşlem hacİmlerİ de aynı belİrsİzlİğe sahİptİr. 2015 yılında Avrupa’da İşlemlerİn tavan yaptığını İşaret eden kanıtlar bulunsa da, artış halen devam etmektedİr. Bunlara ek olarak, 2016’da tüm pİyasaları etkİleyen temel faktörler görece aynı kalmıştır. Bu nedenle, her ne kadar artan küresel, ekonomİk ve fİnansal belİrsİzlİkler yatırımcıları duraklatsa da, henüz “boğa pİyasası”nın bİttİğİnİ söylemek İçİn erkendİr. 2 Colliers international 2016 ZİRVEDEN BAKIŞ SATIŞA SUNULMUŞ GAYRİMENKUL ENDEKSİ OCAK AYINDA DÜŞÜŞ GÖSTERDİ. İNGİLTERE EPRA %-13,5 VE AVRUPA EPRA %-11,3 20 Şubat tarihli Financial Times yayınında boğa piyasasının sona geldiğini vurgulamak üzere kullanılan bir matador tarafından yaralanmış boğa görseli, birçok okuyucunun tepkisini çekti. Birçok Financial Times okuyucusu bu görselin kaldırılmasını talep eden ©Reuters yorumda bulundu. Bunun ötesinde, diğer birçok küresel göstergede olduğu gibi, ABD sermaye piyasasında FTSE100 ve S&P 500 endeklerinde yaşanan yaklaşık %10’luk düşüşe rağmen, yazının hayvanlara karşı yapılan zulmü öne çıkartdığını düşünen okuyucular, ABD sermaye piyasasının tehdit altında olduğu vurgusuna dahi katılmadı. Teknik olarak ayı piyasası trendinin tanımlanabilmesi için, en az iki aylık bir dönem içerisinde, fiyatlarda en az %20 oranında bir düşüş kaydedilmesi gerekiyor. Bu nedenle sermaye piyasasındaki yükselişin terse döneceğiyle ilgili endişeler şu an için doğru bir tahmin olmayabilir. Ocak ortasından beri gelişmiş ekonomilerde yüzde elli oranında iyileşme yaşandığını görüyoruz. Shanghai endeksi farklı bir tablo sergilemekle birlikte, 2014 yılında yatırım yapmış kişiler için hala %30’luk bir artışı temsil ediyor. Aynı şekilde, tahvil piyasalarında da volatilite hakim, Amerika Merkez Bankası FED Aralık ayında 25 baz puanlık faiz artışı uyguladı. On yıllık tahvil faizinde, ABD ve İngiltere’de yaşanan 20 baz puanlık artışın ardından, düşüşe geçen petrol fiyatları, 2016 HİSSE SENEDİ ENDEKSİ HAREKETLERİ YILBAŞINDAN BUGÜNE HAREKETLER kaynak: lse, ft, epra YEAR TO MID-JAN YEAR TO end-fEb 3 Colliers international 0% -5% -10% -15% -20% -25% ftse 100 küresel ekonomik daralma ve sermaye piyasalarındaki düşüşle birlikte Ocak ayında oran 35 baz puan indirildi. O tarihten bu yana da düşme eğilimi devam ediyor. Ticari gayrimenkul piyasasının bu dalgalanmalar neticesinde karşı karşıya olduğu soru basit. Gayrimenkulde yaşanan boğa piyasası yolun sonuna mı geldi? Diğer varlık endeksleri gibi, EPRA gayrimenkul endeksi de Ocak ayında düşüş gösterdi ve dalgalanmaya devam ediyor. Şubat ayı sonu itibariyle, İngiltere EPRA NAREIT endeksi yaklaşık %20 oranında düştü. Bu durumun aksine EPRA Eurozone’da sermaye piyaslarıyla paralel bir iyileşme yaşandı ve sadece %6’lık bir düşüş gözlemlendi. Mart 2015 tarihinde Colliers tarafından düzenlenen, ‘Boğa piyasası eğilimi daha ne kadar devam edecek’ adlı rapor ‘boğa piyasası’ kavramına odaklanarak, bu trendin ‘2016 dahil önemli bir dönem için geçerli olacağını’ belirtmişti. Bu açıdan bakıldığında, cevap tartışmasız olarak ‘henüz değil’ olmalı. Sermaye ve tahvil piyasalarının seyrine baktığımızda, gayrimenkul piyasasının İngiltere, Avrupa veya diğer pazarlarda tökezlemesini hangi göstergelerle açıklayabiliyoruz? Soruyu daha kısaca şu şekilde sorabiliriz: ‘2016’da ne değişti?’ Gayrimenkul temel konuları açısından baktığımızda cevap ‘pek fazla’ değil olabilir, ancak nicel göstergelerin ötesinde politik ve uluslararası güvenlik açısından baktığımızda oyuna sarsıcı değişikliklerin girdiğini görüyoruz. En doğrudan ve en somut siyasi tehdit unsuru olarak görülen İngiltere Referendumu, İngiltere EPRA endeksinin neden FTSE 100 ile orantılı bir iyileşme sergilemediğini açıklayabilir. S&P 500 şangay EPRA ingiltere EPRA avrupa blg. A view 2016 ZİRVEDEN from BAKIŞ the top 2016 2016 GAYRİMENKUL TEMELLERİ. neler aynı kaldı? 4 Colliers international 2016 yılında nelerin değiştini ve bu değişikliklerin ne kadar etkili olup olmadığını anlamaya çalışırken belki de en iyi yaklaşım ilk önce nelerin değişmediğine göz atmaktan geçiyor. Bu yaklaşım, gayrimenkul piyasasında önemli etkenler olan faiz oranı beklentisi, gayrimenkul yatırımına yönelik sermayenin oranı, demografik baskı ve uluslararası getiri arayışı kavramlarıyla ilişkilidir. Bu temel unsurlar genel olarak değişmemiş görünüm sergiliyor. Buna karşılık, değişen unsurlar arasında temel emlak fiyatlarının düzeyi, sınıflandırılmış gayrimenkul mevcudiyeti, borç koşulları ve imar durumu yer alıyor. Ayrıca, ekonomik ve finansal alanlarda, sermaye ve tahvil piyasalarında ayrıca döviz kuru hareketlerinde ve de çok daha zor ölçülebilir olsa da siyasi ve jeopolitik alanlarda yaşanan dalgalanmalar belki tüm bu etkenlerden daha önemli bir unsur olarak görülebilir. 2016 ZİRVEDEN BAKIŞ ABD’DE YAŞANAN ARTIŞA RAĞMEN, BAZ ORANLARININ ÖNÜMÜZDEKİ BEŞ YILDA GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNÜN ZİRVE YAPTIĞI 2007 YILI ORANLARININ YARISINDA SEYRETMESİ BEKLENİYOR. FAİZ ORANI BEKLENTİSİ – DEĞİŞİKLİK YOK G ünümüzde piyasalardaki faiz oranlarını tahmin etmek, karanlık bir sanat olmaktan daha çok bahişçilerin oynadığı bir oyun şekline dönüştü. İleri dönük tahminler önemini kaybetti. Her ne kadar Aralık ayında Amerikan Merkez Bankası FED’in uyguladığı artış, beklentiler doğrultusunda gerçekleşmiş ve bunun neticesinde gelişmiş pazarlarda hareketlilik gözlemlenmiş olsa da, hedef oranda %0 - %0,25 ve %0,25 - %0,50 aralığında yaşanan bu değişim, uzun vadeli beklentilerde çok büyük bir etki yaratmadı. Faiz beklentisi Aralık ayından bu yana önemli ölçüde düşüş gösterdi. ABD’de oranlarda yaşanan artışa rağmen, faizde düşüş beklentisi oluştu. Hatta gelecek beş yıl içerisinde, faiz oranlarının gayrimenkul sektörünün zirve yaptığı 2007 yılı oranlarının yarısı seviyelerine inmesi bekleniyor. Bu durum gayrimenkul piyasası için birkaç kilit etki yaratıyor. En önemlisi, gayrimenkule yönelik yatırım sermayesi oranının ağırlık kazanması ve yatırımcıların ‘ucuz kredi’ kullanabilmesi anlamında bu durum olumlu bir etki sunuyor. GECELİK KUR TAKASI FAİZİ ORANLARI 07 MarT 2016 KÜRESEL SERMAYE ORANI – ARTIYOR T Sermayenin küresel ağırlığı olağanüstü boyutlara ulaştı. Geçen sene muhafazakâr tahminlere göre, kurumsal sermaye, özel sermaye ve devlet fonlarının küresel toplam değeri 33 trilyon dolar olarak öngörülmüştü. 2015 sonu itibariyle, bu rakam 36 trilyon dolar olarak revize edildi. Toplam değerdeki bu artışla birlikte, gayrimenkul yatırımlarında hedeflenen oran da aynı doğrultuda arttı. Kurumsal yatırımcılarla ilgili rakamlar açısından bakıldığında, 2013 yılında %8,9 olan oran, 2015’de %9,6’ya yükseldi. Bu oranın 2016 sonu itibariyle %10’a yaklaşması bekleniyor. Ayrıca yapılan araştırmalar, bazı ABD menşeili kurumların bu oranın üzerinde %20’lere varan tahsis hedefleri olduğunu gösteriyor. Tahsis oranında yaşanan %1’lik artış 360 milyar dolara eşdeğer. Bu rakam 2015 yılı küresel yatırım cirosunun üçte birinden fazlasını temsil ediyor. Son birkaç ay içerisinde özsermaye değerlerinde gözlemlenen düşüş, yatırımın gayrimenkule yöneleceğine işaret ediyor. Sermaye piyasalarında yaşanan iyileşme, gayrimenkul yatırımına yönelik iştahın azalması doğrultusunda sınırlı bir etki oluşturuyor. Ayrıca, Yüksek Net Varlığa Sahip Bireyler ve aile vakıfları bu toplama dâhil değildir. Bu fonların toplamının da yaklaşık 53 trilyon dolar (CapGemini 2015) değerinde olduğu öngörülüyor. Özetle, 2016 yılında sermayenin ağırlığı, 2015 yılına oranla artış göstermiştir. 3% 2% 1% kaynak: BANK OF ENGLAND, AVRUPA MERKEZ BANKASI, ABD HAZİNE (22 şubat 2016) 0% -1% eur usd gbp 5 Colliers international 2016 2017 2018 2019 2020 2016 ZİRVEDEN BAKIŞ AVRUPALI ÇALIŞAN YAŞLI NÜFUS SAYISI AVRUPA GENELİNDE DÜŞÜYOR mİlYON NÜFUS DEĞİŞİMİ 2015 to 2030 10 5 0 KAYNAK: oxford eKONOMİ ÇALIŞMA YAŞI toPLAM -5 -10 -15 rusYA ALMANYA polONYA DemograFİK BASKI - ARTIYOR T icari gayrimenkul söz konusu olduğunda, en sevilmeyen etkenlerden birinin demografik baskı olduğunu söyleyebiliriz. Bu durum özellikle, hızla büyüyen, aynı zamanda yaşlanan nüfuslara sahip yerlerde, her yıl artan yükümlülükleri karşılayacak yeterli getiri bulma baskısını taşıyan emeklilik fonları söz konusu olduğunda daha belirgin görünüyor. ‘Baby boomer’ların emeklilik fenomeni genellikle herkes tarafından bilinmektedir. Gelişmiş ülkelerde, emekli nüfus, çalışma çağındaki nüfusdan daha hızlı büyüyor. Bu durum özellikle Kıta Avrupası ve İngiltere’de gözlemlenmekte ama Asya’da da benzer eğilimler bulunuyor. B u eğilimler göz önüne alındığında, hükümetler zaten yaşlanan nüfusa fon yaratmak konusunda mücadele ediyor. 2015 yılında, bu baskı yatırımların gayrimenkule yönelmesine etki etti. 2015 yılında Japonya’da, on yıllık devlet tahvili yıllık yüzde birden daha az bir getiri sağlıyordu, bu durumda devlet 60 milyar dolar tutarındaki emeklilik fonlarının uluslararası gayrimenkullere yatırım yapmasına küresel yatırımcı görüşü 2016 İSPANYA İtalyA fraSA İNGİLTERE olanak sağladı. Mart ayı itibariyle, on yıllık tahvil %-0.01 getiri sağlıyor (03-Mar). Açıkça, emeklilik fonları üzerindeki baskı artıyor. Aynı şekilde, ilk defa 2014 yılında küresel gayrimenkul portföyü oluşturmaya başlayan Tayvan İşgücü Emekli Sandığı’nın ardından Tayvan Kamu Hizmeti Emekli Sandığı 19 milyar dolarlık fonundan, 150 milyon dolarlık bir bölümünü ilk defa gayrimenkül portföyüne yönlendirme kararı aldı. Asya listesi uzamaya devam ediyor. Avrupa ve ABD emeklilik fonlarında da baskının arttığını görüyoruz. GETİRİ ARAYIŞI - YOĞUNLAŞIYOR 2015 yılı boyunca yatırımcılar yüksek seviyede risk almış olmasına rağmen, yeterli getiri elde etmek isteyen küresel yatırımcıların 2016 yılında da ek risk almaya eğilimi olduğunu gösteren önemli veriler bulunuyor. 2015 yılı sonunda hazırlanan Colliers Küresel Yatırımcı Değerlendirme raporu, yatırımcıların yarısından azının (%44) bekleme süresine girmiş olduğunu ortaya koysa da, 600’den fazlasının da ek risk almaya niyetli olduğu gösteriyor. 100% 75% 50% kaynak: colliers international 2015 2014 2015 6 Colliers international 25% 0% portföy genİşletme daha fazla rİsk alma daha fazla borçlanma gerİ dönüş hedefİ 2016 ZİRVEDEN BAKIŞ A view from the top 2016 Özet: ne aynı kalıyor Aynı şekilde, piyasalarda borçlanmanın daha fazla kullanılabilir ve uygun fiyatlı hale gelmesiyle oluşan avantaj, kazanç beklentilerinde de bir yükselmeye yol açıyor (İç karlılık oranları da %12,8’den %13,5 oranına doğru hafif bir artış gösteriyor). Artan riskle karşı karşıya kalan elverişli getiri arayışının ötesinde, yılın başlangıcında gözlemlenen ekonomik ve finansal dalgalanmalar ticari gayrimenkul yatırımının da riskli yatırımda yeni bir bölüm ile karşı karşıya kalabileceğini işaret ediyor. İngiltere Finansal İstikrar Komitesi 2012 yılında ‘uluslararası piyaslarda getiri arayışını’ küresel ekonomiler açısından tehlikeli olduğunu belirtmişti. Daha yakın bir dönemde 2015 yılı ortasında, OECD, emeklilik fonu yöneticilerine ve hayat sigortası şirketlerine, ‘yüksek oranlarda getiri arayışı’ için ‘alternatif yatırım fonlarına’ agresif bir yönelimin, mali geçerlilik açısından önemli risk teşkil ettiği uyarısında bulundu (OECD, 24 Haziran 2015). Ama gerçekçi bir yaklaşımla baktığımızda, tahvil ve hisse senedi gelirinin düşük olduğu bir ortamda, bu şirketlerin başka nasıl bir alternatifleri mevcut olabilir ki? Özetle, 2015 yılında ticari gayrimenkul piyasasında hâkim olan itici güçlerin birçoğu 2016 yılında da değişmedi. Hatta birçok açıdan bu itici güçler daha da önemli hale geldi. Bu durum elbette, 2016 itibariyle neyin değiştiği veya neyin önemli ölçüde farklı olduğu sorusunu gündeme getiriyor. Birçok dikkatli yatırımcı bu soruya ‘oldukça fazla’ unsurun değiştiğine yönünde cevap verecektir. Bir değişimden bahsedeceksek, bu durum, tüm varlık sınıflarında, finansal piyasalarda, ekonomik ve politik alanlarda yaşanan dalgalanmalardan kaynaklanmaktadır. KÜRESEL YATIRIMCILARIN YARISINDAN FAZLASI 2016 YILINDA GAYRİMENKUL PORTFÖYLERİNİ GENİŞLETMEYİ HEDEFLİYOR VE SADECE YARISINDAN AZI DAHA FAZLA RİSK ALMAYI PLANLIYOR 7 Colliers international Colliers international 7 A view 2016 ZİRVEDEN from BAKIŞ the top 2016 GAYRİMENKUL TEMELLERİ 2016 NE DEĞİŞTİ? VOLATİLİTE VE TEMEL FİYATLANDIRMA 2 016 yılının başından bu yana, mali ve hisse senedi piyasalarında yüksek volatilite hakim oldu. FTSE100 volatilite endeksi (FTSE: ALEX) ve S&P volatilite endeksi (VIX) Ağustos ve Eylül aylarında Çin’de sermaye piyasasında yaşanan düzeltme sonrasında görülene benzer seviyeler kaydetti. Seviyeler, 2012 yılı ortalarında Draghi’nin ‘Euro’yu kurtarmak için ne gerekiyorsa’ konuşmasının öncesinde izlenmiş volatilite ile aynı doğrultuda. Çin’le ilgili süre gelen ‘sert düşüş’ kaygısı, petrol fiyatlarının daha düşük seviyelere inmesinin küresel ekonominin zayıflığına işaret etmesi endişesi, Amerikan Merkez Bankası FED’in faiz oranlarını çok erken yükseltmesi yanlışlığı nedeniyle ABD’de yaşanan ekonomik toparlanmanın yarım kalmasıyla ilgili artan şüphe, gelişmekte olan pazarlara bağlı ticarete dayalı ekonomilerle ilgili genel korkular, Ortadoğu’da yaşanan kargaşa, Rusya’nın intikamcı tutumu, Avrupa göçmen krizi ve AB Referandumu gibi politik karışıklık, yatırımcılar açısından ürkütücü unsurlar kombinasyonunu teşkil ediyor. Kısacası teklifler üzerinde etkili olacak hazır bir endişeler listesi mevcut. A ynı şekilde, tahvil faizlerinde de dalgalanmalar gözlemleniyor. ABD’de on yıllık tahvil faizi Aralık ayında %2,15’den %2,30’a yükseldi ve Şubat ayı başında ise %1,87’ye geriledi. İngiltere’de ise aynı dönemde %1,76’dan %1,95’e yükselen on yıllık tahvil faizi daha sonra %1,57’ye geriledi. Şubat ortasına kadar, tahvil getirisi küresel olarak yeni boyutlara ulaştı, on yıllık Japon tahvilleri negatif oranlarda seyrederken, ABD’de ve İngiltere’de oranlar %1,70 ve %1,40 seviyelerinin altına düştü. Gayrimenkul yatırımcıları açısından bu durum iki farklı etki yaratıyor: 8 Colliers international 2016 ZİRVEDEN BAKIŞ GAYRİMENKUL YATIRIMI DİĞER YATIRIM KATEGORİLERİYLE KARŞILATIRINCA MANTIKLI BİR ARAÇ OLMAYA DEVAM EDİYOR YILLIK GETİRİ (% YILLIK) 50 40 30 20 KAYNAK: haver, MSCI 10 GAYRİMENKUL SABİT GETİRİLİ MENKUL KIYMETLER ftse 100 0 -10 ARALIK 09 ARALIK 10 ARALIK 11 ARALIK 12 ARALIK 13 ARALIK 14 ARALIK 15 (1) Volatilite Diğer yatırım araçlarındaki volatilite, gayrimenkul yatırımını doğrudan tetikleyen bir etken. Tarihsel olarak bakıldığında, reel aktifler daha az volatilite göstermektedir. Ayrıca, yatırım araçlarının getiri profilleri incelendiğinde gayrimenkul hala açık ara farkla daha fazla getiri sunuyor. Aralık 2015 itibariyle, İngiltere’de toplam gayrimenkul getirisi hisse senedi getirisinin %10 üzerinde gerçekleşti. (2) Fiyatlandırma Gayrimenkul yatırımcıları genel mali piyasa öngörülerine duyarsız değil. Gayrimenkul yatırımları daha az volatilite göstermekle birlikte, temel fiyatlar geçmişle kıyaslandığında yüksek seviyelerde kalıyor. Kilit Avrupa pazarlarında, A sınıfı ofis getirisinin 2007 yılında %4,00 ile %5,25 arasında değişen oranlarla piyasada zirve yaptığı dönem, günümüzde %3,25 ile %4,50 arasında değişen oranlar karşılaştırıldığında, ortalama 75 baz puan daha düşük bir seviye görüyoruz. Bu durumda yatırımcıların esaslı bir fiyat revizyonu beklentisi anlayışla karşılanabilir. GETİRİ: A SINIF OFİS VE 10-YILLIK TAHVİL ORANI% KAYNAK: colliers international, oecd A SINIF OFİS GETİRİSİ 10YILLIK TAHVİL 9 Colliers international 8% Açıkça farklılık gösteren unsur getiri baskısıdır. 2007 yılında, on yıllık tahvil getirisi neredeyse A sınıf ofis getirisiyle başa baş seyrederken, 2016 yılında on yıllık tahvil getirisi %2,75 oranında daha düşük seyrediyor. Açıkça, temel yatırım araçlarına daha düşük getiri seviyesinden yatırımlar devam edecektir. Bu nedenle, birçok yatırımcı uzun bir dönem için gayrimenkul getirisinde önemli bir yükselme yaşanması olasılığını zayıf bir ihtimal olarak görüyor. Aslında, bazı gözlemciler, gelişmiş ülkelerin GSYİH büyüme hızının, öngörülebilinen uzun vadede, düşük seviyelerde gerçekleşeceği ve para politikalarının bu doğrultuda ilerleyeceği öngörüsüyle, bundan böyle temel ticari gayrimenkullerin daha dar ve düşük bir getiri ölçeği içinde işlem göreceğini işaret ediyor. İngiltere’de yakın tarihte yapılan ‘rayiç değer’ analizi, kiralamada öngörülen işlem artışıyla ilgili güçlü beklenti ve on yıllık tahvillerin düşük getiri oranı dikkate alındığında, temel gayrimenkullerin rayiç değerden uzakta olmadığını gösteriyor. 2007 2016 6% 4% 2% 0% MÜNİH madrİd parİs londRA BATI londRA MERKEZ MÜNİH madrİd parİs londRA BATI londRA MERKEZ 2016 ZİRVEDEN BAKIŞ ÖZEL SERMAYE YATIRIMCILARININ belirledikleri EN BÜYÜK SORUN CAZİP FIRSATLAR YAKALAMAK Prıvate equıty (ÖZEL SERMAYE) FON YÖNETİCİSİNİN KARŞILAŞTIĞI ZORLUKLAR kaynak: 2016, preqin küresel gayrimenkul raporu 11%dİğer 6%performans 56% CAZİP FIRSATLAR YAKALAMA 27%fon yaratma GAYRİMENKUL STOĞU ÜZERİNDEKİ ETKİ T emel varlıkların ‘tam fiyatlandırılması’ üzerinde etken olan ana unsurlardan biri, gelecek getiri beklentisinin getiri baskısına bağlı olmamasıdır. Bu durumun aksine, yatırımcıların temel varlıklara yönelmesinin en önemli etkenleri, gelir ve getiri sağlayacak kiralama hacmindeki büyümedir. Bu nedenle, yeni temel yatırım varlıklarının bulunmaması halinde bu yatırımcıların mevcut varlıklarını satması muhtemel görünmüyor. Preqin araştırmasının gösterdiği net sonuç cazip fırsatların bulunmasının zorluğudur. Bu durum ve yarattığı etki, yatırımcı türüne ve tarzına göre değişiklik göstermektedir. Özel sermaye yatırımcıları genellikle 3-7 sene için çalıştırabilecekleri ve daha sonra tekrar satabilecekleri katma değerli fırsatlarla ilgilenmektedir. Temelde, pazara uzun vadeli yatırımcıların girişi arttıkça, piyasada mevcut olan stoğun rotasyonu azalıyor. Bu durumun ana etkisi, yatırımcının ilgisini rekabetin daha az yoğun olduğu ‘alternatif’ gayrimenkullere yönlendirebilmek. Bu alternatif arayışı aynı zamanda, yaşlanan demografik yapı, büyüyen şehirli ve dijital nüfus ve de teknoloji gibi mega trendlerin önemli etkisiyle de şekilleniyor. ALTERNATİF GAYRİMENKULE YÖNELEN EĞİLİM Ö ncelikle, alternatif gayrimenkul kalitesi, türü ve konumuna değerlendirilmektedir. Art arda birkaç yıl yaşanan artıştan sonra, alternatif gayrimenkullere yapılan yatırım 2015 yılında İngiltere’de 28 milyar sterline ulaştı. Bu rakam gayrimenkul yatırımlarının %40’nı temsil ediyor. Bu durum İngiltere yatırım piyasasında önemli bir yapısal değişim gibi görünmektedir. Daha uzun vadeli yatırımla ilgilenen birçok yatırımcı ise varlıkları ellerinde daha uzun dönem tutmayı ve yönetmeyi, 20-30 yıl gibi bir dönem süresinde getiri elde etmeyi hedefler. İNGİLTERE DOĞRUDAN YATIRIM HACMİ DEĞERİ 100% 75% 50% KAYNAK: property data ltd ANA SEKTÖRLER ALTERNATİFLER 10 Colliers international 25% 0% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 ZİRVEDEN BAKIŞ TOPLAM GAYRİMENKUL YATIRIMLARININ %40’NA ULAŞAN ALTERNATİF GAYRİMENKUL YATIRIMLARI 2015 YILINDA YENİ BİR ZİRVE YAPTI OTEL SEKTÖR BAZINDA AVRUPA YATIRIM HACMİ 2015 ENDÜSTRİYEL kaynak: Real Capital Analytics, Colliers International OFİS KONUT PERAKENDE A vrupa genelinde, daha farklı bir seyir bulunuyor, ancak İngiltere şaşırtıcı bir şekilde alternatiflere eğilimden çok da uzak bir tablo sunmuyor. 2009 yılından bu yana, konut sektörünün açık ara lider olduğu alternatif yatırımın pazar payı Avrupa’da yükseliyor. 2015 yılı sonu itibariyle konut yatırımı (%13,7), endüstriyel/lojistik gayrimenkul yatırımlarını geçerek, ofis (%42,2) ve perakende (%26,4) yatırımlarından sonra üçüncü yatırım aracı sınıfına yükseldi. Aslında, endüstriyel/lojistik (%9) ile aynı seviyeye yükselen otel (%8,7) yatırımlarıyla, yatırım alternatifleri toplamı %22,4 seviyelerine ulaştı. 2007 yılından bu yana gerçekleşen rakamlara daha yakından baktığımızda, ofis, perakende ve endüstriyel/ lojistik yatırımlarında kademeli ancak ufak ölçekli bir düşüş olduğunu görüyoruz. 2015 yılında şahit olduğumuz bir diğer değişim ise, Avrupa genelinde 2014 yılına göre %40 artış gösteren arsa/imar alanındaki yatırımlardır. Alternatif yatırımlara yönelme yalnızca mantıksal nedenlerle değil, aynı zamanda bu alanda ürüne duyulan ihtiyaç nedeniyle projelerde yaşanan artıştan da kaynaklanmaktadır. Birçok Avrupa pazarında borçlanma koşullarının iyileşmesi de bu SEKTÖR BAZINDA AVRUPA YATIRIM HACMİ 300 durumu destekliyor. Batı Avrupa’nın başlıca pazarlarında fiyatlandırmanın tepe noktasına ulaştığı öne sürülmekle birlikte, kıta genelinde piyasalarda fiyat döngüsü İngiltere pazarında olduğu kadar gelişmemiştir. Temel fiyatlandırmanın daha geniş pazar ve varlık genelinde oturmasıyla, daha geniş pazarlarda alternatif ürünlere doğru yönelimde artış, açıkça görünür hale gelecektir. Temel gayrimenkul ürünleriyle ilgilenen ‘geleneksel’ yatırımcıların şu soruyu sorması belki de makul karşılanabilir: ‘Bu alternatifler gerçek alternatifler mi?’ Otel, sağlık, eğlence, öğrenci yurtları, yeni konut çeşitleri, kentsel lojistik merkezleri ve diğerleri gibi farklı biçimlerde oluşan bu yeni alternatifler, gerçekten uzun vadeli yatırım alternatifi olarak kabul edilebilir mi? Gerçekten daha fazla gayrimenkule ve gayrimenkul türüne ihtiyaç var mı? Açıkçası, küresel yapının yanı sıra İngiltere ve Avrupa’da benzer etkenler işliyor. Teknolojik inovasyon, demografik baskı, tüketici tercihleri ve iş yeri davranışları tarafından tetiklenen ve ‘Pazarda Önemli Değişikliğe Yol Açan Unsurlar’ diye tanımlanabilen bu etkenler, yeni nesil gayrimenkul türlerinin oluşmasına yol açmaktadır. milyar eruo 250 200 150 KAYNAK: Real Capital Analytics, Colliers International OFİS PERAKENDE KONUT ENDÜSTRİYEL OTEL 11 Colliers international 100 50 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 A view 2016 ZİRVEDEN from BAKIŞ the top 2016 GERÇEK ALTERNATİFLER VE ‘BÜYÜK PAZAR BOZUCULAR’ 12 Colliers international K apsamlı ve ekonomik anlamda yapısal bozulma gayrimenkul piyasalarında yeni bir şey değildir. Son 25 yıllık dönemde, özellikle de son 10 yıl içerisinde şahit olduğumuz değişikliklere baktığımızda teknoloji, yapısal değişime yol açan en önemli tetikleyici unsur. Kurumsal dünya tarafından sahiplenilen teknoloji, bazen şaşırtıcı ve beklenmedik şekilde değişime ve işlerin ilerlemesine yön vermektedir. Yeni bir pazar oluştuğunda ve gelecekteki büyüme yolu anlaşılıp, kabul görüp, yerleştiğinde, hükümetler ve piyasa düzenleyiciler, bu değişiklikleri karşılamak, desteklemek ve standardize etmek üzere aksiyon alırlar. Bunun sonucunda, pazarın öne çıkardığı yeni bir kültür, yeni ekonomik ilişkiler ve temel unsurlar gelişir. 2016 ZİRVEDEN BAKIŞ ortak hizmet merkezleri Hedef Bölgeler 2%AFRİKA 1%ORTADOĞU 4% KUZEY AMERİKA 8%latin amerika & karayİpler 40%ASYA-PASİFİK KAYNAK: Deloitte/Colliers International 18%BATI AVRUPA 27% Avrupa - Diğer OFİS PİYASASI kurması da önemli bir etken oldu. Son on yıl içerisinde Orta ve Doğu Avrupa bölgesinde yaklaşık 500,000 iş yaratıldığı tahmin ediliyor. Aynı dönemde gelişen teknoloji neticesinde 1,5 milyon iş atıl hale geldi. Bu oldukça önemli büyüklükteki rakam, otomasyon yazılımlarının ve yapay zekânın ofis alanı ve istihdam üzerinde nasıl bir tehdit oluşturduğunu ve gelecek yıllarda da oluşturacağını vurguluyor. Son 25 yıllık dönemde, ofis piyasası hem teknolojik gelişmeler hem de politik olaylar neticesinde, Avrupa’da ve küresel çapta önemli değişikliklere uğradı. Offshoring & Outsourcing (O&O). Arka plan ofislerin olması yeni bir kavram değil; geçmişi 1960’lara 1970’lere kadar uzanıyor. Ancak 1980’lerde, internetin büyümesi ve gelişmesiyle birlikte, çok uluslu şirketlerin gelişmekte olan pazarlara doğru küresel açılımı, piyasalarda büyük bir sıçramaya yol açtı. Bunu takiben çok uluslu şirketler arka planda kalan ofis işlerini Bombay ve Bangalore’da, mevcut maliyetlerin çok daha küçük bir oranına yaptırabileceklerini fark etti. O tarihten günümüze O&O alanında beş milyon iş olanağı sağlanmış bulunuyor ki bunun dört milyonu son on yılda gerçekleşti. Yeniden Keşif. Bu işlerin yarısı Avrupa’da özellikle de Orta ve Doğu Avrupa bölgesinde yer alıyor. Ortaya çıkan bu durum destekleyici teknoloji (enformasyon ve iletişim altyapısı) olmadan mümkün olamazdı. Aynı zamanda Almanya’yı ayıran duvarın yıkılarak ülkenin birleşmesi, AB’nin 28 üye ülkesiyle birlikte ticari blok Teknoloji, Medya ve Telekom (TMT) sektörleri bu büyümede önderliği yapan iş kolları oldu ve genel anlamda özellikle de çalışan kişi sayısı dikkate alındığında yeni teknolojinin olumlu etkisini öne çıkardı. Bu durum yeni ofis projeleri ve yatırımcılar açısından iyi bir haber teşkil ediyor. İyi haber ise dayanıklı olduğumuz ve yeni keşiflerde bulunabilecek kapasiteye sahip olduğumuzdur. Son on yılda teknoloji her ne kadar hızlı ilerlemiş ve birçok iş yeni lokasyonlara yönlendirilmiş olsa da, Avrupa iş piyasası aynı dönem içerisinde önemli bir büyüme de kaydetti. 2009 yılında yaşanan önemli düşüşe ve devamında gelen daralma ve tasarruf programlarına rağmen, 2005 yılından bu yana istihdam alanında 5 milyon yeni iş yaratıldı. büyük resim: 0&0 büyümesi 1980 1990 2000 2005 2010 kaynak: Deloitte/Colliers International merkezİleştİrİlmemİş/ bölünmüş KOORDİNASYON İşlemsel ORTAK HİZMET MERKEZİ / İŞ SÜREÇLERİNDE OUTSOURCE İŞLEMLERİ 13 Colliers international KÜRESEL İŞ HİZMETLERİ KATMA DEĞERLİ ORTAK HİZMET MERKEZİ /İŞ SÜREÇLERİNDE OUTSOURCE 2016 ZİRVEDEN BAKIŞ TEKNOLOJİK DEĞİŞİME VE KRİZE RAĞMEN 2005 YILINDAN BU YANA AVRUPA OFİS PİYASASI ÖNEMLİ BİR BÜYÜME KAYDETTİ. 2016 YILI OFİS BAZLI İŞLERİN DAHA ÖNCEKİ REKORLARINI KIRACAĞI YIL OLABİLİR. Ancak istihdamdaki bu büyüme bir bedelle veya en azından bir uyarıyla geldi. Kriz sonrası ortaya çıkan işler tam zamanlı ek menfaatler sağlayan işler yerine, ağırlıklı olarak part-time ve kontrat bazlı işler olarak karşımıza çıkıyor. Kendi işini yapanların sayısındaki artıştaysa farklı tablolar görüyoruz. Daha liberal olan İngiltere/İrlanda, Kuzey ve Benelüks ülkelerinde ve Almanya’da büyüme gözlemlenirken, Orta ve Doğu Avrupa ve Güney Avrupa ülkelerinde çok azdan negatife doğru bir değişim izleniyor. Aşağıdaki tabloda görüldüğü gibi, son on yılın etkilerinde en fazla zorluğu yaşayan daha az liberal ekonomiler avrupa OFİS BAZLI İSTİHDAM BÜYÜMESİ: 2005-2020 110 oldu. En azından İspanya genç nüfusun %40’nın işsiz olduğu bir ortamda, iş kanununa ihtiyaç duyulan esnekliği getirecek düzenlemeler yaparak, ekonomiye 0,5 milyon yeni istihdamın katılmasını sağlayarak bu değişimi terse çevirecek bir aşama kaydetti. İtalya’nın bu gelişmeyi takip edeceğini ümit ediyoruz, ancak Fransa için benzer bir durumdan bahsedemeyiz. Genel olarak bu durum coğrafi olarak dağılmış bir kiracı profilini ve gittikçe artan bir şekilde daha esnek istihdam edilen iş gücünü temsil ediyor. Bu kombinasyona, milenyal İşler (Milyon) 108 106 104 kaynak: IMF/ Eurostat/ Colliers International 102 100 98 avrupa OFİS BAZLI İSTİHDAM BÜYÜMESİ - BÖLGE BAZINDA: 2005-2020 kaynak: IMF/ Eurostat/ Colliers International 20% 2010 2015 2020 % değİşİm 15% 10% 5% 0 -5% -10% 14 Colliers international 2005 GÜNEYDOĞU AVRUPA VISEGRAD 4 İngİltere & İRlanda BALTIk ülkeleri İskandinavya BATI AVRUPA GÜNEY AVRUPA 2016 ZİRVEDEN BAKIŞ İŞ YERİ BAZINDA BRÜT KİRALANABİLİR ALAN m2 30 25 20 15 KAYNAK: Colliers International 10 5 kuşak iş gücünü ve çalışan nüfusun yaşlanmasıyla birlikte kendi işini yapan nüfusta oluşacak artışı ve iş yerlerinde sabit çalışan personel sayısını eklediğimizde iş yerlerinin giderek sayılı kaldığını görüyoruz. Kısaca, ofis bazlı işlerde artış yaşanırken, ofis alan ihtiyacında aynı doğrultuda bir büyüme yaşanmayabilir. Esnek çalışma ve teknoloji, ofis alanı sahiplerini ‘bilet kesici’ rolünden işe dâhil olan ‘hizmet sağlayıcı’ rolüne doğru ÖZET: STANDART ÖLÇÜ HERKESE UYMUYOR kaynak: Colliers International 15 Colliers international 2005 TURKiye LITvanya BULGARIstan PORTekiz RUSya ROMANyA SLOVAKyA macaristan LATVIyA hırvatistan iSPAnya ingiltere POLonya yunanistan FRANsa ESTONya ITALYa AvUSTRyA çek cumhuriyeti IRlanda almanya isveç BELçika isviçre hollanda Danimarka NORveç LüksEMburg FinLANDİya 0 değiştiriyor. WeWork LLC, Avrupa şehirlerinde mantar gibi ortaya çıkan, esnek ofis ve paylaşımlı ofis tedarikçilerine bir örnek teşkil ediyor. İleriye dönük olarak, mal sahibi/yatırımcı açısından sorulabilecek bir sorular ‘Ofis portföyüm artan iş gücü ve kiracı ihtiyacına cevap verecek şekilde doğru ölçekte mi, doğru noktalarda mevcut mu?’ olacaktır. Cevap ‘Tamamen değil!’ şeklinde olabilir çünkü eski ofis alanlarının yeni oluşan kullanım ihtiyacına göre elden geçmesi ve yenilenmesi gerekiyor. 2010 2015+ 2016 ZİRVEDEN BAKIŞ KULLANIM DEĞİŞİKLİĞİ, İLGİLENEN? K onut (özel kiralamalar, öğrenci evleri ve yaşlı evleri) alanında artan talep dikkate alındığında, atıl kalmış ofis alanları için kullanım değişikliğine gitmek iyi bir çözüm olabilir. Bu talep oldukça güçlü demografik temellere dayanıyor. Ayrıca, varlıkların operasyonel mekanizmasının ve performansının daha iyi anlaşılması, yatırımcıların ilgisindeki artışı tetikliyor. 2009’dan bu yana küresel turizm gelişmelerinden etkilenen büyümeye açık bir başka sektör de otel. Ancak, değişen demokrafik yapı ve artan şehirleşmenin yanı sıra teknoloji bu sektörde de değişime yol açıyor. Bu durumun en iyi göstergelerinden biri, Airbnb’nin hem özel kiralama hem de otel piyasasında özellikle 2 yıldız ve altı otel sınıfları üzerindeki etkisi. AIRBNB: SUNULAN TEKLİFLER EYLÜL 2015 40 000 Boston Üniversitesi araştırmacıları tarafından yapılan ve Economist dergisinde yayınlanan yeni bir araştırmaya göre, Airbnb bazı Amerikan şehirlerinde otel gelirlerinin %10’a kadar düşmesine sebep olmuştur. Avrupa’da ise etki bu kadar net değil ve otel/Airbnb piyasasında aşırı kapasiteye dair bir işaret görülmüyor. 2015 yılında Londra’da otel doluluk oranları ve ortalama fiyatlar son on yıl içerisindeki en yüksek seviyeye ulaştı. Piyasaya son iki yıldan biraz daha uzun bir dönem içerisinde 20.000 oda ek kapasite eklendi ve 149.000 odalık bir ilavenin daha yapılması planlanıyor. Airbnb kiralamalarının bu durum üzerinde kısmi bir etkisi söz konusu. Parislilerin %2,4’ü Airbnb’de reklam verirken, Londralıların yalnızca %0,5’i Airbnb’de reklam veriyor. Bu durumun bir nedeni de Londra yakınlarında uygun fiyatlı konutların az olmasından kaynaklanıyor. KAYITLI TEKLİFLER 35 000 30 000 25 000 kaynak: AirDNA, Colliers International TÜM EV / DAİRE ÖZEL ODA MÜŞTEREK ODA 20 000 15 000 10 000 5 000 16 Colliers international Antverp Atına Venedik Boston New Orleans Seattle vaşington Brüksel Viyana şikago Melburn Toronto San Fransisko Montreal Amsterdam Sidney Madrid Barselona Berlin Londra NewYork Paris 0 2016 ZİRVEDEN BAKIŞ Citi tarafından yapılan yeni bir araştırmaya göre, Londra ve diğer büyük Avrupa şehirlerinin Airbnb üzerinden yaptığı listelemelerde bir yavaşlaşma gözlemleniyor, bu durum bize boş odaların çok da fazla rağbet görmediğine işaret ediyor. İş seyahatleri ve bütçe kısıtlaması olmayan tatilcilerin sayısındaki artış bu durum üzerinde kısmen bir etken oluşturuyor. 2015 yılında turist harcamalarında bir durgunluk yaşanmasına rağmen, Küresel İş Seyahati Derneği’ne göre, iş için seyahat edenlerin harcamaları İngiltere’de bir önceki seneye göre %7 artış gösterdi ve bu sene içinde %6’lık bir büyüme daha göstermesi bekleniyor. İş seyahatlerinin çoğunluğu şirketlerin gider hesaplarından karşılanıyor. İşverenler hem güvenlik hem de yasal yükümlükleriyle ilgili endişeler nedeniyle evlerdeki fazla odaların kiralamasından kaçınıyorlar. Airbnb ile ilgili bir başka dezavantaj da konaklama süresiyle ilgili. Raporlar, ‘misafirlerin’ orijinal konaklama sürelerinden çok daha uzun konaklama yapabildiğini gösteriyor. Bu konuda ev sahiplerinin kanunlar üzerinden yapabileceği çok fazla şey bulunmuyor, bu durumda ev sahipleri neyi, nasıl sunacakları konusunda iki kere düşünür hale geliyor. Pek çok şehirde, getirdiği güvenlik riski dolayısıyla Airbnb’nin yaygınlaşmasını kısıtlayan düzenlemeler getiriliyor. Bu durum otelcileri destekliyor. Tüm bu etkenlerin bileşimiyle, konfor ve güvenliği sağlayan, düşük maliyetli, ‘pod-style’ otellerin geliştirilmesinde bir artış gözlemliyoruz. 17 Colliers international LOJİSTİK PERAKENDE İLE BULUŞUYOR C olliers International gün geçtikçe daha iç içe geçen, teknolojiyle bütünleşen, şehirleşme ve tüketici davranışlarından etkilenen endüstriyel/ lojistik ve perakende sektörlerinde yaşanan değişimlerle ilgili birçok yazı yayınlıyor. Amazon, Alibaba, Ocado ve Zalando gibi şirketler teknolojik olarak zorlayıcı koşulları kendilerine avantaj olarak kullanmak konusunda önderlik yapıyor. İngiltere’de yeniden keşfedilen Argos örneğinde gördüğümüz etki, büyük perakende gruplarının ilgisini çeken cazip bir satınalma fırsatı sunuyor. Tüketici beklentisiyle ve teknolojiye düşkün şehirli tüketici kesiminin büyümesiyle şekillenen aynı gün içerisinde teslimat için artan yoğun baskı karşısında, lojistik ve perakende sektörlerinin her ikisinin de tedarik zincirinde ilk adımdan son adıma kadar talebe cevap verme sürelerini hızlandırması gerekiyor. Avrupa çapında yeni, modern tesis ihtiyacıyla ilgili tahminlerimiz, bu tedarik zinciri çevresinde modern mega dağıtım merkezlerinden, çapraz sevkiyat alanlarına ve şehir noktalarına kadar yeni tesis ihtiyacının çok önemli kapsamda olduğuna işaret ediyor. Perakende oranlarının %20 veya daha fazla artması bu ihtiyacında büyümesini tetikleyecektir. Bu tablo sadece talep tahminleri doğrultusunda verilmektedir, bunun dışında birçok perakendeci mevcut lojistik yapılarını revize etmek ve yeniden yapılandırmak durumundadır. John Lewis son üç yıl içerisinde lojistik tesisini üç kat genişletmiştir. 2016 ZİRVEDEN BAKIŞ ŞEHİRLERDE, MİKRO DÜZEYDE SÜRDÜRÜLEBİLİR TASNİF VE DAĞITIMIN SAĞLANMASINDA BÜYÜK YATIRIM FIRSATLARI LOJİSTİK: DEĞİŞEN ALAN İHTİYAÇLARI LİMAN MERKEZLİ (infra) MULTIMODAL GÖBEK MERKEZLER VE MEGA DAĞITIM MERKEZLERİ ÇAPRAZ YÜKLEME ŞEHİR LOJİSTİĞİ kaynak: Colliers International İlk adım olarak, küresel ticaret akışıyla rekabet edebilmek için, Avrupa tedarik zincirinin daha büyük konteyner gemilerinin ihtiyacını karşılayabilecek derin deniz limanlarına ve etkin liman işletmelerine uyumlanması gerekiyor. Aynı şekilde, dağıtım merkezlerinin daha etkin ve sürdürülebilir kılınması, karayolu, demiryolu ve nehir taşımacılığını entegre eden tesislerin oluşması ihtiyacını doğuruyor. Kuzey Amerika pazarı bu inter-modal yaklaşımda oldukça ileride bulunuyor ve İngiltere, Avrupa, Çin ve Hindistan’dan giderek artan geri dönüş alıyor. Kentsel bazda, çapraz yüklemede etkin tesislere yoğun talep var. Şehirlerde ve büyük illerde etkin kentsel lojistik tesislerine duyulan büyük ihtiyaç önemli yatırım fırsatları sunuyor. Mikro düzeyde, elektrikli araçlar, kamyonetler ve bisiklet kargo gibi sürdürülebilir taşımacılık ile birleştirilebilen tasnif ve minidağıtım merkezlerine ihtiyaç duyulmaktadır. Kentsel lojistik, farklı çok yönlü projelerle birleşerek şehirlerin 18 Colliers international gelişmesine ve yeni iş olanaklarının oluşmasına olanak sağlıyor. Diğer bir yandan, perakendeye yönelik alanlar, geleneksel mağazacılık anlayışında olduğu gibi depolamayı gerektiren mağazalar yerine, markayı ve ürünü öne çıkaran ‘showroom’ konseptine doğru değişim gösteriyor. Perakendecilerin varlık göstermek istediği noktalar giderek daha belirginleşiyor ve küçük şehirlerde alışveriş merkezlerine veya büyük şehirlerde görünürlüğü az olan noktalara ihtiyaç azalıyor. Oluşan bu yeni eğilimler mevcutta kullanım dışı kalmış kapasitesinin yeniden etkin kullanımına olanak sağlıyor ve katma değerli getiri elde etme stratejisiyle hareket eden özel sermaye yatırımcılarının kurumlara ve uzun vadeli yatırım gruplarına yönelik becerilerini test etmeleri için fırsatlar sunuyor. Özetle, teknolojinin değişimi açısından, olumsuz bir tehditten daha çok olumlu bir itici güç olduğunu söyleyebiliriz. İşte bu iyi haber. Yükselen trendlerle bağlı kalmak veya en azından bu değişikliklere uyum sağlayacak şekilde hızlanmak değişimin anahtarı. 2016 ZİRVEDEN BAKIŞ A view from the top 2016 POLİTİK RİSK VE ALTERNATİF BÜYÜMEYE YÖNELİK SEKTÖRLER A ncak politik değişiklikler geleceğe yönelik fırsatlar üzerinde olumsuz etki yaratabilir. AB’nin genişlemesi ekomomik ve politik olarak olumlu bir etki yarattı. Ağırlıklı olarak milli egemenlik, göç ve sosyal haklardan kaynaklanan nedenlerle oluşan AB’nin geleceğiyle ilgili belirsizlik, alternatif büyüme alanlarının baltalanmasına neden olabilir. Schengen’in dağılması ve ulusal sınırların devreye girmesi halinde, Avrupa geneline dağıtım ve malların serbest dolaşımı kesinlikle sekteye uğrayacaktır. Sınırların tekrar devreye girmesiyle, bölümlere ayrılacak olan Avrupa pazarı ve kısmen de olsa sınır güvenlik tesislerini karşılamak üzere yükselecek tarife oranları, ithal ürünlerin maliyetine doğrudan etki etme potansiyelini taşıyor. Karayolu nakliyeciliğinin etkin kullanımının önemi dikkate alındığında, bu durum önemli ölçüde maliyet artışına ve hızlanmaya 2020 YILINA KADAR AVRUPA YILLIK DEPO İHTİYACI (MİLYON m2: GÜNCEL PERAKENDE RAKAMI KARŞISINDA %20 E-PERAKENDE 1,8 ihtiyaç duyan pazar koşullarında rağmen gecikmelere yol açacaktır. Modern lojistik açısından vakit nakittir; AB’nin dağılması eskiden olduğu gibi ulusal dağıtım modellerine geri dönüşe neden olabilir. Genel olarak bu durum, AB ortak pazarının mal, iş gücü ve sermaye serbest dolaşımı gibi temel ekonomik prensiplerini de sarsacaktır. Böylesi bir gelişme son yirmi yıldır Avrupa genelinde faaliyet gösteren kiracıları ve portföy oluşturan gayrimenkul yatırımcılarını olumsuz etkileyecektir. Modern altyapıyı ve bu alt yapıyı kullanan gayrimenkullerin geliştirilmesini destekleyen politik platformu ile yatırımları teşvik eden, birleşmiş, güvenli bir Avrupa’nın ayakta kalacağını ve güçleneceğini ümit ediyoruz. İngiltere Referendumu bu modelin başarılı olup olmayacağına dair önemli bir test olacaktır (Collliers International’ın Mart 2016 tarihli ‘Mantık Hükmediyor: AB Referandumu ve İngiltere ticari gayrimenkul sektörü üzerinde etkisi’). Mİlyon m2 1,6 1,4 1,2 1,0 KAYNAK: Colliers International, World Bank, IMF, OxfordEconomics LOJİSTİK ALAN M2 / GÜNCEL E-perakende SATIŞA % ORANI LOJİSTİK ALAN M2 / % 20 E-PERAKENDE 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 SCHENGEN UYGULAMASININ ÇÖKMESİ HALİNDE – AB’DE SINIR UYGULAMASININ NEDEN OLACAĞI EKONOMİK YANSIMALAR* (MİLYAR €) kaynak: bertelsmannstiftung, statista *2025 YILINA KADAR BİRİKMİŞ GSYİH SENARYOSUNA GÖRE TOPLAM SAPMA 0 İNGİLTERE VE İRLANDA BATI AVRUPA TÜRKİYE GÜNEYDOĞU AVRUPA VISEGARD 4 BALTIK ÜLKESİ GÜNEY AVRUPA iskandinavya rusya Euro mİlyar etkisi -50 -100 -150 -200 -250 -300 İNGİLTERE FRANSA ALMANYA İTALYA İSPANYA AVUSTURYA İSVİÇRE İTHALAT MALİYETİNDE %1 ARTIŞ İTHALAT MALİYETİNDE %3 ARTIŞ 19 Colliers international Colliers international 19 A view 2016 ZİRVEDEN from BAKIŞ the top 2016 ULUSLARARASI EKONOMİK VE JEOPOLİTİK RİSKLER Geçen seneki Mipim raporunda -- ‘Boğa piyasası daha ne kadar devam eder? -- küresel demografik baskının, altyapıya ve yeni amaca uyumlanmış gayrimenkul ihtiyacına yönelik yatırımlarda, süper döngü yaratma potansiyeli taşıdığı belirtilmişti. Aynı zamanda boğa piyasasında en büyük riskin politik risk olduğu vurgulanmıştı. Bu görüşte değişiklik olmamıştır. Güncel tehlikeler listesini aşağıdaki şekilde sıralayabiliriz: 1 İngiltere AB Referandumu 2 Uluslararası para politikaları ve finans 3 Petrol fiyatları ve petrol egemen servet fonlarının istikrarsızlığı 4 Çin ekonomisindeki dönüşüm ve kur normalleştirmesi 5 Gelişen pazarlarda dolar borçlanma ve emtia satış bağımlılığı 6 ABD’nin neo-muhafazakar siyaseti ve dış politikası 7 IŞİD ve Avrupa göçmen krizi 8 Rusya’nın intikamcı maceraperestliği Bu risklerden hiçbiri gayrimenkul yatırımlarında geleneksel temel varlıklardan yeni alternatiflere doğru öngörülen geçişe engel olacak potansiyeli taşımamaktadır. Alternatiflerin yükselişi, demografik yapı, teknoloji ve iş modellerinde değişimin ne kadar güçlü olduğunu vurgulamaktadır. Ancak, bu geçiş için gerekli fon kaynağının bulunmasında risk giderek büyümektedir. İngiltere ve Avrupa gayrimenkul piyasası açısından bakıldığında, en büyük tehdit finansman kaynaklarının ve özellikle son 5 yılda piyasaları destekleme konusunda giderek daha önemli hale gelen, uluslararası sermaye akışının bozulmasıdır. 20 Colliers international 2016 ZİRVEDEN BAKIŞ 2015 SON ÇEYREĞİNDE ÇİN/ASYA YATIRIMLARI AÇIKÇA GÖRÜNÜR ŞEKİLDE YÜKSELİYOR ULUSLARARASI SERMAYE İNGİLTERE VE AVRUPA’YA AKIYOR Ş u ana kadar yaşanmakta olan politik, ekonomik ve finansal karışıklık, bazı durumlarda sermayenin coğrafi kaynağında değişiklikler gözlemlenmesine rağmen, İngiltere ve Avrupa pazarlarına olan genel sermaye akışını yavaşlatmamıştır. En istikrarlı sermaye akışı, uzun vadeli çoklu pazar portföyü geliştirme taahütü olan, uzun vadeli yatırımcılardan gelmektedir. Bu durum küresel egemen servet fonları (SWF) için geçerli istikrarı sağlayan genel bir eğilimi göstemektedir. Ancak petrol fiyatlarındaki düşüşün etkisini hisseden petrol egemen servet fonlarının yatırım stratejileri ve yönü değişmeye başlamıştır. NET SERMAYE AKIŞI: SWF/ AVRUPAYA GELEN ASYA SERMAYESİ KAYNAK: eia, rca $150 ÇİN’İN DEĞİŞEN KÜRESEL ROLÜ Ç in ve Uzak Doğu’da yaşanan önemli finansal ve ekonomik dalgalanmalara rağmen, yatırım akışı istikrarını korumakta ve gelecekte büyüme potansiyeli taşımaktadır. Bugüne kadar, Çin’den gelen yatırımda olumsuz bir etkilenme izlenmemiştir. Esasen, 2015 yılı son çeyreğinde görünür hale geldiği üzere, Çin / Asya yatırımları yükselişe geçmiştir. Tema ağırlıklı olarak özellikle döngünün başında yatırımların yapıldığı İngiltere’den, yatırım döngüsünde o kadar ilerleme kaydetmemiş Avrupa’ya doğru sermayenin yeniden konumlandırması şeklindedir. Yatırımın itici güçleri aynı; getiri arayışı ve yeniden konumlandırma için büyük karlı yatırımların nakde dönüştürülmesi. Asya ekonomik istikrarsızlığından etkilenerek yönlenen mütevazı sermaye, A sınıfı konut piyasasının nispeten daha istikrarlı olduğunu gösteriyor. VARİL / USD MİLYAR EURO 50 $120 40 $90 30 $60 20 $30 10 YATIRIM PETROL FİYATI $0 21 Colliers international 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 0 2016 ZİRVEDEN BAKIŞ PETROLE BAĞLI JEOPOLİTİK DEĞİŞİM P etrole dayalı egemen servet fonlarıyla birlikte değerlendirildiğinde kümülatif faaliyet pozitif seyrediyor. Ancak düşük petrol fiyatlarının devam etmesi özellikle diğer piyasa koşullarıyla birleştiğinde petrol egemen servet fonlarının stratejilerini etkileyeceğine dair açık işaretler bulunuyor. Örneğin, Financial Times raporlarına göre, 2015 yılı sonunda, egemen servet fonu yatırımcılarının ağırlıklı olarak VW ve Çin’e yatırım yapması, yılsonu getirileri üzerinde önemli ölçüde negatif etki yarattı. Aynı şekilde Haziran 2015’de Invesco raporu ‘…Ortadoğu egemen servet fonları yatırımlarının, bölge düşen petrol fiyatlarına uyumlanmaya çalışırken, üçte birden fazla azalacağına’ işaret ediyordu.’ İlgi çekici olarak, Invesco’nun 2015 küresel egemen servet varlık yönetimi araştırması, Ortadoğu egemen servet fonlarının yüzde 38’nin fonlamanın azalacağı, yüzde 31’nin aynı seviyelerde kalacağı ve yüzde 31’nin artacağı yönünde beklentileri olduğunu gösteriyor. Petrol fiyatlarında mevcut ortamın devam etmesi halinde, hükümetlerin artan nüfusu karşılayacak ekonomik büyümeyi desteklemek üzere, büyük ölçekli harcama programları tasarlayabilmek için fon varlıklarını kullanmaları olasılığıyla ilgili görüş güçleniyor. Araştırma, petrol varil fiyatlarının iki sene boyunca 40 dolar seviyesinde kalması durumunda, bölgedeki fonların yüzde 62’sinin mali açığı karşılamak üzere, ellerindeki varlıkları nakde çevrilmeleri gerektiği görüşünde olduğunu gösteriyordu. 2015 yılı ortasında bu çok uzak bir öngörüydü, ancak Ocak 2016’da fiyatların 30 dolar seviyesinin altına düşmesiyle, petrole dayalı egemen servet fonlarının ticari gayrimenkule yatırım yapması olasılığı azaldı (muslukları kapatmak, petrolün akmasını sağlamaya kıyasla daha masraflıdır). Umman ve Kuveyt Yatırım Otoriteleri hâlihazırda aksiyon almıştır. Piyasaya yön verenler arasında 22 Colliers international yer alan ADIA, Norges ve QIA, pazarları çok uzun dönem incelemekte ve 20-30 yıl gibi uzun vadelerde yatırım yapmaktadır. 2015 yılının üçüncü çeyreğinde Katar Yatırım Otoritesi (QIA) ağırlıklı olarak VW sebebiyle 12 milyar dolarlık bir zarar yazdı. 250 milyar dolarlık bir fon söz konusu olduğunda bu zarar absorbe edilebilir, ama QIA’nın şeffaf olmayan finansal raporlaması etkinin değerlendirmesini güçleştirmektedir. Bunun tam aksine, KWAP – Malezya emeklilik fonu, düşük petrol fiyatları, para biriminin zayıflığı ve hükümetin içindeki yolsuzluklar sebebiyle hükümetin elinin zorlanması sonucunda, açık olarak sermayenin tekrar ulusal sınırlara döndürülmesi için ağırlıklı olarak Londra’da satış yapacaklarını açıklamıştır. İNGİLTERE AB REFeRaNDUMU İngiltere’de uzun vadeli siyasi iç istikrarın sağlanması için bir araç olarak tasarlanan referandum, hem İngiltere’de hem de AB’de kiracı ve yatırımcı duyarlılığını etkilemektedir. Japon bir yatırımcının ima ettiği gibi, biri giderse, diğeri onunla birlikte gider; İngiltere ve AB arasında bağlantılı bir yatırım kalmayabilir. Referandum gerçekleşene kadar durum netlik kazanmayacaktır, ama açıkça küresel ekonomi ve jeopolitik dengeler üzerinde etki yaratacak her olay, küresel yatırımcıyı da önemli derecede etkileyecektir. İdeolojik olarak olmasa bile, mali piyasalarda ve döviz piyasalarında yaratacağı etki tartışılabilir olsa da, ticari gayrimenkul piyasasında yaratacağı etki bugünden nettir. Kamuoyu yoklamalarına ve bahislere göre olası sonuç AB’de kalınması yönünde olacaktır. Dolayısıyla ticari gayrimenkul açısından, 2016’nın üçüncü çeyreğinde ‘rahatlama rallisi’ yaşanması muhtemel görünmektedir. Diğer senaryo ise oldukça yıldırıcı ve Brexit etkisinin o kadar büyük olması muhtemeldir ki, bu durumda ticari gayrimenkul üzerindeki etkileri en son endişemiz olacaktır. 2016 ZİRVEDEN BAKIŞ A view from the top 2016 SONUÇ K üresel siyasi, ekonomik ve finansal belirsizliğin artışı göz önüne alındığında, son birkaç yıldır gayrimenkul sektörüne hâkim olan boğa piyasası etkisinin 2016 yılında da devam edeceğini iddia etmek belli bir cesaret gerektirmektedir. İlk bakışta görülen bulgular bu görüşü destekliyor. Küresel demografik baskı, uluslararası sermayenin olağanüstü ağırlığı ve faiz oranlarının düşüklüğü, getiri için olağanüstü bir uluslararası arayışa neden oluyor; piyasalar kendi döngüleri içinde nerede bulunurlarsa bulunsunlar, bu durum gayrimenkul sektörünü olumlu etkileyecek bir görünüm sergiliyor. Aslında, temel gayrimenkullerin daha az konjonktürel duruma geldiği, ya da en azından daha dar ve düşük bir verim bandında bir döngüye girdiği yönünde göstergeler mevcut. Ticari gayrimenkul getirileri bazı pazarlarda daha düşük seviyelere doğru kaymakla birlikte, diğer yatırım araçlarına göre, önemli derecede yüksek getiri sağlamaktadır. Ancak, temel varlık sınıflarının düşük getiri özelliği, alternatif olarak tanımlanan diğer gayrimenkul yatırım sınıflarına ilginin yönelmesini teşvik etmektedir. Bu alternatif alanlar eğlence, otel, sağlık ve diğerleri gibi pek çok denenmiş ve test edilmiş varlıklardan oluşmaktadır. Burada önemli olan niteliksel olarak yeni olan fırsatları yakalayabilmektir. Bu fırsatlar temel varlık sınıflarının artan kesişme noktasında bulunabilmektedir. Perakende ve endüstriyel gayrimenkullerin yapısal değişimi ve entegrasyonu hızla yaşanan değişime bir örnek teşkil ederken, yeni varlık türleri hızla ortaya çıkmaya devam etmektedir. Aynı şekilde, perakende alanında dükkânları ve eğlenceği ‘aynı noktada’ daha fazla birleştiren yeni yaklaşım, denenmiş ve test edilmiş mevcut formata farklı bir soluk getirmektedir. İstihdam ve ofis kullanımında ortaya çıkan yeni yaklaşım da farklı yeni fırsatlar sunmaktadır. Fütüristlerin daha çok fantezi dünyasına ait olarak görülebilecek görüşlerine sıcak baksanız da bakmasanız da, bu fikirler ticari gayrimenkul dünyasında her geçen gün daha fazla yer almaya başlamıştır. 23 Colliers international Colliers international 23 2016 ZİRVEDEN BAKIŞ ARAŞTIRMA İletİşİm Damian Harrington EMEA Araştırmadan Sorumlu Başkan [email protected] +358 9 856 77 600 Walter Boettcher Araştırma ve Tahmin Direktörü [email protected] +44 20 7344 6581 collıers türkİYE İletİşİm LARA GEZGİN Pazarlama ve Kurumsal İletişim Direktörü [email protected] +90 212 288 62 62 colliers international CİRO €2.3B ÜLKEler 66 OFİSler554 profesyoneller16,000 colliers.com aracılık üretİcİleri5,800 yönetilen m2 KİRALAMA / SATIŞ İŞLEMLERİ 185m sq m > 80,000 İŞLEM HACMİ €103B This document has been prepared by Colliers International for advertising and general information only. Colliers International makes no guarantees, representations or warranties of any kind, expressed or implied, regarding the information including, but not limited to, warranties of content, accuracy and reliability. Any interested party should undertake their own inquiries as to the accuracy of the information. Colliers International excludes unequivocally all inferred or implied terms, conditions and warranties arising out of this document and excludes all liability for loss and damages arising there from. This publication is the copyrighted property of Colliers International and/or its licensor(s). ©2016. All rights reserved. 24 Colliers international
Benzer belgeler
2016 ZİrVeDen BaKiŞ - Colliers International
yaratmadı. Faiz beklentisi Aralık ayından bu yana önemli
ölçüde düşüş gösterdi.
ABD’de oranlarda yaşanan artışa rağmen, faizde düşüş
beklentisi oluştu. Hatta gelecek beş yıl içerisinde, faiz
oranla...
