Denkleştirici bedel rehberi

Denkleştirici
bedel rehberi
Arazi
değeri Ek ödeyüksel- meler
mesi
Hesaplama
KesinMuaAZ tiler
fiyet İTİR
Bedel
anlaşması
Avantajlar
Sachverständigen-Büro Harald Zorn
Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft
Von der Regierung von
Oberbayern öffentlich bestellter
und vereidigter Sachverständiger
für die Ermittlung und Erhebung
von Ausgleichsbeträgen
einschließlich Abrechnung
von städtebaulichen Sanierungsund Entwicklungsmaßnahmen.
Ödeme
tarihi
Ön ödeme
bildiri
belgesi
İmar
İlkesi
İmar
şerhi
Kadastro
borç-
i
İdar rler
ları
e
gid
ılmış uygula
ç
a
r
ı
a
a
İm çlar
ın
s
a
Zaman
am
da
y
aşımı
a
Açıklama
Kamu f
Son
değer
Bilirkişi bürosu Harald Zorn
Arazi ve konut işletmeliği Adresi
Denkleştirici bedel araştırma ve
tahsile etmek için ve kentsel
yapılanma doğrultusunda gerçekleşen
imar ve gelişme uygulamalarının
hesaplamaları için Oberbayern
hükümeti tarafınca resmi olarak
atanan ve yeminli bilirkişi.
Dezav
an
tajlar -
a
m
Yorum
Taksitli
ödeme
Bilirkişi bürosu
Harald Zorn
İmar Alani
„Schmelz Merkez“
BaşlanDış
gıç
değerler
değeri
SCHMELZ BELEDİYESİ
Belediye başkanının önsözü
Federasyonun, Saarland eyaletinin
ve Schmelz belediyesinin de yüksek derecede katlıları ile bir çok
imar hedeflerine gerçekten ulaşılabilindi.
Her iki ilkelerin kaldırılmasından
dolayı imara tabii olan arsalar sahipleri için büyük bir kısım olarak
tekrar imar yasasından muaf olacaktır.
Örneğin Prims nehrinin üzerine,
Schmelz pazar yeri alanında yaya
geçidi köprüsü yapıldı, Gül bahçesine ve ya Goldbacher – Birrbach
caddesine bir otopark alanı yapıldı,
Ambet caddesine bir demir yolu
geçidi – Pazar yeri yapıldı, Pazar
yerinin yeniden şekillendirilmesi
ve genişletilemesi dört inşaat aşamasında gerçekleştirildi, inşaat
Sevgili Schmelz
işletme alanının yıkılıp üzerinde
Belediyesi vatandaşları,
Netto Marka-Diskont AG & Co.
35 yıllık imar çalışmaları sonu- KG şirketinin Hüttersdorfer sokcunda belediyemiz, güzel Primstal ağının belediye mimarisine uygun
beldemizin sempatik bir belediye şekilde değiştirilişi gerçekleştirilolmayı başarmış bulunuyor.
di, vs.
Fakat Schmelz belediyesi imar uygulamasını maddi imkanı sağlayan
Saarland eyaletine karşı hesaplamak zorundadır.
Federasyondan ve Saarland eyaletinden Schmelz Merkezini imar
edebilmek için yardım paraları alabilmeye „Schmelz Merkezi“ için
imar tüzüğü kararına, 02 Nisan
1979 ve ya Schmelz Merkezi – genişletme alanı“ için 20 Mart 2003
tarihinde belediye komitesi kararı
gerekmekte idi.
Federasyon ve eyaletten alınan
destek paraları giderlerin yaklaşık
2/3sini kapsamaktadır, giderlerin
¼ ini Schmelz belediyesi karşılamaktadır.
Schmelz belediyesi tarafınca
karşılanması gereken kısım için,
imara tabii olan arsaların yer değerini inşaat kanunu hükümlerine
(BauGB) göre arttırmak için alacağı denkleştirme miktarı yasal
olarak zorunludur.
Yakın gelecekte daha henüz tamamlanmamış olan işler imar İmar koşulları çerçevesi içerisinde
çerçevesi içerisinde tamamlana- yer değeri artışından dolayı ilgili
arsa sahipleri imar uygulamasına
caktır.
maddi olarak katkı sağlamalar geTüm projelerin sonunda her iki
rekmektedir.
imar ilkeleri Schmelz belediye komitesi kararı ile ortadan kaldırıl- Hesaplamada arsaların her birinin
avantajı ve dezavantajı ayrı olarak
ması gerekmektedir.
dikkate alınacaktır.
1
İmar uygulaması, uzun vadeli ve karmaşık şehir planlaması
sürecidir, imar esnasında sürekli
değişiklikler geçirir.
Onun avantajı katılım sağlayan
arazilerin değer (yer değeri artışı)
kazanmasıdır.
Giderlerin imar sonrası meydana
gelmeyip sürekli oluştukları için,
imar yasası miktarı ödeme yolu
olarak ön ödeme bildirileri ve ya
2
ödeme anlaşması olanağı sağla- Daha fazla bilgi için Zorn bilirkişi
maktadır.
bürosundan Sayın Harald Zorn siSizi önceden denkleştirici bedel zin için hazırda bulunacaktır.
hakkında oluşacak sorularınıza
köklü ve meselenin özüne uygun
şekilde cevap verme amacı ile tarafımızca denşkleştirici bedelin
hesaplanışı ve yükseltilişi ile görevlendirilen bilirkişi bürosu Harald
Zorn işbu imar bröşürünü düzenlemiştir.
İletişim bilgileri iş bu imar
broşürünün son sayfasında yer almaktadır.
Saygılarımla
(Armin Emanuel)
Fihrist
A
G
O
Alış ve ya satış ...........................................22
Gelirler ...................................................... 38
Oylaşım ......................................................32
Alış fiyatı denetimi .................................7, 22
İ
Ö
İstisnalar .....................................................30
Ödeme zorluluğu ........................................31
İmar yöntemi süreci ...................................42
Ödeme tarihi ...............................................32
Arazi irtifak hakkı ......................................21
Arazi değeri alanı planı ......................... 4, 24
Alacaklı ......................................................31
İmar finansmanı ...................................34, 38
Öz yatırımlar ..............................................19
İmar şerhini silmek .....................................39
Ölçmek ...............................19, 26, 27, 29, 34
İnşaat uygulamaları ....................................12
Ön ödemeler ...............................................34
İşletme tesisleri ..........................................16
Ön ödeme bildirisi ......................................26
B
İmar amacı .................................................34
Ödeme kredileri .........................................31
Bekletme ....................................................31
İmarın sona erdirilişi ..................................41
Ödeme anlaşması ..................... 11, 26, 33, 35
Başlangıç değeri ...................................14, 25
İmar ilkesini kaldırmak ....................7, 32, 40
Önemsiz hüküm .........................................28
Bileşen yöntemi .........................................23
İnşa etme yetkilisi ......................................30
İdare gideri ...........................................13, 27
S
D
Alacaklar ....................................................33
Açıklama ....................................................32
Arsanın yükünü hafifletmek .......................37
Düşen Pazar değeri ....................................24
Değer hesaplama ....................................... 26
Değer düşüren unsurlar ..............................20
İtiraz
35
İmardan dolayı yer değerinin artışı .............24
İmar ilkesi ............................................39, 40
Sosyal konutlar ...............................18, 27, 31
Sonradan ödenmesi gerekenler ..................33
Son değer .............................................14, 25
İmar şerhi ...................................................39
T
İmar avantajı ........................................15, 16
Trafik değeri .............................................. 25
İmar hedefleri .........................................8, 34
Taksitle ödeme ...........................................31
İşletme giderleri katkısı ..............................35
V
Denkleştirici bedel ..10, 11, 14, 23, 24, 26, 27
K
Vergi avantajları .........................................16
Denkleştirici bedelin hesaplanışı- ..15, 24, 27
Kadastro .....................................................39
Y
Devresel gelişme ........................................22
Kamuya yararlı çalışma .............................18
Yeni düzenleme değeri ...............................25
Denkleştirici bedelin yükseltilişi ................27
Kadastro borçları ........................................21
Yöntem işlemleri ........................................19
Denkleştirici bedel açıklaması ...................26
Koruma altına alınan binalar ......................17
Yükseltmeden vargeçiş ..............................29
Denkleştirici bedelin araştırılışı .................26
Kadastro borçları ........................................21
Yol yapımı ödenekleri ................................16
Dezavantajlar .............................................20
Konum avantajı ..........................................16
Yükseltme zorunluluğu ..............................30
Denkleitirici bedel ödeme zorunluluğu 30, 32
Kesinleşmemiş zorluklar ......................27, 30
Yasal esaslar ................................... 11, 14, 29
E
Kamusal borç .............................................36
Yükseltmeden vaz geçmek ..................27, 30
Değer kazanma .....................................12, 15
Dış efektler .................................................20
Dinleme ......................................................26
Denkleştirici bedelin yükseltilişinin seyri .. 11
Erteleyici etki .............................................35
F
Faiz ödemeleri ............................................31
Kamusal ilgi .........................................27, 30
M
Z
Zaman aşımı süreci ....................................36
Müzakere işleri ...........................................26
3
Arazi değeri alan planı (küçültülmüş/ölçü uyarınca değildir)
(Hedeflenen tarih 31.12.2014)
4
Harita işaret izahatı
(ölçüme uygun olmayanşekilde küçültülmüş)
Piyasa değeri iyileştirme bölgesinin toprak değer artışı dikkate
alınarak Gayrimenkul Değerleme Yasası 4 maddeye göre 31.12.2014
tarihinde piyasa değeri.
Temel değer çarpısı“- Açıklama (Örnek)
Temel değerler, imar alanında bulunan yerlerin küçültülmüş değerleridir.
*1)
Bu rakam farklı bir durum yoksa arazının ön arazisinin m2 başı fiaytıdır.
*2)
İş bu rakam ön arazi derinliğini belirler. 20 (30) m den daha derin olan arazilerin ön arzazinin sadece yarı değerini ederler.
Bu sadece farklı bir durum söz konusu olmadığında geçerlidir. 20 rn derinlik işletme arazileri için ve
30 m derinlik konut arazileri için geöerlidir:
60 m den daha derin olan arazilerin değerii ancak ön arazisinin 1/3 fiyatını eder.
Ancak daha farklı durumlar öngörülmemiş ise.
*3)
Alan kullanım planına göre bu temel değer alanında bulunan alanlar
karışık inşaat alanı (M) ve konut alanı (W) olarak gösterilmiştir.
Roma rakaı (III, II, I) temel değer alanındaki bina sağlamlık durumunun var olan katlılığını göstermektedir.
Az ve ya fazla kullanım arazi nin değerinde düşüşe ve
ya artışa yol açabilir. Örneğin bir arazi üzerinde 3 katlı bina yapılmış ise ve bundan dolayı daha iyi kullanılabilir ise, arazi değerinin %10 artması uygunsuz olmaz.
*4)
„o“ açık inşaat şekli demektir
Alan kullanma planına göre karışık inşaat alanları
Alan kullanma planına göre konut alanları
*5)
İş bu rakam temel değer alanının yevmiye numarasıdır.
İMAR ALANININ SINIRI
Piyasa değeri maddi olarak cari Pazar değeri ile aynı değerdedir.
Piyasa değeri normatif direktiflere göre değerlendiriliyor:
a) Piyasa değeri bir arsanın tüm maddi ve hukuki değerleri temelinde
belirlenir.
b) Gerçeğe uygun piyasa değerinin belirlenmesi alışılmış iş
piyasasındaki kişiselleşmiş veyahut alışılmamış değerleri dikkate
almaktır.
c) Piyasa değeri o andaki genel değer durumuna bakarak belirlenir
(Arazi piyasasındaki durum Gayrimenkul değerleme Yasası § 3
madde 2).
(Değerleme yürürlüğe giriş tarihi: § 3 Madde 1 Gayrimenkul değerleme Yasası)
egemenliği yürürlüğe giriş tarihi değerine bağlıdır.
2. Nisan 1979 tarihli imar ilkesi kararı
İmar alanının boyutu: ca. 14,5 ha
TEMEL DEĞER ALANI PLANI
31.12.2014 tarihinde arazi değerleme ödenekleri
İMAR ALANI „ Schmelz Merkez“
Bilirkişi bürosu Harald Zorn
Arazi ve konut işletmeliği
5
35 sene merkez imarı
Schmelz belediyesi, Saarland
eyaletinin il imar destekleme programına 1980 yılında ve federal
programa 1990/92 yıllarında
katılım sağlamıştır.
Belediye komitesi 02.04.1979 tarihli toplantısında resmen belirlenmiş olan imar alanının imar ilkesini kararlaştırmıştır.
İlke, 12.08.1979 tarihinde resmen
belirtilmiş olmasından dolayı imar
alanı „Schmelz Merkez“ olarak
kesinleşmiştir.
Böylece belediye süre ile kısıtlı
olan, fakat bu günlere kadar devam
eden bir özel hakka sahiptir.
de uygulamaların hedeflerine ve
amaçlarını belirler.
Kent yapılanması ile ilgili kötü durumlar hazırlanmış olan ve uygulanan incelemelerin çerçevesi tespit edildi ve ilke kararının esasını
oluşturdular. Kötü durumun mevcut oluşunu kanıtlayan denetim
kriterleri BauGB madde 136 alt
madde 3 de belirtilen listede yer almaktadır, örneğin: Konutların içerisinde aydınlatma ve güneş alma
sorunları, binaların inşası ile ilgili
eksikler, arazilere ulaşılırlık ve ya
bir alanını işlevselliği, örneğin:
akıcı ve ya sakin trafik.
Resmen belirtilmiş olan imar bölBu uygulama programının, il imarı gesi, çevresine karşı alan olarak
ile ilgili kötü durumları ortadan sınırlıdır.
kaldırma amaçlı imar yasasının
Bir arazinin imar uygulamasına
136. Maddesi (BauGB, önceden:
dâhil edilişi imarın kamusal duyuİlleri destekleme kanunu) uyarınca
rusundan ve imar şerhinin değerbaşlangıcı olmuştur.
lendirilişinden belli olur ve özelİmarı üstlenmesi için Saar eyalet likle kadastronun bölüm II deki
geliştirme şirketi Saar - LEG – şir- imar şerhindeki değerlendirmeden
keti görevlendirilmiştir. Belediye belli olur. İmar uygulamalar esve ya LEG şirketi özel ve kamusal nasında süresi kısıtlı olan özel hak
ihtiyaçları kaydetmelidir, değer- geçerlidir.
lendirmelidir ve onları birbirleri ile karşılaştırmalıdır. Belediye
imar kosepti çerçevesi içerisin6
Bu süre içerisinde geniş yöntemler
ile uygulanan resmen belirlenmiş
olan imar alanındaki arazi fiaytları
serbest bırakılmamalıdır. Maalesef yine de imar alanında bile
arazi piyasasının en yüksek arazi
değerlerinin tespit edildiği görülmektedir; böylece imar yasası atlanmış oluyor ve bu yükseltilmiş
olan değerler denkleştirici bedelin
hesaplanışı için kullanılmaz hal
alıyor.
• imardan etkilenen kişi kendi
gücü ile yaptığı giderleri izinli
olarak yapmış ise,
• imar alanı dışında oluşmuş ve
imar ile hiç bir bağlantısı olmayan olaylar (Dış efektler).
Bunun dışında genel değer oranları
dikkate alınmalıdır. (BauGB madde 153 alt madde 1).
İmar ilkesinin iptali ile arazi fiyatları imara alanı içinde de dışındada
tekrar piyasa oranlarına göre
Belediye bu nedenle, imar alanını
açık piyasaya teslim etmemek denğelerini sağlar.
açısından uygun olan satış fiyatı
denetimini
gerçekleştirmek
zorunda kalıyor.
İmardan etkilenmeyen arazi değeri
bir arazinin imardan hariç olan durumuna bağlıdır.
Fakat dikkate alınması gereken
değer artışları şunlardır:
7
Belediye imar ile ilgili hangi hedeflerini belirledi ve bunlardan hangilerini gerçekleştirdi?
Aşağıda belirtilen kent yapılandırması ile ilgili kötü durumlar, kent
yapılandırma incelemeleri çerçevesi içerisinde tespit edilmişlerdir ve „Schmelz Merkez“ imar
alanının resmen belirlemesinin
esasını oluşturmaktadır.
• Kamusal alanların kullanımlarındaki eksikler,
• Eksik olan topluluk tesisleri,
• Merkezden göç etme eğilimleri
• Merkezdeki şehir manzarası ile
ilgili sorunlar
Yukarıda belirtilmiş olan sorunlardan aşağıda belirtilen imar hedeflerine ulaşmıştır:
• Tarihsel yapıların ve binaların
korunması (Örn: Eski belediye
binası),
• Boş kalan binaların dönüşümü
ve tekrardan kullanıma açılmaları,
• Merkezde il mimarisi ile ilgili
değer katma uygulamaları
• Şehir manzarasını iyileştirme,
8
• Vatandaşın
girişimini
katılımını sağlamak,
ve
• Yerel altyapıyı iyileştirme girişimleri.
Şehir merkezi imar girişiminden
dolayı toplamda kalite bakımından
bir iyileştirme görmüştür, bu durum sahipler için de yer değerinin
artmasını oluşturmuştur.
İş bu avantaj BauBG hükümlerine
göre denkleştirici bedel ile alınması gerekmektedir.
Eski Belediye binası
Belediye meydanındaki konut ve kısmi mülkiyet tesisi ve yeni belediye
binası
9
Denkleştirici bedeller
İmar uygulamalarının sona erdi- Finansmanı kendisini bugünün
rilişi ile belediye, federasyon ve açısından şu şekilde göstermekteeyaletten aldığı miktarları hesa- dir:
playacaktır.
Belediyenin kendi katkıları
Belediye bunun dışında kanun
yk. 1,15 Mio. €
koyucudan BauBG madde § 154 İl destekleme imkanları feBauGB uyarınca istenen denkleş- derasyon/eyalet yk. 2,30 Mio. €
tirici bedellerin imar uygulamalyk. 3,45 Mio. €
arı için harcandığını kanıtlamak
Tahminlere göre denkleştirici bezorundadır.
deller 340 € olacaktır. DenkleştiriDenkleştirici bedellerin belirtilci bedellerde alınabilenler hesaba
mediği durumlarda yardım veren
katılmalıdır, gerçekten alınanlar
gelirleri tahmin edip bu tutarın 2/3
olanlar değil.
oranını belediyeden geri isteyebilir. En kötü durumda yardım veren Denkleştirici bedeller ve ya ön
destek paralarını da geri isteyebilir. ödemeler alınmadan önce sahiplerin bilgilendirme ve açıklama haBelediyenin buna göre karar verkları yerine getirilmelidir.
me seçeneği yoktur, denkleştirici
bedelleri BauGB madde 154 alt Akabinde bunun ile ilişkin bazı
açıklamalar getirilecek ve denkleşmadde 3 uyarınca belirtmelidir.
tirici beleller ile ilgili sıkça sorulan
İmarın başlangıcından 2017 yılınsorulara cevaplar verilecektir.
da mehtemel bitişine kadar harcanacak olan tahmini tutar yaklaşık 3,4 Mio. € olacaktır.
10
Soru 1.
Denkleştirici bedelinin temelini oluşturan yasal esas hangisidir?
Denkleştirici bedelin alınması uygulaması
Yasal olarak imar uygulamasının sonuçlandırılması
İmar Yasası 154. madde 2.fıkra gereğince uygulama doğrultusunda toprak artış değerinin araştırılması
İmar Yasası 154.maddesi 4.fıkra mülk sahibi ile düşünce ve görüş beyanı
İmar Yasası 155.maddesi 1.fıkrada olduğu gibi hesaplandırma olaylarının araştırılması
Imar Yasası 154 madde 1.fıkra gereği denkleştirme bedeli araştırması
Denetleme: İmar Yasası 155.madde fıkra 2-6 gereği kamu yararına denkleştirme
bedelini azaltmak veyahut kaldırmak
Olanak: İmar Yasası 154.madde fıkra 3 cümle 2 gereği resmi satış sözleşmesi
imzalandığında iyileştirme faaliyetinin telafi tutarının itfasına yönelik düzenlemeye
izin vermek
İmar Yasası 154.madde fıkra 4 gereği telafi bedel iştirakı
İmar Yasası (BauGB) Madde 155 Fıkra 5 gereği telafi tutarının muhtemelen bir itfa
kredisine dönüştürülmesi ve öncelik düzenlenmesi
Kapsam alanında yapılan imar
uygulamalarında belediye imar
alanında bulunan arazi sahiplerinden denkleştirici bedel almak
zorundadır. Alınan miktar belediyenin kararına bırakılmamıştır. Yasa
koyucu, bu bedeli imar yasasında Denkleştirici bedel bir arazinin
zorunlu olarak öngörmüştür.
imar alanınada il inşaatı alanında
yapılan yenilemenin sonucunda
Denkleştirici bedel imar giderlerielde ettiği değere göre hesaplanır.¬
ne göre ölçülmemektedir, arazinin
yer değerinin artmasına göre ölçül- Yüksek imar giderleri için verilen
mektedir.
maddi katkıdır, başka zamanlarda
11
bu miktarı genel halk öder (özelli- direrek bu durumdan kazanç elde
kle il inşaat desteği üzerinden).
etmekteler.
İmarın düzenli hazırlıklardan ve
hızlı uygulamalardan dolayı belediyenin ve sahiplerin uygulamalarının tamamı olarak, belediyenin*
idaresi ve toplam sorumluluğu
altında sonunda kayda değer yer
değeri artışları meydan çıkar, bunlar belediyenin inisyatifi, aktiviteleri ve yaptığı masrafları olmadan
ortaya çıkmazdı. Demek oluyor ki
yer değerlerinin artışı sahiplerin
yapısal yatırımları dahi olsa, yer
değerlerinin artması belediyelere
bağlanmaktadır. İnşaat uygulamalarının yerine getirilişi sahiplere bıraklımıştır. İnşaat uygulamalarına dâhil olanlar modernize,
onarım, yeniden inşa ettirmek ve
ek binalar inşa etmektir. Arazi sahipleri, yapısal yatırımlarının tekrar
ekonomiksel açıdan kaldırılabilirliğini belediyelere borçludurlar.
Sahipler, arazilerini daha iyi kullanabilerek, kiraya vererk ve ya
başka türlü ticari açıdan değerlen-
Arazilerine yapısal yatırımlarda
bulunmak onlar için tekrardan kazanca dönüştürülmüştür.
İmar uygulamaların sonucunda imar alanında bulunan arazi
sahiplerinin BauGB madde 154
uyarınca imardan dolayı arazisinde artış oluşmasından dolayı belediyeye bir denkleştirici bedel ödeme zorunluluğu doğar. Bu genelde
imar alanında bulunan bir çok
arazi için geçerlidir.
Kapsamlı imar uygulamasının seyri sayfa 42 de belirtilmiştir.
* BVerwG (U.v. 23.5.1986 - 8 C 42.84) kentsel yapılandırma doğrultusunda yapılan
imar uygulamaları sadecebelirli bir beldenin bir çok kentsel yapılandırmalarından
oluşan, birbirleri ile uymlu halde hazırlanarak yerine getirilen toplu uygulama olarak
geçerli olduğunu savunmaktadır.
12
Soru 2.
Idari gider personel giderlerinden
ve ayni giderlerden oluşmaktadır.
Bu bağlamda aşağıda açıklanan
hususlarda bir ayrıma gidilmelidir.
• Vergiden muaf tutulabilir tadilata bağlı arazi değerinin tespiti
için sabit giderler:
- İmar Yasası (BauGB)Madde
154 Fıkra 2 gereği başlangıç
ve sonuç değerinin tespitine
yönelik giderler
- İmar Yasası (BauGB) Madde 155 Fıkra 1 gereği telafi
tutarının üzerine ilave edilecek tutarların tespit giderleri
• Telafi tutarının tahsil giderleri:
„İdari gider“ kavramı ne anlama gelmektedir?
Bu kavramın telafi tutarları üzerine etkisi nedir?
- İmar Yasası (BauGB) Madde 155 Fıkra 5 gereği telafi
tutarının muhtemelen bir itfa
kredisine dönüştürülmesi ve
öncelik düzenlemesi giderleri,
spit edilmiş ise ve telafi tutarının
tahsili için oluşan idari gider olası
gelirler ile kıyaslandığında kıyaslamaya uygun değil ise (çevirenin
notu: idari gider olası gelirden
daha yüksek ise) yerel yönetim
telafi tutarının tahsilinden sarfı
- Telafi tutarının ahzukabz ginazar edebilir.
derleri (götürü usule göre
hesaplanmış ortalama oranlar)
- Telafi tutarlarının defter kaydı
ve hesap kesimi (aynı zamanda iyileştirme faaliyetini yapan kişinin yediemin muhasebesi kapsamındaki ücretleri
de)
İdari gider telafi tutarı düzenlenmesinden kaynaklanan gelirler ile
karşılaştırılır.
- İmar Yasası (BauGB) Madde
154 Fıkra 4 Cümle 2 gereği
Genel,tüm iyileştirme bölgeleri
telafi bedeli yükümlüsünün
için geçerli bir idari gider kolay
iştirak gideri,
yoldan varsayılamaz,tam tersine
- İmar Yasası (BauGB) Mad- iyileştirme bölgesindeki her bir
de 155 Fıkra 5 gereği telafi (özel) duruma göre tespit edilmesi
tutarının muhtemelen bir itfa gerekir.
kredisine dönüştürülmesi ve
Eğer bilirkişi incelemesi sonucunöncelik düzenlenmesi ve ilan
da önemsiz toprak değer artışı te(tebligat) giderleri,
13
Soru 3.
Telafi tutarda söz konusu olan nedir?
Telafi tutarlarının geliri iyileştir- faaliyetine bağlı toprak değerindeme önlemlerinin müşterek finans- ki artışı, Bir iyileştirme faaliyetimanının bir aracı sayılır.
nin amaçlanmaması ve ifa edilmemiş olması şartıyla (başlangıçtaki
Yasal temeller:
değer) arsa için muhtemelen meyResmi olarak tespit edilmiş iyileş- dana gelebilecek toprak değeri ile,
tirme bölgesi içindeki bir arasının resmi olarak tespit edilmiş iyileşsahibi, iyileştirme önleminin fi- tirme bölgesinin hukuki ve fiili
nansmanı için yerel yönetime, olarak yeniden düzenlenmesiyle
kendisine ait arsanın iyileştirme arsa için ortaya çıkmış arsa değeri
faaliyetine bağlı olarak toprak (nihai değer) arasındaki fark mikdeğerindeki artışına karşılık gelen tarından oluşmaktadır.
bir telafi tutarını parasal olarak
Telafi tutarı yalnızca arsanın
ödemek zorundadır (İmar Yasası
değeri için tespit edilir. Artış da(BauGB) Madde 154 Fıkra 1 Cümhil olmak üzere binaların veya
le 1). .
bina parçalarının değerleri telafi
İmar Yasası (BauGB) Madde 154 tutarının tespitinde dikkate alınFıkra 2 gereği arsanın iyileştirme maksızın kalmaktadır.
Inanspruchnahme sanierungsbedingter Bodenwerterhöhung durch Ausgleichsbetrag
Bodenwert
€/m²
Endwert
Bodenwert unter Sanierungseinfluss
erhebbarer
Ausgleichsbetrag
Anrechnungsbetrag
sanierungsunbeeinflusster Bodenwert
Förmliche
Festlegung des
Sanierungsgebiets
Zeit
Aufhebung der
förmlichen
Festlegung
© W. Kleiber 11
14
Soru 4.
Toprak değer artışı nasıl oluşmuştur?
bu rezervlerin iyileştirme faaliyeti
esnasında düzenlenmiş imar planı,
çerçeve plan / yeniden düzenleme planı vs. gibi araçlarla tespit
edilmiş olması şartıyla, arsa değer
artışlarına yol açabilir, Bu noktada
konut ve ticari lokasyon imajının
Cazip, ulaşım bakımından sakin
iyileştirilmesinden söz edilmektealanların yaratılması sayesindir.
de mahaldeki perakende ticaret
alanının da değerlenmesi bunlar İmar alanında yapılan değer tespiti
için belde yapılandırması için tüm
arasında sayılabilir.
kararlar ve öngörülenler dikkate
Örneğin ulaşımı sakinleştiren ve
alınmalıdır.
değiştiren ulaşım planları nedeniyle gürültü emisyonlarının azaltıl- ,Arsanın toplum gözündeki kıyması ve kullanımdaki ihtilaflarının meti, vergisel imtiyazlar ve yine
ortadan kaldırılmasıyla başkaca binaların modernizasyon giderleri
değer artışlarının oluşmasına yol ve bakım-onarım maliyeti için ihaaçılabilir.
le olanakları sağlanmış ise, iyileştirme faaliyetinin getirdiği genel
Fakat yapılardan yararlanmanın
bir avantaj da ortaya çıkabilir.
değiştirilmesi yoluyla iyileştirilmiş arsa yararlanımı nedeniyle
oluşan faydalanma rezervleri de,
İyileştirme bölgesindeki arsa
değerleri özellikle, caddelerin,
yolların ve alanların tadilatı , merkezi park alanlarının yaratılması
ve ulaşımın yeniden düzenlenmesiyle artmıştır.
15
Soru 5.
İyileştirme faaliyetine bağlı avantajlar nelerdir?
Bunlar arasında „iyileştirme faaliyetine bağlı genel avantaj“, „lokasyon avantajı“, „yeni alt yapı
tesislerinin sağladığı avantajlar“
ve „iyileştirme faaliyetine bağlı
vergi avantajları“ sayılabilir.
„Kamu faydasına açılmış yeni
tesislerin sağladığı avantajlar“,
resmi olarak tespit edilmiş bir
iyileştirme bölgesi içindeki arsa
sahiplerinden cadde tadilatına
katılım bedellerinin artık tahsil
edilmeyecek olmasıyla ortaya
çıkmaktadır.tespit edilmiş bir
iyileştirme bölgesi içindeki arsa
sahiplerinden cadde tadilatına
katılım bedellerinin artık tahsil
edilmeyecek olmasıyla ortaya çıkmaktadır. Fakat yeni bir alt yapının
sağladığı fiili mevcut avantaj, uygun bir toprak değeri artışını şart
koşar.
„İyileştirme faaliyetine bağlı genel avantaj“ kavramından, yalnızca iyileştirme kastıyla yapılan
(„inisiyal etki“ olarak adlandırılan
kasıt) faaliyetlerden ortaya çıkan
toprak değeri artışları anlaşılır.
„Lokasyon avantajı“ içine, genel
konut ve ticari alan lokasyonunda
yapılan iyileştirmeler ( yakın ve
uzak çevrenin güzelliği), yıkım
ve yeniden inşa önlemlerinin ve
modernizasyon önlemlerinin uygulanması, otoparkların, dinlenme
alanlarının ve yaşam alanlarının
tasarlanması, ulaşımın sakinleştirilmesine yönelik önlemler ve yeni
otoparkların hazırlanması girmektedir.
16
„İyileştirme faaliyetine bağlı
vergi avantajları“, iyileştirme
bölgesi içindeki arsa sahiplerinin
binalarda yapılacak modernizasyon ve bakım-onarım maliyetini,
iyileştirme bölgesi dışında bulunan
arsa sahiplerine göre daha yüksek
oranda amortismana atabilmeleri
sayesinde ortaya çıkmaktadır.
Ödeme zorunluğu olanın imardan elde ettiği kazancını gerçekten kullanabildiği, örn. satıştan
ve ya gelir yükselişinden dolayı,
denkleştirici bedel için bağlayıcı
değildir. Denkleştirici bedelin temelini oluşturan unsur, uygulamadan dolayı değişen yerin değeridir.
İmar Yasası (BauGB) Madde 154
gereği taşınmaz geliri vergisi
bakımından telafi tutarları, kamu
tesisi maliyetine katılım bedelleriyle eşit muamele görmektedir
(Federal Vergi Mahkemesi (BFH)
27.10.1993 / I R 65/92 numaralı
kararı).
Soru 6.
Eğer anıt koruması altındaki bir bina söz konusu ise, bu
durumun telafi tutarı üzerine olan etkisi nasıl olacaktır?
Anıtların korunması kaçınılmaz
olarak ne arsanın değerin azalmasına ne de yükselmesine neden olmadığı için, koruma altına alınma durumunun yol açtığı
avantajlar ve dezavantajlar olağan
ticari ilişkinin bakış açısına uygun olarak birbirleriyle „takas“
(=mahsup) edilmelidir. Anıt korumasına bağlı olarak arsaya getirilen kısıtlamalar, kıyaslanabilir ve
takyidata uğramamış bir arsa ile
karşılaştırıldığında ağırlıklı olarak
bir değer azalmasına yol açmaktadır. Fakat sonuçta anıt koruması
aynı zamanda değer bakımından
nötr bir etki de yaratabilir.
Değer azalmasının tutarının tespiti
için genel geçer kurallar konulamaz.
17
Soru 7.
Kamu parasıyla inşa edilmiş sosyal konutlar telafi tutarına tabi midir?
Üzerinde kamu kaynaklarıyla finansmanı sağlanmış sosyal konutların bulunması ve bir iyileştirme
bölgesi içinde yer alması durumu,
arasın toprak değerinin artışını otomatik olarak ortadan kaldırmaz.
Burada da arsa için iyileştirme faaliyetiyle ortaya çıkan avantajlar
geçerlidir. Öyle ki bu bağlamda bir
değerlendirme ancak bireysel olarak gerçekleştirilecek bir hesaplamayla mümkündür.
Kamu teşviki ile inşa edilmiş konutların sahipleri bu nedenle yeni
bir ekonomik hesaplaması yapmak
ve kira artışının ne kadar olduğunu
ispatlamak zorundadır. Lüzumu
halinde belirli durumlarda kira
yardımı talep edilebilir.
Fakat prensip olarak iyileştirme
faaliyetinin hedeflerinin bunu öngörmesi şartıyla sosyal konut inşası durumunda telafi tutarlarının
tahsil edilmesinden sarfı nazar edilebileceği durumu geçerlidir.
Kamu teşviklerinden yararlanan sosyal konutlarla imar edilmiş Bu nedenle bir telafi tutarının taharsaların sahipleri de telafi bedeli sil edilmesinden önce her bir münyükümlülüğüne tabidirler. Ka- ferit durum incelenmelidir.
muya yararlı iş yapılıyor olması
muafiyet oluşturmamaktadır.
Telafi tutarı kiralar üzerine paylaştırılabilir.
18
Soru 8.
Emlaka yapılan öz yatırımlar telafi tutarının meblağında
dikkate alınıyor mu?
İmar Yasası (BauGB) Madde 155 yerel yönetimin takdirindedir. Bu
Alt Fıkra 2 Yarım Cümle 1 gereği bağlamda doğal olarak iyileştirme
işleminin tüm katılımcılarına eşit
mal sahibinin yaptığı kendi masmuamele edilmesi ilkesi dikkate
rafları nedeniyle uygun görülerek
alınmalıdır.
oluşmasına neden olduğu toprak
değeri artışları da telafi tutarında Yalnızca bina değerini arttıran öndikkate alınmalıdır. Masrafların lemler dikkate alınmaz.
yapıldığı tarih söz konusu değildir.
Fakat yerel yönetimin bazı masraf
Bu nedenle iyileştirme bölgesinin
ve yatırımları dikkate alarak ölçü
resmi olarak tespit edilmesinden
de serbest hareket alanı* küçük bir
önce zaten yapılmış olan bu türden
takdir marjı bulunmaktadır Bu
masraflar da tespit edilir.
masraf ve yatırımların içine, telaBu masraflar başlangıç değerinin fi tutarının iyileştirme faaliyetinin
tespitinde dikkate alınmamıştır. bitirilmesinden önce ödenmiş olTelafi tutarlarının sonradan dik- ması koşuluyla ve her bir yatırımın
kate alınmasında toprak değe- tutarına göre işçilik ödemeleri de
ri artışlarını beraberinde getiren girmektedir.
yatırımlar mal sahibi için mahsup
edilmelidir.
Yasal zemin üzerinde (§ 155
İmar yasası) mahsup işlemlerinin sağlanması mevcut iken ve
gerçekleştirilmesi gerekirken, şartların oluşması durumunda, telafi
tutarının indirimlerle azaltılması
Not - Fakat: Ne denkleştirici bedel alma çerçevesinde ne de zamanından önce kaldırmaya uygulanan denkleştrime bedeli alma
hükmü için avantajlar hatta karşılıksız kesinti açısından yöntemden vaz geçme söz konusu olamaz.
*
19
Soru 9.
İyileştirme önlemlerinin ifasından kaynaklanan dezavantajlar da dikkate alınıyor mu?
Gürültü imisyonları gibi dezavantajlar, gençlik tesisleri, imtiyazları
ortadan kalkması vs. doğal olarak,
değeri azaltan faktörler olarak
iyileştirme faaliyetine bağlı toprak
değerinin artışının tespiti işlemine
dahil olurlar.
miktarda taşıt egzozu, arsanın
cephesinin trafik bakımından
yoğun bir virajda bulunması,
küçük arsa boyutları, yararlanma
türünün değiştirilmesi, dezavantajlı kat planı vs. olabilir.
Diğer olumsuz faktörler, örneğin
yoğun trafik gürültüsü, yüksek
Soru 10.
„Harici etkiler“ nelerdir ve bunlar telafi tutarının tahsilinde nasıl dikkate alınmaktadırlar?
İmar Yasası (BauGB) Madde 153
Fıkra 1 gereği iyileştirme faaliyetinden etkilenmeyen arsa değeri,
yalnızca iyileştirme faaliyeti ve bu
faaliyetin hazırlanması ve icrası
olasılığı üzerine ortaya çıkmış olan
değer artışları hariç olarak kendisini belirlediği için, bunun tam tersine iyileştirme faaliyeti dışında bulunan önlemlerle ilişkilendirilmesi
gereken ve „dışarıdan“ iyileştirme
bölgesi üzerinde etkili olan değer
artışları dikkate alınmalıdır. Bu
örneğin bir iyileştirme faaliyet
alanının dışında bir yakın ulaşım
(=banliyö) noktasının inşası yakınlarda yeni inşa edilmiş bir nehir
köprüsü, bir ticaret bölgesi için
20
alt yapı avantajları olarak yeni bir
otoban veya komşu bölgelerde
alınan önlemlerle ticari durumun
iyileştirilmesi olabilir. Bu bağlamda inşaatın hiç bir surette iyileştirme önlemiyle bir illiyet bağı söz
konusu olmayabilir.
Parlak etkiler yaratan bu özel
faktörlerin iyileştirme bölgesi içindeki arsa değerleri üzerinde iyileştirme faaliyetinden bağımsız bir
etkisi vardır ve iyileştirme değerlerinin üzerine çıkarlar. Bunlar
iyileştirme işlemine bağlı toprak
değeri artışları sayılmazlar.
Soru 11.
Tapudaki takyitler (örneğin arazi irtifak hakları) telafi
tutarlarının tespitinde dikkate alınıyorlar mı?
İyileştirme faaliyetine bağlı olmaları şartıyla, tapu kaydı Bölüm
II „Takyitler ve sınırlamalar“
başlıklı bölümde yer alan şerhler , örneğin ikamet hakları, intifa
hakları, pencere hakları, yürüyüş
ve taşıtla ulaşım hakları vs. telafi
tutarının üzerinde azaltıcı bir etkiyle mahsup edilebilirler.
sahipleri uygun bir takyit kaydı
yapmışlar ise , her zaman yerel
yönetimin iznine ihtiyaç duyulmasıdır. Eğer böylesi bir izin yok
ise, o zaman bu takyitler de telafi
bedelinde bir indirime yol açmaz,
çünkü kamu hukuk özel hukukun
önündedir. Bunun anlamı, her bir
kayıtlı takyit ve kısıtlamanın telafi
bedelinin tespiti öncesinde inceBu türden haklar ile ilişkili kayıtlenmesi gerektiğidir.
ların düşülmesinde her zaman izne
tabi bir hukuki işlem söz konusudur. Bunun anlamı, eğer özel mal
21
Soru 12.
Telafi bedeli bir arsanın alımı ve satışı üzerinde nasıl bir
etkisi vardır?
İyileştirme faaliyetinin icrası esnasında bir arasının hem alımı
hem de satışı „izne tabi hukuki
işlemlerdir“ Anlaşmalar ancak,
yerel yönetim anlaşmaların iyileştirme faaliyeti hukukuyla uyuşup
uyuşmadığını kontrol etmiş olması
şartıyla hukuken geçerli olurlar.
Bir arsanın alımı için İmar Yasası
(BauGB) Madde 153 Fıkra 1 ‚deki
hükümlerbu bakımdan bir alım
fiyatı garantisi anlamına gelirler.
Fakat yenileme faaliyeti, bu faaliyetin hazırlanması ve icrası beklentisiyle meydana gelmiş toprak
değeri için değer artışlarının içeremezler.
Buna karşın arsa piyasasındaki genel değer ilişkilerindeki değişiklikler dikkate alınmalıdır.
Prensip olarak bir alım anlaşması
yapılırken telafi bedelinin ödenmesi konusunda ilave yazılı bir
mutabakat yapılmalıdır.
BauGB uyarınca arazi satışları
fiyat denetimine tabiidir ve satış
sözleşmesinin onayı arazinin satış
bedeli imardan henüz faydalanmamış bedeli geçtiğinde verilmemelidir.
Federal idare mahkemelerince
yapılan kararlaştırmalara göre
onay vermek, anlaştırılan satış bedeli imardan etkilenmemiş olan
Arada arazi piyasasında genel
arazinin açıkça hatalı şekilde beliranlamda yükselen arazi fiyatları
lendiği durumlarda yasaktır.
(konjonktürel gelişme), yer değeri artışı değildir, arazi piyasasında
sadece bir enflasyonel gelişimin
var oldupunu gösterier ve kesintiye uğratmamalıdır. Ancak Uygulanan imar çalışmaları sonucunda
arazi kalitesinin yükselişinden
dolayı (Örn: daha iyi faydalanma,
daha iyi konum kriterleri, örneğin
komşuluk) denkleştirici bedel
ödenmelidir.
22
Soru 13.
Telafi bedeli nasıl hesaplanmaktadır?
Herkes eşit bir telafi bedeli ödemek zorunda mıdır?
Telafi bedelinin hesaplanması için
çeşitli olanaklar ve yöntemler
vardır. Örneğin emsal karşılaştırma yaklaşımı yöntemi, arazi gelir
yöntemi, kira düzeyi yöntemi, kullanım değeri analizi yaklaşımları,
değer eksilmesi hesaplamasına
dayanan yöntem, bileşenler yöntemi ve aynı zamanda Aşağı Saksonya Modeli gibi yöntemler bulunmaktadır.
yöntem yerine, değer tespiti için
„meselenin özüne daha uygun“
veya „daha avantajlı“ gördüğü
farklı bir yöntemi talep edemez.
Eğer kabul edilmiş bir yöntem uygulanamıyor ise, bu durum uygun
başka bir yöntemin bulunmasını
engellemez. Bu bakımdan bu yöntemlerin sıralanması nihai değildir.
Federal İdare Mahkemesi böyle
karar vermiştir.
Bir iyileştirme faaliyeti bölgesi
içinde bir değer tespiti için yöntem- lerden hangisinin kullanılacağı esasen verilerin durumuna
bağlıdır. Bileşen yöntemi* için bileşenler yönteminin uygulanmasına karar ver- dik.
Her arazi sahibine iş bu broşür yazısının yanı sıra kendisi için özel
hesaplanmış, denkleştiriçi bedelin
nasıl oluştuğunu ayrıntılı anlatan
bir form verilecektir.
İş bu yazıdan ve özel hesaplamadan sonra hala sorularınız var ise,
Yere yönetimin değer tespitindeki Harald Zorn bilirkişi bürosu sizin
hareket alanı değerlendirmenin hu- için randevu sistemi ile hizmekuki ve fiili temellerine uzanmaz. tinizde bulunacaktır.
İyileştirme faaliyetinden olumsuz
etkilenen bir kişi, yerel yönetim tarafından seçilmiş bir
Bilşen yöntemi, imardan dolayı artan yer değeri değer etkileyici durumlara bağlanabildiği durumlarda meydana gelmiş sayılır
(genelde bu böyledir),başlangıç değerinden eklenerek son değere kadar gider. İş bu yöntem bilinen bir başlangıç değerini esas alır,
bu satış bedellerinden, kiralardan ve ya yer ölçüm değerlerinden tespit edilmiş olmalıdır. İlgili veri durumu şarttır . – Başlangıç
durumu: bilinen başlangıç değeri.
*
Çoğu zaman uzun yıllar sonrasında imar yöntemi için veri durumu gerekli olacaktır. Bu durumda sonuç değerlerini başlangıç
değerlerine göre hasaplamaktan başka bir çare bulunamaz. – Başlangıç durumu: bilinen son değer.
23
Soru 14.
Tapudaki takyitler ( örneğin arazi irtifak hakları ) telafi
tutarlarının tespitinde dikkate alınıyorlar mı?
Telafi tutarının tespiti öncelikli arsanın alım tarihi ile iyileştirme
olarak yerel yönetimin görevidir.
faaliyetinin bitirildiği tarih arasında değer kaybına uğrayıp uğraBu bağlamda değer tespiti için temadığı bu nedenle ölçüdür. Çünkü
mel faktöre iyileştirme faaliyetine
piyasa değeri düşük bir arsa da iyibağlı toprak değeri artışının teleştirme önlemlerinin alınmasıyla
spitidir.
değer kazanabilir. Aksi halde iyiBu noktada objektif ve tarafsız bir leştirme faaliyeti olmaksızın daha
karar vermek için, resmi olarak düşük değerli olabilir.
atanmış, Schlehdorf ‚da yerleşik
yeminli Bilirkişi Harald Zorn yerel yönetim tarafından arsa değer- Kolay anlamak için not:
lendirme işlemlerini yapmak için Arazi değerleri, bir iyileştirme alanı içindeki ıslah edilmiş referans toprak değergörevlendirilmiştir.
İyileştirme faaliyetine bağlı toprak
değerinin hesaplanması için temel
burada basılı ve arazi değeri bölgeleri planı olarak adlandırılan
plandır (bakınız: Sayfa 4). Burada
açıklanan toprak değerleri yılda bir
defa ve 31.12 tarihinde iyileştirme
faaliyeti bitirilinceye kadar güncellenir. Değerlerin sabit kalıp kalmadığı, artıp artmadığı veya düşüp
düşmediği tespit edilmelidir.
Bu bağlamda telefi tutarlarının duruma göre değişmesi mümkün olabilir.
Arsanın iyileştirme önlemiyle değer kazanıp kazanmadığı;
24
leridir.
Soru 15.
Başlangıç değeri, nihai değer ve yeni düzenleme değeri
arasındaki fark nedir?
İmar Yasası Madde 154 Fıkra 2
Yarım Cümle 1 gereği „başlangıç
değeri“ bir iyileştirme faaliyetinin
amaçlanmaması ve icra edilmemiş
olması şartıyla, ortaya çıkabilecek
toprak değeridir. Bu arsa değeri
„iyileştirme faaliyetine etkide bulunan toprak değeri“ olarak tanımlanmaktadır. O halde yalnızca
arsa tabanı ve toprak* değerlendirilmektedir; fakat binaların ve
gelişimin değeri hesaplanmamaktadır.
İmar Yasası (BauGB) Madde 154
Fıkra 2 Yarım Cümle 2 gereği
„Nihai değer“,
resmen tespit
edilmiş bir iyileştirme alanının
hukuki ve fiili olarak yeniden düzenlenmesi yoluyla ortaya çıkan
toprak değeridir.
Özellikle arazinin yapısı, arasının
konumu, gelişim durumu, yapılardan faydalanma türü ve ölçüsü,
arsa biçimi, toprağın koşulları (örneğin arazideki önceki dönemlerden kalma kontaminasyonlar), alt
yapı durumu ve arazi geliri ilişkileri (örneğin gerçekleştirilebilir
arazi gelirleri ve idari giderler)
bakımından iyileştirme faaliyetleri
ve yine bu faaliyetlerin hazırlanması veya bunların icra edilmesi
beklentisi sonucu meydana gelen
değişiklikler göz ardı edilir.
Bu bağlamda, bir iyileştirme faaliyeti, bu faaliyetin hazırlığı ve
icrasına yönelik beklenti ile oluşan
değer arttırıcı etkilerin tümü bu
nedenle dikkate alınmalıdır.
„Yeniden düzenleme değerinde“
arsanın piyasa değeri söz konusudur. Bu değer, resmen tespit edilmiş iyileştirme bölgesinin fiili ve
hukuki yeniden düzenlenmesi dikkate alınarak ortaya çıkmaktadır.
İmar Yasası (BauGB) Madde 154
Fıkra 2 gereği Telafi tutarının takdiri için ölçü alınan nihai değerden
farklı olarak, yeniden düzenleme
değerinin tespitinde bir mevcut
yapılaşmanın (=imar) değer payı
dahil olmak üzere arasının toplam
değeri söz konusudur. Hukuki yeniden düzenleme toprağı düzenleyici önlemlerin bir sonucudur ve
iyileştirme faaliyetinin hedeflerinden ve amaçlarından kaynaklanır.
Bu nedenden dolayı hukuki koşullar ve fiili özellikler, yapılardan
faydalanma türünün ölçüsünün
tespiti (taban alanı ve katlar alanı
kat sayısı, bina kütle sayısı ve tam
kat sayısı, yapısal tesislerin yüTelafi tutarının hesaplanması için
ksekliği, yapı tarzının tespiti ve
ölçü başlangıç değeri ve nihai
üzerine inşaat yapılabilir alanın
değerdir.
tespiti), kamu faydasına açılmış
tesislerin durumu, arsanın biçimi
ve konumsal özellikleri (örneğin
köşe arsa) değerlendirilecek her
bir arasının yararlanılabilirliği için
ölçüdür.
* „Arsa tabanı ve Toprak“ formülasyo-
Başlangıç değer ve nihai değer nunda Orta Çağ‘dan kalma „arsa taaynı değer tespiti yürürlüğe giriş banı“ terimi kentsel imar için ayrılmış
alan içinde bina temeli için kullanılan
günüyle ilişkili olmalıdır.
taban alanı, „toprak“ terimi ise kentsel
imar için ayrılmış alan dışında kalan
tarım alanlarını söz konusudur.
25
Soru 16.
Telafi tutarının tespiti hakkında açıklama yapılıyor mu?
Telafi tutarı önceden belirtilen
tutarda nihai olarak tespit edilmeden ve telafi tutarının ön ödemesinin tahsili hakkındaki karar
tebliğ edilmeden önce, mal sahibi
bilgilendirme yazısının ulaşmasından sonra bir ay içinde, arsasının
değer tespiti için belirleyici özel
koşulları ve muhtemelen telafi
tutarından mahsup edilecek meblağları yazılı olarak veya şahsen
Soru 17.
İlgili kişi dinlenilmek için ve ya
yazılı beyanı için kendisine verilen
müddeti değerlendirmeyecek olursa, belediyenin daha fazla dinleme
zorunluluğu ortadan kalkmış olacaktır.
Telafi tutarı üzerinde pazarlık yapılabilir mi?
Telafi tutarının tespitinde yerel
yönetimin takdir hakkı olmadığı
için, telafi tutarı üzerinde aynı derecede az bir miktarda pazarlık
yapılabilir.
Mal sahibi ile yerel yönetim
arasında ihtiyari bir ödeme an-
26
yapılan bir görüşmeden açıklama
fırsatına sahiptir.
laşmasının yapılması durumunda
küçük bir takdir payı vardır. Fakat
bu takdir payı resmi kararın verilmesiyle ortadan kalkar.
Soru 18.
İmar Yasası (BauGB) Madde 155
Fıkra 3 Fıkra 3 ve 4 gereği yasa
koyucu yalnızca istisnai durumlarda telafi tutarının tahsilinden sarfı
nazar etmektedir.
Yerel yönetim telafi tutarının tahsilinden sarfı nazar edebilir mi?
(4) Yerel yönetim münferit olarak
telafi tutarının tahsilinden tamamen veya kısmen sarfı nazar edebilir, eğer bunu kamu yararı emrediyor veya bu hakkaniyete aykırı
mahrumiyetlerden kaçınmak için
İmar Yasası (BauGB) Fıkra 3 ve
gerekli ise. Muafiyet aynı zamanda
4 bu durumu aşağıda açıklandığı
iyileştirme faaliyetinin bitirilmegibi ayrıntılı olarak ele almaktadır:
sinden önce de gerçekleştirilebilir.
(3) Yerel yönetim resmi olarak teMal sahibinin ödeme yükümlülüğü
spit edilmiş iyileştirme bölgesi
yerel yönetimin tahsilat yükümiçin veya iyileştirme bölgesine ait
lülüğüne uygundur. Madde 154
belirlenecek parçalar için telefi
Fıkra 1 bunu açıkça ifade etmektutarlarından sarfı nazar eder,
tedir: Mal sahibi ödemeyi yap1. eğer bilirkişi raporuyla önem- mak zorundadır ve Fıkra 4: yerel
siz bir toprak değer artışı tespit yönetim telafi tutarını talep etmek
edilmiş ise;
zorundadır. Tutarları talep etmek
2. eğer telafi tutarının tahsili için istemesi veya istememesi yönünde
ortaya çıkan idari giderler olası yerel yönetimin serbest takdir
gelirler ile kıyaslandığında yük- kullanması için bir alan bırakılmamıştır. Eşit muamele ilkesinsek ise.
den ötürü, bir yerel yönetimin yasa
Cümle 1 gereği karar iyileştirme gereği telafi tutarlarını tahsil etmefaaliyeti bitirilmeden önce de verilebilir.
si, fakat bir başka yerel yönetimin
hemşerilerini koruması ve bu yüzden telafi tutarlarının tahsilinden
sarfı nazar etmesi uygun değildir.
Tahsil edilmeyen tutarları prensip
olarak yerel yönetimin üstlenmesi gerekir. Madde 14 I S 2 ve GG
II ancak belediye uygulamasından dolayı arazi değer artışından
yapılan tahsillere izin vermektedir.
İyileştirme bölgesinde bulunan
tüm arsalar prensip olarak ödeme
yükümlülüğüne tabidir. Özel faydaların sağlandığı arsalar için, örneğin müşterek ihtiyaç veya sosyal
konut inşaatı için kullanılan arsalar
için koşullara bağlı olarak ödeme
yükümlülüğü ortadan kalkabilir.
27
Soru 19.
Küçüklük (= bagatel) hükmü ne zaman uygulanabilir?
Küçüklük hükmünün uygulanması Tam tersine bizzat önemsiz oliçin ön koşullar son derece kısıt- mayan toprak değeri artışlarında
eğer idari gider gerçekleştirilebilir
layıcı biçimde tespit edilmiştir,
gelirlerden daha büyük ise, telaKuralın uygulanması prensip olafi tutarının tespitinden sarfı nazar
rak,
edilmeyebilir.
• eğer iyileştirme bölgesi çok sayToprak değeri artışının meydana
ıda küçük arsalardan oluşur ise;
gelmeyişi veya yalnızca önemsiz
• eğer mevcut toprak değeri se- bir toprak değeri artışı son derece
viyesi ve iyileştirme faaliyetine nadir olarak ortaya çıkar. Çünkü
bağlı toprak değer artışları gö- aksi halde iyileştirme faaliyetinin
rece düşük ise;
başarısının sorgulanması gerekir• eğer gerekli değer tespitleri di. Özellikle çok önceden kentsel
küçük bir bölge ile ilişkili ol- imar bakımından kusurlar zaten
duğu için yönetim gideri görece hazırlık araştırmalarında tespit
edilmişlerdir ve büyük oranda oryüksek ise, dikkate alınır
tadan kaldırılmışlardır.
İmar Yasası (BauGB) Madde 155
Fıkra 3 ‚de belirtilen koşullardan Sonuç olarak, küçüklük hükmünün
(Alt Fıkra 1 ve 2) her ikisinin kü- yalnızca çok az istisnai durumlarmülatif olarak karşılanmasının ge- da uygulanabileceği tespiti yapılarekli olmasına rağmen, öncelikle bilir.
telafi tutarının tahsili için ortaya
çıkan idari giderin yüksekliği sorgulanmalıdır. Çünkü „önemsiz“
toprak değeri artışlarında eğer idari gider daha düşük ise küçüklük
hükmü uygulanmayabilir.
28
Soru 20.
Yerel yönetim meclisi (=belediye meclisi) telafi tutarlarının tahsil edilmemesine karar verebilir miben?
İmar Yasası (BauGB) Madde 154
hükümlerine göre yerel yönetim,
mal sahiplerinden telafi tutarlarını
tahsil etmeye yasal olarak yükümlüdür. Bunun için koşul mal
sahiplerinin iyileştirme bölgesi
içinde bulunan arsaları için iyileştirme faaliyetine bağlı toprak
değeri artışının meydana gelmesidir. Böylece mal sahipleri payları
oranında iyileştirme faaliyetinin
finansmanına katkıda bulunurlar.
Bu yükümlülük hem arsaya göre
hem de yasal olarak öngörülmüş
tutarda ortaya çıkar.
Denkleştirici bedelin alma olanakları:
• Uygulamanın bitiş sonrasında
bildiri göndermek (Madde 154
alt madde 3 fıkra 1 BauGB)
• Satış sözleşmesi (Madde 154 alt
madde. 3 fıkra 2 BauGB)
• Zamanından önce başvuru üzerine yapılan belirleme (Madde
154 alt madde 3 fıkra 3 BauGB)
• Ön ödeme (Madde 154 alt madde 6 BauGB)
Böylece mal sahiplerinin iyileşTelafi tutarlarının tahsilinden va- tirme önleminin finansmanına
zgeçmekle yerel yönetim federal katılımı yerel yönetimin takdirinde değildir.
hukuku çiğnemiş olabilir.
29
Soru 21.
Her mal sahibi telafi tutarını ödemek zorunda mıdır
veya bunda istisnalar var mı?
Prensip olarak resmi olarak tespit
edilmiş iyileştirme bölgesi içinde
arsası bulunan her mal sahibi parasal olarak bir telafi tutarı ödemek
zorundadır. Bu tutar yukarıda da
anlatıldığı gibi, onun arsasının toprak değerinin iyileştirme faaliyetine bağlı olarak artışına karşılık
gelir.
Müşterek mal sahipleri
payları oranında bu tutarı öderler.
Miras yoluyla geçen inşaat üst
hakkı ile takyit edilmiş bir arsada
arsa sahibi ödeme yükümlüsüdür.
İnşa etme yetkilisini sahibi yerine katkıda bulunmaya zorlayan
gelişme katkısı hukukuna benzer
bir hüküm imar hukukunda yoktur. (Madde 134 alt madde 1 f. 2
BauGB). Bu istikrarlıdır, çünkü
burada kamusal tesislerin ticari
avantajlarına değil arazi değerinin
artmasına bağlanılmaktadır. Bu
sadece doğrudan sahibinin işine
yaramaktadır. Bu bağlamda ölçü
tapudaki kayıttır.
Yerel yönetim telafi tutarının tah- larda var sayılmalıdır, çünkü prensilinden,
sip olarak telafi tutarının öz veya
yabancı kaynaklarla ödenmesi
• küçüklük hükmü kapsamındabeklenebilir bir durumdur. Belirki durumlarda ve
tildiği gibi bir tahsilat yüküm• kamu yararının emretmesi lülüğü mevcuttur.
veya hakkaniyete aykırı mahTakdir kullanmak için hareket
rumiyetlerden kaçınmak için
alanının bulunmayışı bakımından
gerekli olması şartıyla sarfı
yetkili yerel yönetim organlarının
nazar edebilir.(Arazi sahibiprensip kararı da gerekli değildir.
nin denkleştirici bedelini diğer
sermayesinden karşılaması is- Kamusal amaçlar için kullanılan
tenmemektedir. Daha çok arazi- arsaların sahipleri de prensip olanin değerinin imar sonrası değer rak telafi tutarı ödeme yükümartışından oluşan olumlu kazan- lüsüdür.
cında ödenmesi istenmektedir.)
İmar hukukunda kamusal amaçlar
Kamu yararı genel kentsel imar için kullanılan arsalar için tanınan
önlemi olarak iyileştirme faa- imtiyazlar telafi tutarları hukukuna
liyetiyle ilişkilidir. İndirim ve aktarılamaz.
muafiyet iyileştirme faaliyetinin
Aynı durum üzerine (tamamen ya
icrasını desteklemek zorundadır.
da kısmen) yalnızca, sosyal konut
Bu durum örneğin, eğer indirim
teşviki araçlarıyla finanse edilecek
ve muafiyet olmaksızın iyileştirkonut binalarının inşa edilebileceği
me faaliyeti için önemli bir inşaat
biçimde bir imar planının tespit
projesinin finansmanın belirsizliğe
edildiği arsalar için de geçerlidir.
sürüklenmesi söz konusu ise, varsayılmalıdır. „Hakkaniyete aykırı Özel hukuk kapsamındaki tüzel
mahrumiyetlerden kaçınma“ ifa- kişilerin yanı sıra kamu hukudesinden özel bir mahrumiyetten ku kapsamındaki kişiler de telefi
kaçınma durumu anlaşılmalıdır. tutarını ödemekle yükümlüdürler.
Mahrumiyet özel istisnai durum-
İmar Yasası yerel yönetimi telafi
tutarının hem arsaya göre hem de
yasada öngörülen tutarda tahsiline yükümlü kılmaktadır. Telafi
tutarının tahsili ve tespiti yerel yönetimin görevidir.
30
İlişkili arasalar için bir telafi tutarı la bu yükümlülük ortadan kalkar.
ödeme yükümlülüğü bulunduğu Telafi tutarının alacaklısı yerel yösürece, alacaklı ve borçlunun netimdir.
- yerel yönetime ait arsalarda olduğu gibi - aynı kişi olması şartıy-
Soru 22.
Eğer mal sahibi mali koşulları nedeniyle telafi tutarını
ödeyemiyor ise bu konuda hangi olanaklar bulunmaktadır?
Mal sahibi telafi tutarını yerel yönetime ödemek zorunda olduğu
için iyileştirme faaliyetine katılan
mal sahibinden altından kalmayacağı bir şeyin istenmemesi veya
onun mali sıkıntılara sokulmaması
gerektiği kuralı prensip olarak
geçerlidir.
Müzakereler bu türden sorunların
çözülmesine yönelik araçlardır.
Eğer bir mal sahibi talep edilen
meblağı 4 hafta içinde toplam olarak yerel yönetime ödeyemeyecek
durumda ise, o zaman aşağıda
açıklanan olanaklar bulunmaktadır:
• Taksitler halindeki bir ödeme
şekli üzerinde mutabakat
• Bedelin bir itfa
dönüştürülmesi
kredisine
• Ödemenin ertelenmesi talebi
Faiz ödemesi konusu yerel yönetim ile yapılacak bir mutabakat
ile tespit edilir
Ödemenin ertelenmesi durumunda iyileştirme faaliyetine katılan
mal sahibi yılda bir kez ekonomik
ve mali koşullarını yerel yönetime
bildirmek zorundadır.
Yasa, çok az istisnai durum göz
ardı edilirse, telafi tutarını ödeme
yükümlülüğünden affetmeyi öngörmemektedir.
31
Soru 23.
Bir iyileştirme önleminin sonunda telafi tutarını kim ödemek zorundadır?
Telafi tutarı resmi olarak tespit
edilmiş iyileştirme bölgesi içindeki arsa sahipleri tarafından ödenmek zorundadır.
İyileştirme faaliyetinin bitirildiği
tarihte (başka bir deyişle iyileştirme faaliyeti düzenlemesinin fek-
Soru 24.
kedildiği (=bozulduğu) tarihte ya
da ön ödeme tarihinde tapu sicil
dairesine göre mal sahibi olan kişi
telafi tutarını ödemekle yükümlüdür.
Telafi tutarı ne zaman muaccel olur?
Telafi tutarının muacceliyeti tutarını ödeme yükümlüsünün taİmar Yasası (BauGB) Madde 154 lebi üzerine telafi tutarını önceden
Fıkra 3 ve 4 ‚de düzenlenmiştir. tespit etmelidir.
Yasa hükmü aşağıdaki gibidir:
(4) Belediye bildiri belgesi ile
(3) İyileştirme faaliyetinin biti- denkleştirici bedeli ister; bedel bilrilmesinden sonra (Madde 162 diri belgesinin tebliğinden sonra
ve 163 Imar Yasası) telafi tutarı bir ay içerisinde ödenmesi gereködenmelidir. Yerel yönetim iyileş- mektedir. Denkleştirici bedelin betirme faaliyetinin bitirilmesinden lirlenmesinden önce denkleştirici
önce bedelin tam olarak ödenme- bedeli ödemek zorunda olan kişiye
sine onay verebilir. Bu bağlamda madde 155 alt madde 1 BauBG
iyileştirme önleminin maliyetinin uyarınca hesaba geçirilebilikarşılanması için telafi tutarından nen tutarlar hakkında arazisinin
daha yüksek bir tutar üzerinde denkleştirici bedelinin değerini
anlaşma yapabilir. Yerel yönetim, belirlemede etkili hususlar hakkıneğer telafi tutarını ödeme yüküm- da yeterli süre içerisinde beyanlüsünün iyileştirme faaliyetinin da bulunma ve açıklama yapma
bitirilmesinden önce tespitin yapıl- fırsatı verilir. Denkleştirici bedel
masında haklı bir menfaati varsa arazi üzerinde resmi bir borç olave telafi tutarı yeterince güvenli bir rak yatmamaktadır.
şekilde tespit edilebiliyor ise, telafi
32
Soru 25.
Telafi tutarının - zamanından önce- itfasından (ödenmesinden) sonra gelecek yıllar içinde mal sahipleri için başkaca borçlar ortaya çıkar mı?
İtfa ile hukuken geçerli olarak
yapılmış bir düzenleme nihai olarak geçerlidir. Düzenleme Belirtilen arsa için telafi tutarının artık
bir daha ortaya çıkmamak üzere geçerlidir. Bunun anlamı, itfa
anlaşmasının yapılmasından ve
bedelin ödenmesinden sonra yerel yönetimin telafi tutarı borçlusundan ( mal sahibinden) ve onun
hukuki haleflerinden telafi tutarı
hukukuna dayalı olarak alacak
taleplerinde bulunamayacağıdır.
Yine bunun anlamı, sonradan
yapılacak bir ödemenin veya tazminat yükümlülüğünün söz konusu olmamasıdır.
Bir itfa anlaşmasının avantajları:
• Tahsil edilen kaynaklar yeniden
toplam iyileştirme faaliyetinde
kullanılabilir;
• denkleştirici bedel bildiri belgesine nazaran daha fazla kabul
görür,
• diğer sahiplere karşı örnek konumda bulunmak,
• Yerel yönetim için daha düşük
bir idari gider ortaya çıkar;
• azaltılmış dava riski,
• Mal sahipleri için planlama güvenliği söz konusudur;
Zamanından önce yapılan itfa ih• Mal sahipleri para tasarruf eder;
tiyaridir ve kamu hukukuna dayalı
bir anlaşma olarak yazılı olmak • Mal sahipleri para tasarruf eder;
zorundadır.
• Diğer avantajlar.
Bir defada tamamen tahsil edilir. Satış anlaşmasının avantajlarından
Toplam iyileştirme faaliyetinin bi- biri sahibi için imar sonrası sonratirilmesinden sonra telafi tutarının dan ödenmesi gereken bedellerin
tahsil edilmesiyle kıyaslandığında ortadan kalkacağıdır.
hem mal sahibi için hem de yerel
yönetim için avantajlar ortaya çıkmaktadır.
33
Soru 26.
Ön ödemelerin getirisi nedir?
Telafi tutarları ancak iyileştirme
faaliyetinin bitirilmesinden sonra
belediye, eyalet ve federal hükümet
teşvikinden bağımsız olarak, iyileştirme faaliyetinin finansmanı
için daha uzun bir süre boyunca ön
ödemede bulunmak zorunda kalacak biçimde tahsil edilebilir.
Özü gereği telafi tutarına yapılan
taksitli ödemeler olan ön ödemeler ile, iyileştirme faaliyetinin
menfaatine olmak üzere iyileştir- imara veya başkaca bir faydalanme faaliyetine bağlı toprak değeri maya izin verilmiş olmasıdır.
artışları zamanından önce tahsil
Yerel yönetime tanınmış takedilmektedir.
dir olanağı ön ödemenin tutarını
Bu durumda yerel yönetimin ön da kapsar. Kuşkusuz bu takdir
ödeme talep etmeye veya etme- olanağı, ön ödemelerin ortalama
meye karar vermek için yüküm- uygun olarak tespit edilmesi ve
lülüğe dayalı taahhüte uygun ola- tahmini olarak tahsil edilecek telafi
rak bir takdir kullanma olanağı tutarını aşmaması gerektiği şeklinbulunmaktadır. Bu takdir olanağı de sınırlandırılmıştır. Nihai olarak
genel olarak iyileştirme önlemiy- tahsil edilmesi gereken telafi tutarı
le sınırlı olmayıp, tam tersine her ön ödemelerin hesaplanması için
arsa veya her mal sahibi için ayrıca ölçüdür.
mevcuttur.
Yasada ön ödemeden değil de Ön ödemelerin ön koşulu, arsa çoğul olarak - ön ödemelerden söz
üzerinde iyileştirme faaliyetinin edildiği için, yerel yönetim tarafınhedef ve amaçlarına uygun bir dan peyderpey kısmi ödemeler de
talep edilebilir.
Soru 27.
Bir iyileştirme faaliyetinin amaç ve hedefleri nelerdir?
Madde 140 Alt Fıkra 3 gereği yerel
yönetimin görevi iyileştirme faaliyetinin hedeflerini ve amaçlarını
belirlemektir. „İyileştirme faaliyetinin amaç ve hedefleri“ kavramı, pratik uygulamada sıklıkla
kullanılan „iyileştirme amacı“
kavramıyla aynıdır. „İyileştirme
faaliyetinin amaç ve hedeflerinin
belirlenmesi“ kavramından, yerel
yönetimin her bir iyileştirme konseptinin kaleme alınması, tespiti
ve geliştirilmesi anlaşılmalıdır.
İyileştirme faaliyetinin bağdaşık
(=tek düzen) olarak hazırlanması
ve icrasına yönelik bir konsept cebri olarak gereklidir. Bu durum
ilk planda kentsel imar planlarının
neye ait olduğuna yönelik bir planlamayı gerektirmektedir.
Bu bakımdan yerel yönetimin finansman maliyetini azaltmak için
yasa koyucu yerel yönetime, mal
sahiplerinden istemeseler de beklenen telafi tutarıyla ilişkili ön
ödemeler yapmalarını talep etme
olanağını tanımıştır.
34
İyileştirme konsepti güncellenmeye uygundur ve - duruma göre güncellemeye ihtiyaç duyar. Yerel
yönetim iyileştirme faaliyeti sürecinde iyileştirme faaliyetinin hedef ve amaçlarını değişen koşullara
uyarlamak ve iyileştirme konseptini buna uygun olarak somutlaştırmak ve gerekmesi durumunda
değiştirmek zorundadır.
Soru 28.
Mal sahipleri ilave olarak alt yapı maliyetine katkıda bulunacaklar mı?
Resmi olarak tespit edilmiş bir iyileştirme bölgesinde yerel yönetim
bir iyileştirme faaliyeti çerçevesinde, İmar Yasası (BauGB) Madde 127 Fıkra 2 ‚de bahsi geçen
tesislerin düzenlenmesi, iyileştirilmesi ve genişletilmesi için
yine İmar Yasasına (BauGB) göre
alt yapı aidatları (=katkı payları) tahsil edemez (İmar Yasası (BauGB) Madde 154 Fıkra
1).Eğer yürüyüş- ve konut yolları,
caddeler, yollar ve meydanlar,
park alanları ve yeşil alanlar yerel yönetim tarafından düzenleniyor, iyileştiriliyor veya genişletiliyor ise, o zaman bu bağlamda
iyileştirme önleminin sağladığı
avantajlar söz konusudur. Bu
avantajlar maliyete göre değil
tam tersine yalnızca toprak değeri artışına göre tahsil edilmelidir.
İyileştirme
bölgeleri
içinde
telafi tutarları alt yapı katkı payları olarak tahsil edilir.
Soru 29.
Yerel yönetimin telafi tutarıyla ilişkili kararına itiraz edilebilir mi?
Yerel yönetim - itfanın istenmemiş
olması koşuluyla - karar çıkararak,
başka bir deyişle itiraz edilebilir
bir idari işlemle (=idari kararla)
telafi tutarını talep eder. Kamu
kuruluşuna, mülki görevlerini
ifa için gerekli gelirlerin, sıklıkla
uzun süren itiraz davalarına yol
açılmayacak biçimde öncelikli
olarak sunulmasının sağlaması
için, bedel kararın ilanından sonra
bir ay içinde muaccel olur. Telafi tutarının ödenmesi ertelenemez.
Bunun somut olarak anlamı, itiraz
yapılabilir; fakat bedelin 4 hafta
içinde ödenmesi gerekmektedir.
Telafi tutarının ödenmesi ertelenemez. Bunun somut olarak anlamı,
itiraz yapılabilir; fakat bedelin 4
hafta içinde ödenmesi gerekmektedir.
Ertelendirici etkinin devre dışı
bırakılması kamusal idarenin işlevliğine yaramaktadır ve kamusal görevleri yerine getirebilmek
için akması gereken imkanları
sağlamak ile makul ev idaresi planlamasını sağlaması amaçlanmaktadır. Taahhütlü olanlar yasal
yolları kullanarak geçici de olsa
ödeme yapmaktan kaçınamamaları
hedeflenmektedir, kamu alanına
daha çok görevlerini yerine getirebilmemelir açısında sürekli imkan
sağlanmalıdır. Taahhütlü olan kişi
zaten genelde ön ödemede bulunmalıdır.
İhtiyari bir itfa anlaşmasının
yapılması durumunda yerel yönetim tarafından resmi bir karar
çıkartılmaz.
İtiraz ve mahkeme davaları genelde zaman, gider ve personel
alıcıdır bu nedenle kaçınılmalıdır.
35
Soru 30.
Telafi tutarı arsam üzerindeki kamuya karşı yükümlülük
olarak durur mu?
İmar Yasası (BauGB) Madde 154
Fıkra 4 Cümle 3 açıkça anlaşılır
biçimde, telafi tutarının alt yapı
katkı payının tersine arsa üzerindeki kamuya karşı bir yükümlülük
olarak durmadığına hükmetmektedir.
„Arsanın cebri açık arttırmaya çıkarılması durumunda yerel yöneti-
min alacağı, Açık Arttırma Yoluyla Cebri Mal Satışı Yasası (ZVG)
Madde 10 Fıkra 1 Alt Fıkra 3
gereği kamuya olan borçların önceliği üzerinden özellikle güvence
altına alınmamıştır.
Bu düzenleme ile iyileştirme bölgesi içindeki arsaların ikraz edilebilirliği kolaylaştırılmaktadır.“
Soru 31.
Telafi tutarı ne zaman zaman aşımına uğrar?
İyileştirme faaliyeti düzenlemesinin kaldırılmasıyla 4-yıllık zaman
aşımı süresi, içinde alacağın ortaya
çıktığı takvim yılının bitmesiyle
başlar.
basın araştırması No. 22 (2014),
27.03.2014 tarihi sonrasında imar
hukukuna dayalı denkleştirici bedelin dört yıllık belirleme süresi
açısından, belediye formel ortadan
kaldırma işlemini taahhüde aykırı olarak yapmadığında imarın,
gerçek bitiş tarihine bırakılmaması
kararlaştırılmıştır.
Federal İdare Mahkemesi ‚nin
(BVerwG) içtihadında - son olarak 12.04.2011 (4 B 52.10) tarihli
kararı ile halolmuştur, İmar Yasası (BauGB) Madde 154 Fıkra 3
Cümle 1 ‚in , telafi tutarının ödenmesine dair yükümlülüğün ancak
bozma (=fekketme) düzenlemesinin çıkarılmasıyla ortaya çıktığı
şeklinde yorumlanması gerektiğini açıklamıştır.Bunun dışında
Leipzig federal idare mahkemesi
36
nedeniyle henüz ortaya çıkmamış
ise, zaman aşımına da uğrayamaz.
İmar Yasası (BauGB) Madde 154
Fıkra 3 Cümle 2 iyileştirme faaliyetinin bitirilmesinden önce telafi tutarının itfasına yönelik düzenlemeye izin vermektedir.
Mal sahibinin itfaya yönelik hak
iddiası olamaz. Yerel yönetim itYasa koyucu bu nedenden dolayı
faya onay „verebilir“.
her zaman gerekli resmi işlemin
bitirilmiş olmasından yola çık- Kuşkusuz yerel yönetim bu bakımdan yükümlülüğü gereği kullanamaktadır.
cağı takdir olanağına göre karar
Eğer bir telafi tutarı iyileştirme
vermek zorundadır.
faaliyeti düzenlemesinin bozulmamış (=fekkedilmemiş) olması
Soru 32.
Mal sahibi telafi tutarının ödenmesinden sonra iyileştirme önleminden kaynaklanan yükümlülükten kurtuluyor
mu?
İmar Yasası (BauGB) telafi tutarının ödenmesinden sonra
arsanın iyileştirme önleminin getirdiği yükümlülükten otomatik
olarak kurtulmasını ön görmemektedir
Fakat bu konudaki kararı iyileştirmeyi yapan yerel yönetim verir.
Fakat istisnai durumlarda yerel yönetim mal sahibinin talebi üzerine,
münferit arsalar için iyileştirme
faaliyetinin bitirilmiş olduğunu
İyileştirme faaliyeti düzenleme- beyan edebilir, eğer iyileştirme
sinin fekkinden hemen önce eko- faaliyetlerinin hedef ve amaçlarına
nomik nedenlerden dolayı henüz uygun olarak
münferit arsaların yükümlülükten
• arsa imar edilmiş veya başka bir
azat edilmesi de bir anlam ifade
şekilde kullanılıyor ise;
etmez.
• ya da bina modernize edilmiş
Telafi tutarının ödenmiş olması
veya onarılmış ise (İmar Yasası
koşuluyla, iyileştirme bölgesine ait
Madde 163 Fıkra 1 Cümle 1)
kısmi bir alanın önceden iyileştirme faaliyeti düzenlemesinden çıkarılması düşünülebilir.
37
Soru 33.
Telafi tutarlarının tahsilinden gelen gelirlerle ne
yapılıyor?
25.01.2005 tarihli Saarland Kent- Toplam iyileştirme önlemlerinin
sel İmar Teşviki İdari Kurallarına lehine olan gelirler özellikle,
göre (StBaufVwV) gelirler, pren• İmar Yasası (BauGB) Madde
sip olarak teşvikten yaralanabilir
155 gereği uygun itfa tutarları
giderlerin karşılanmasına yönelik
dahil olmak üzere İmar Yasası
teşvik kaynaklarından önce kul(BauGB) Madde 153, 154 gelanılmalıdır.
reği telafi tutarları,
Münferit önlemlerden kaynaklan• Yerel yönetimin kendisinin özel
an maliyetin karşılanmasına yöolarak kullanabileceği arsalar
nelik iyileştirme faaliyetine bağlı
söz konusu olduğunda telafi
gelirler, bu önlemler için olan
tutarına karşılık gelen veya satış
teşvikten yararlanabilir giderleri
durumunda ortaya çıkan değer
azaltmaktadır ve prensip olarak
artışları,
teşvikten yararlanabilir giderlerin ibrazında ve tespitinde hesaba • Arsaların işletiminden gelen fazlalıklar,
katılmalıdırlar.
Toplam faaliyetin maliyetinin
karşılanmasına yönelik iyileştirme
faaliyetine bağlı gelirler, her bir toplam faaliyetin kullanılabilir teşvik
hacmini arttırmaktadır ve öncelikli
olarak diğer münferit önlemlerin
teşviki için kullanılmalıdır.
luyla iyileştirme faaliyetinin hazırlanması ve icrasında ortaya çıkan
giderlerden daha fazla bir parayı
alması durumu,
iyileştirme faaliyetinin finansmanına yönelik araç olarak telafi tutarlarının karakterizasyonu yoluyla
(İmar Yasası (BauGB) Madde 154
Fıkra 1 Cümle 1) ıskat edilmiştir
(=konu harici tutulmuştur).*
• Arsaların satışından kaynaklanan gelir
• Durum değişikliğinden kaynaklanan fazlalıklar,
• Faiz gelirleri
Yerel yönetimin telafi tutarları yo-
* Telafi tutarın olası sarfı nazar etmesi iyileştirme planı uygulanırken bütün masrafların belediyeye kalması üst sınırdadır.
Eğer arazi iyileştirme bölgesinde değilse olası telafi tutarı tahsil değeri nispeti alt yapı meblağı alt sınırdadır. Buda anayasanın
garanti ettiği eşit muamele ilkesidir.İyileştirme planı dışında bulunan arazi sahibi ile iyileştirme planı içinde bulunan arazi sahibinin eşit şartlarda olduğunu garanti eder.
38
Soru 34.
Tapuda iyileştirme faaliyeti şerhi düşülmesi ne anlama
gelmektedir?
İlk önce: Tapu, arazi ve alan huku- Tapu dairesi bu arsalarının buku ilişkileri tespit etme açısından lunduğu tapu defterlerine, bir
kullanılmaktadır.
iyileştirme faaliyetinin yapıldığı
kaydını düşmek zorundadır (İyiHukuki işlemlerin güvence altına
leştirme faaliyeti şerhi, İmar Yaalınması için yerel yönetim tapu
sası (BauGB) Madde 143 Fıkra 2).
dairesine iyileştirme faaliyeti düzenlemesinden etkilenen arsaları Bu sonuçlar tapuda henüz iyileştirme faaliyeti şerhi düşülmemiş veya
bildirir.
sehven düşülmemiş bir arsanın iyi
Tapu dairesi bu arsalarının buniyetli alıcısı için de geçerlidir.
lunduğu tapu defterlerine, bir
iyileştirme faaliyetinin yapıldığı İyileştirme faaliyeti şerhinin dekaydını düşmek zorundadır (İyi- recesi yoktur. Alman Medeni Yaleştirme faaliyeti şerhi, İmar Ya- sası (BGB) Madde 879 gereği tessası (BauGB) Madde 143 Fıkra 2). cilinin yapılması gereken bir hak
değildir.
İyi niyetin korunması (Alman Medeni Yasası (BGB) Madde 891,
Madde 892) şerhi kapsamaz.
İyileştirme faaliyeti şerhinin düşülmesi, ilgili kişilerin bir iyileştirme
faaliyeti düzenlemesinin varlığından haberdar olabilmelerini ve eylemlerini buna göre düzenleyebilmelerini amaçlamaktadır.
Soru 35.
Tapudaki iyileştirme faaliyeti şerhi, mal sahibi yeninden
arsası üzerinde „özgür“ olarak tasarrufta bulunabilecek
biçimde ne zaman iptal edilir?
İyileştirme faaliyeti düzenlemesi
yerel yönetim tarafından fekkedilmesinden sonra, fekketme düzenlemesi resmi olarak ilan edilmelidir. Fekketme böylece hukuken
bağlayıcı olur.
Bu tarihten itibaren arsa sahibi ar- faaliyeti şerhinin iptal edildiğini
sasının büyük bir kısmının üzerin- açıkça gösterir arsası ile ilgili tapu
de yeniden „serbestçe“ tasarrufta kaydı dökümü tebliğ edilir.
bulunabilir.
Daha sonra yerel yönetim tapu dairesinden iyileştirme faaliyeti şerhİmar ilkesinin ortadan kaldırılışı lerinin iptal edilmesini rica eder.
imar hukukunun tamamen iptal İlgili arsa sahibine prensip olarak
edilişine yol açmaz.
tapu dairesi tarafından iyileştirme
39
Soru 36.
İyileştirme faaliyet düzenlemesi neden bozulur?
Bir iyileştirme faaliyetinin ne za- • İmar Yasası (BauGB) Madman bitirildiğine, her bir kentsel
de 142 Fıkra 3 Cümle 3 veya
imar çalışması durumuna, yerel
4 gereği iyileştirme faaliyeti
yönetim tarafından formüle ediliçin tespit edilen sürenin dolmiş iyileştirme faaliyetleri hedması durumunda ( İmar Yasası
eflerine, bu hedefler üzerine inşa
( BauGB) Madde 162 Fıkra 1
edilen iyileştirme konseptine ve
Cümle 1 Alt Fıkra 1)
bunun gerçekleştirilmesi derecesiEğer nedenlerden biri oluşmuş ise,
ne göre karar verilir.
yerel yönetim iyileştirme faaliyeti
İmar Yasası (BauGB) Madde 162 düzenlemesini bozmak ile yükümFıkra 1 Cümle 1 nihai olarak dört lüdür.
adet farklı fekketme nedenini düEğer yerel yönetim İmar Yasası
zenlemektedir.
Buna göre iyiMadde 162 Fıkra 1 gereği iyileşleştirme faaliyeti düzenlemesi
tirme faaliyeti düzenlemesi bozma
aşağıda açıklanan durumlarda boyükümlülüğünü ihlal eder ise, bu
zulmalıdır:
durum düzenlemenin hükümsüz
• İyileştirme faaliyetinin icrasın- kılınmasına yol açmaz.
dan sonra (İmar Yasası (BauGB)
Çünkü iyileştirme faaliyetinin „çaMadde 162 Fıkra 1 Cümle 1 Alt
buk“ bir şekilde yapılması gerekse
Fıkra 1)
bile (İmar Yasası (BauGB) Madde
• İyileştirme faaliyetinin uygula- 136 Fıkra 1) „uzun süren“ işlem
maz olması durumunda (İmar süreçlerinden kaçınmak her zaman
Yasası (BauGB) Madde 162 Fı- mümkün olmayabilir.
kra 1 Cümle 1 Alt Fıkra 2)
İyileştirme faaliyeti uygulamasın• İyileştirme faaliyeti amacından da, faaliyetin yerel yönetimin bir
vazgeçme durumunda(İmar Ya- kusuru olmaksızın ilgililerin süsası (BauGB) Madde 162 Fıkra rece iştirak etmemesinden veya
1 Cümle 1 Alt Fıkra 3)
geciken teşvik kaynaklarından
40
ötürü uzun bir süre aksaması ve
ancak gecikmiş bir tarihte faaliyete
devam edilmesi hiç de nadir rastlanır bir durum değildir.
Somut hususlar yasanın kent
yapılanması için yapılan imar için
süre belirlemediğini haklı çıkarır.
Soru 37.
Nasıl devam edecek?
Belediye başkanı Armin Emanuel’
in önsözünde de söylendiği gibi,
Schmelz belediyesi, Unterauer
Straβe 12a, D-82444 Schlehdorf
adresinde mukim olan bilirkişi bürosu Harald Zorn’ u (SBZ) imar
bölgesi “Schmelz Merkez” ve ya
“Schmelz Merkez – Genişletme”
‘ in denkleştirici bedelini hesaplaması ve tahsil etmesi ile görevlendirdi. Arazi değerleri alanlarına
ayrılmış olarak sahiplerini bildirme amaçlı işlemler başlatılmıştır.
Arazi değeri aynı olan alanlar özetlenmektedirler. Arazi değeri alanları için ve ya arazi değeri aynı
olan alanlar için ilçe toplantıları
düzenlenmektedir.
Franz-JosefRöder-Straβe 21, 66119 Saarbrücken adresinde mukim olan iç işleri ve spor bakanlığı finansman
olarak Schmelz belediyesinden
uygulamanın toplam maliyetini
hesaplamasını istedi.
Bunun içinde denkleştirici bedellerin tahsili de yer almaktadır.
Sıkça sorulan soruların çoğunu ele
alan imar kitapçığı sizin için ilk
dayanak olmasını istedik. Kararlaştırılan satış sözleşmesinin yanı
sıra alternatif ön ödeme bildirisini
iyi ve kötü yönleri ile birlikte tanıtmaktadır, imar hukukunun birçok
uzmanlık alanına özel kavramlarını ve birçok özelliklerini daha
izah eder. Lütfen bu geniş kapsamlı bilgi kaynağını sorularınızın
çoğunu önceden cevaplaması için
kullanınız. Daha fazla sorularınız
için açıklama olanakları olacaktır.
Bilirkişi Harald Zorn ayda 1 ve ya
2 gün Schmelz belediyesinin belediye binasına gelip sorularınıza
yanıt verecektir. Önceden almış
olduğunuz randevunuz sayesinde
o zamana kadar açık kalan sorularınız yanıt bulacaksınızdır.
Mektupta, denkleştirici bedelin
miktarı
ve araziniz ile orantısı hakkında size tekrar bilgi verecektir.
Schmelz belediyesi 2016/2017
yılında imar önlemlerini kaldırmayı hedeflemektedir. İmar önlemleri ortadan kaldırıldıktan
sonra belediye konseyin vereceği
karar ile imar notları tapu kaydından silinecektir.
41
İmar uygulamasının aşamaları
•
•
•
Ön hazırlıklarda incelemelere dâhil olanlar (BauGB madde 141 alt madde 1):
İlgili kişilerin katılımları (BauGB madde 137)
Kamusal görevleri üstlenen kişilerin katkıları (BauGB madde 139)
Giderlerin ve finansman özetinin tahmini (BauGB madde 149)
Ön hazırlık
Uygulamanın amaçlarını ve hedeflerini belirlemek (BauGB madde 140 no 3)
•
•
•
•
Kentsel yapılandırmasının planlarının başlangıcı (BauGB madde 140 no 4 ve 5)
İmar ve çerçeve planının düzenlenmesi
Yapılandırma plan yönteminin olası başlatılması
Alan kullanım planının gerektiğinde değişim yöntemleri
Planlanan imar hakkında görüşmeler
Sosyal ve ekonomiksel sonuçların tahmini (BauGB madde 140 no 6)
İnşa ve düzen uygulamaların tek tek uygulanmaları (BauGB madde 140 no 7)
İmar bölgesinin yasallaştırılmış olarak belirlenmesi ve
imar ilkesinin devreye geçirilmesi (BauGB madde 142 no 1)
Uygulama
Yerel tanıtım ve imar şerhinin kütüğe kaydedilişi
(BauGB madde 143 alt madde 2)
•
•
Kentsel yapılandırma planlamasının somutlaştırılması ve istatistik tutma
Gerektiğinde bir yapılandırma planının düzenlenmesi
İmar ve ya çerçeve planı
•
•
•
Düzen uygulamaları (BauGB madde 147)
Arazi yönergesi, taşınmaz satın almak, serbest bırakma
Vatandaşların ve işletmelerin taşınması
İşletmeye açılan tesislerin kuruluşu ve değiştirilişi
•
•
•
•
İnşaat uygulamaları (BauGB madde 148)
Modernize ve onarım
Yeniden yapılandırma ve yedek yapıtlar
Kamu ihtiyacı ve sonrası kuruluşların donanımı ve değişimi
•
Denkleştirici ve yedek alanların yapılışı
İstatistik giderler ve finansman özeti
Sonlandırma
Olası satış anlaşması, sona erdiriliş beyannameleri
(BauGB madde 154 alt madde 3 ve Madde 163)
42
İmar ilkesinin iptali (BauGB madde 162)
Denkleştirici bedellerin tahsili (BauGB madde 154 ve 155)
İmar şerhlerinin kütüklerden silinişi (BauGB madde 162 alt madde 3)
Başka sorunuz var mı?
Yayımlayan:
Gemeinde Schmelz
Rathausplatz 1
66839 Schmelz
Yetkili kişi:
Herr İnşaat dairsi amiri
Stephan Barth
Fachbereichsleiter 4 „İnşaat“
Herr
Roman Weber
İhtisas Bölümü 4 „İnşaat“
Telefon 068 87-301-160
Telefax 068 87-78 34
Telefon 068 87-301-112
Telefax 068 87-78 34
E-Mail [email protected]
E-Mail [email protected]
Sachverständigen-Büro Harald Zorn
Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft
Bilikişibürosu Harald Zorn
Büro Schlehdorf:
Unterauer Straße 12a
82444 Schlehdorf
Von der Regierung von
Oberbayern öffentlich bestellter
und vereidigter Sachverständiger
für die Ermittlung und Erhebung
von Ausgleichsbeträgen
einschließlich Abrechnung
von städtebaulichen Sanierungsund Entwicklungsmaßnahmen.
Telefon 08851-7006
08851-7008
Telefax 08851-7009
E-Mail [email protected]
Durum 31.12.2014
(Yasa değişikliği ve mahkeme kararları değişimi sonucunda broşür üzerinde değişiklikler ve düzeltmeler yapılabilir.)