Autumn/Winter 2013 Sonbahar/Kış 2013 Newsletter

NEWS FROM THE REAL ESTATE MARKETS | GAYRİMENKUL PİYASALARınDAN HABERLER
Autumn/Winter 2013
Sonbahar/Kış 2013 Newsletter
Sevgili Müşterilerimiz ve Dostlarımız,
Dear Clients and Friends,
-- 2013 Yılı 4. Çeyreğinde Gayrimenkul
Piyasasına Genel Bakış /
Real Estate Market 2013 Q4 Outlook
2013 yılının bu son sayısında sizlere
İstanbul A sınıfı ofis piyasası hakkındaki
en son bulguları sunmaktayız.
In the last issue of our newsletter for 2013
we present you with our latest findings on
the Istanbul A Class office market.
-- Colliers International Raporu - Bir çok
uluslar arası firma için üretimlerini
gelişmekte olan pazarlardan Avrupa’ya
kaydırmak hala bir istisna / Colliers
International Report - Repatriation
of manufacturing to Europe still the
exception for many multinationals
favoring ‘best-shoring’ in emerging
economies
Piyasa durumu analizimiz, 2013 yılında
gayrimenkul sektörüne yönelik genel
bakışımızın yanısıra arz, boşluk oranları,
kira değerleri ve gelecek stoğu ele almaktadır.
Our analysis of the current state of the market includes supply, vacancy, rental values
and future stock along with our Real Estate
Market 2013 Outlook.
-- Proje: Torun Tower / Project: Torun
Tower
Bültenimizde ayrıca Colliers International
tarafından yayınlanan üretimin Avrupa’ya
dönmesi konulu rapora yer verdik.
BU SAYIDA / IN THIS ISSUE
-- Son Zamanlarda Gerçekleştirilen
Danışmanlık Projeleri /
Recent Advisory Projects
-- İstanbul Ofis Piyasası 4. Ç. 2013 /
Istanbul Office Market Q4 2013
-- EMEA Kira Haritası Uygulaması /
EMEA Rents Map Application
Son olarak geçtiğimiz aylarda tanıtımı
gerçekleştirilen ‘‘Colliers International
EMEA (Avrupa, Orta Doğu ve Asya) Kira
Haritaları Mobil Uygulaması’’ ile ilgili bölüme de göz atmanızı tavsiye ederiz.
Colliers Ekibi olarak mutlu ve güzel bir
kış geçirmenizi dileriz!
In our newsletter, we have also included the
report by Colliers International regarding repatriation of manufacturing to Europe.
Finally we suggest that you take a look
at our presentation of “EMEA Rents Map
Application”, which is released by Colliers
International in the past months.
As Colliers International Team, we wish you
a nice winter!
2013 YILI İKİNCİ YARISINDA TÜRKİYE
GAYRİMENKUL PİYASASINA GENEL BAKIŞ
REAL ESTATE MARKET 2013 SECOND HALF
OUTLOOK
2013 yılının ilk üç çeyreğinde gerçekleşen işlemlere baktığımızda Türkiye gayrimenkul piyasası yavaş geçen 2012 yılına göre oldukça gelişme göstermiştir. Özellikle İstanbul
ofis piyasasında 2013 yılı sonunda yoğunlaşan kiralama işlemleri bir önceki yıla göre artış kaydetmektedir. Ofis piyasasındaki hareketlilik bizce ekonominin nabzı olup,
şirketlerin yeni ofis alanlarına ihtiyaç duymasının genellikle büyüme ya da artan karlılığın göstergesi olduğunu düşünmekteyiz.
Based on the activity level registered during the first three quarters of
2013, the real estate market in Turkey, which was quite slow during
2012, promises improvement over the past year. Especially in the office market in Istanbul, we see that the leasing activities to be accumulated by the end of 2013 will show an increase compared to 2012. The
activity level of the office market is a good sign of pulse for us for the
economy, as we believe that the companies’ need for new office space
often indicates a growth or increased profitability in their businesses.
Diğer yandan, İstanbul’un artan ofis arzı; bölgesel ve küresel ekonomilerdeki iyileşmenin gecikeceği ve likidite sıkıntısının yakın gelecekte devam edeceği tahminleri nedeniyle risk oluşturmaktadır.
On the other hand, based on the predictions that the recovery of
the regional and global economies may be further delayed and the
liquidity is not expected to improve in the short term, the increasing
stock in the Istanbul real estate market represents a risk. Especially,
in the second half of 2013, we are witnessing an increase in government expenditures regarding infrastructure and real estate due to
upcoming local and general elections in Turkey. As a result, private
investors and developers are increasingly becoming active in new
projects. This increase in the real estate stock is more visible in office, retail, residential and hotel sectors. Istanbul certainly requires
new investments as a result of the growing population and building stock that needs increased standards. However, this heavy development pace, when not taking the regional supply and demand
balances into account, has a potential to cause a negative pressure
on the overall prices in 2014 and 2015. In the coming years, we believe that this price pressure is most likely to be observed in the
office and retail sectors in Istanbul and other large cities in Turkey.
Yaklaşan yerel ve genel seçimler nedeniyle 2013’ün ikinci yarısından itibaren kamuda altyapı ve özelleştirme yatırımları hız
kazanmış, özel girişimci ve geliştirici firmalar da yeni projelerde
aktif hale gelmişlerdir. Gayrimenkul arzındaki bu artış endüstriyel dışındaki tüm segmentlerde görülmektedir. İstanbul artan nüfusu ve yenileme ihtiyacı nedeniyle yeni yatırımlara kesinlikle ihtiyaç duymakla beraber; bu yatırımların çoğunlukla
bölgesel arz talep dengesi gözetilmeden planlanması, 2014 ve
2015 yıllarındaki fiyatlamalara baskı uygulayacak gibi görünmektedir. Önümüzdeki yıllarda bu fiyat baskısının İstanbul ve
diğer büyük şehirlerde özellikle ofis ve perakende sektörlerinde görmemizin daha büyük ihtimal olduğunu düşünmekteyiz.
Kerim Cin
Yönetici Ortak
Kerim Cin
Managing Partner
BİR ÇOK ULUSLAR ARASI FİRMA İÇİN
ÜRETİMLERİNİ GELİŞMEKTE OLAN
PAZARLARDAN AVRUPA’YA KAYDIRMAK
HALA BİR İSTİSNA!
repatriation of manufacturing to
europe still the exception for many
multinationals favoring ‘best-shoring’
in emerging economies!
AMSTERDAM, 11 Eylül, 2013 – Küresel gayrimenkul hizmetleri
şirketi Colliers International ve CoreNet Global’ın hazırladığı son
rapor, iş hacminin gelişiminde, üretimin Avrupa’ya dönerek
büyük bir sıçrama yaratması beklentisinin geçerli olmadığını ortaya koyuyor. Raporu derleyen firmalar, bunun yerine, rekabet
avantajını yakalamak üzere operasyonun küresel dağılımını
sağlayan “en iyi dış kaynak kullanımı ‘best-shoring’” yaklaşımını
öne sürüyor.
AMSTERDAM, September 2013 – The latest report by global property
company, Colliers International and CoreNet Global dispels the myth that
repatriation of manufacturing back to Europe is the next big thing for big
business. They are, instead, choosing to take a ‘best-shoring’ approach,
distributing operations to exploit competitive advantages globally.
Avrupa’nın “en iyi dış kaynak kullanımı (best shoring)”
seçeneği olarak çekiciliğini artırmaya odaklanmış
olması iyi bir haber! Demiryolu ve derin deniz
limanlarında yaşanan değişikliklerle, Avrupa’da ve
Asya’da büyük tüketici pazarlarına ulaşılabilir.
Yayınlanan araştırma, deniz aşırı kaynak kullanımına ve dış
kaynak kullanılan alanların tekrar ülkeye dönmesi eğiliminin
geleceğine odaklanmakla birlikte, bu terimlerin çok uluslu
firmaların dünya genelinde sergiledikleri davranışları tam olarak
açıklamaya yeterli olmadığını da ortaya koyuyor. Colliers International Avrupa, Orta Doğu ve Afrika Bölgesi Genel Müdürü, Guy
Douetil, “Şirketlerin stratejileri tek boyutlu olmaktan çok uzakta,”
diyor ve “Avrupa’nın “en iyi dış kaynak kullanımı (best shoring)”
seçeneği olarak çekiciliğini artırmaya odaklanmış olması iyi bir
haber! Demiryolu ve derin deniz limanlarında yaşanan
değişikliklerle, Avrupa’da ve Asya’da büyük tüketici pazarlarına
ulaşılabilir” diye açıklıyor.
Guy Douetil: “Deniz aşırı kaynak kullanımı (offshoring) ve üretimin yerel ülkeye dönmesi (re-shoring) hakkındaki söylemlere,
yani üretimin Avrupa’ya döndüğü yönündeki temel inanışa
karşılık, ortaya çıkan rapor sonucu sürpriz oldu. Genel kanı, çok
uluslu şirketlerin müşteri tabanına ve tedarik zincirine yakın olmak ihtiyacı ve deniz aşırı kaynaklardaki işçi maliyetlerindeki
artış nedeniyle, Hindistan, Orta ve Doğu Avrupa gibi geleneksel
dış kaynak kullanılan ülkelerden, Avrupa’ya döndüğü yönündeydi” diyor.
P.3
The good news for Europe is that it is set to increase its
appeal as a ‘best-shoring’ option; poised to benefit from
changes to rail and deep sea ports meaning it can reach a
broad consumer markets in both Europe and Asia.
Whilst the survey was focussed on the future of offshoring and reshoring trends, it’s become evident that these terms cannot fully explain
multinationals’ movements around the world. “Companies’ strategies
are far from being one-dimensional,” Guy Douetil, Managing Director of
EMEA Corporate Solutions at Colliers International explains, “The good
news for Europe is that it is set to increase its appeal as a ‘best-shoring’
option; poised to benefit from changes to rail and deep sea ports meaning it can reach a broad consumer markets in both Europe and Asia.”
Continues Guy Douetil: “The findings of the report have been surprising as the general perception, based on all the hype around
offshoring and re-shoring, was that manufacturing businesses
were flocking back Europe. It was commonly believed that multinationals were returning to their Europe, driven by a need for
proximity to their client base, supplier chain and escalating labour costs in traditional offshoring locations like India and CEE.”
According to the Colliers and Corenet Global research, although nearly
25% of manufacturing businesses have moved parts of their production activities back to Europe in the last five years, this is rarely part of
an explicit repatriation strategy. In fact, a tiny 11%, of manufacturing
companies plan to return to Europe, or ‘re-shore’, in the next three years.
The research also shows that emerging markets will experience
growth as their domestic economies and consumer bases grow,
Colliers ve Corenet Global araştırmasına göre, son beş yıl
içerisinde, üretim iş hacminin yaklaşık %25’i, üretim faaliyetlerinin bazı bölümlerini Avrupa’ya döndürmüş olmasına
rağmen, bu durum nadiren belirgin bir geri dönüş stratejisi dahilinde gerçekleşmiş. Gerçekte, üretim yapan şirketlerin yalnızca
%11’lik ufak bir bölümü gelecek üç yıl içerisinde Avrupa’ya dönmeyi planlıyor.
and that these countries remain the primary targets for manufacturing expansion. The survey shows that half of the participants
intend to ramp up production in Eastern Europe, Russia or Turkey
in the next three years, where the automotive and pharmaceutical sectors are expected to be a continuing driver of manufacturing growth - over half of companies belonging to this group intend to scale up operations in the region in the next three years.
Aynı zamanda, araştırma gelişmekte olan pazarların, iç ekonomilerinin ve tüketici tabanlarının gelişmesine bağlı olarak
büyüyeceğini ve üretimin genişlemesinde bu ülkelerin ana hedef
olarak kalacağını ortaya koyuyor. Araştırmaya dahil olan
şirketlerin yarısı, gelecek üç yıl içerisinde, Doğu Avrupa, Rusya
veya Türkiye gibi, otomotiv ve ilaç sanayilerinin üretimin
büyümesinde itici güç olması beklenen pazarlarda, üretimlerini
artırma eğiliminde – bu grupta yer alan şirketlerin yarısından
fazlası gelecek üç yıl içerisinde bölgedeki faaliyetlerini
genişletmeyi hedefliyor.
The development and upgrading of deep-water ports in Southern
Europe will enable these to accommodate larger ships and create
competitive trade routes for goods shipped from Asia to Europe,
especially those destined for Central and South Eastern Europe.
Güney Avrupa’da yer alan derin deniz limanlarının geliştirilmesi
ve güncellenmesi, buralarda daha büyük gemilere hizmet verilmesine olanak verecek ve Asya’dan Avrupa’ya, özellikle de Orta
ve Güneydoğu Avrupa’ya yollanan mallar için rekabetçi ticaret
yollarının oluşmasına olanak sağlayacak.
Guy Douetil: “Özellikle, Çin’den diğer gelişmekte olan ekonomilere doğru, ‘düşük maliyetli’ ülkeler arasındaki geçişler artış
gösterecektir. İşçi maliyetlerindeki keskin artış sebebiyle
gelişmekte olan ülkelerde yaşanan maliyet avantajı erozoyonu,
küresel iş dünyası için en temel hususu oluşturmaktadır. Çin’de,
ücretler 2007 yılından beri iki mislinden fazla artış göstermiştir,
bununla beraber uygulamaya konulan zorunlu işveren sosyal
katılım payları ve çalışanların ücret artışı beklentisi, toplam iş
gücü maliyetlerinde artış yönünde baskı yaratacaktır” diyor.
Uzun vadede, tedarik zincirinin 3 boyutlu çıktı ve robot gibi
teknolojik inovasyonlardan köklü bir şekilde etkilenerek değişime
uğrayacağı ve şirketlerin üretim tesislerini tüketicilerine daha
yakın konumlandırmasına olanak sağlayacağı düşünülüyor.
Douetil: “3 boyutlu yazıcılar her ne kadar daha ilk evrelerinde
olsa da, hızla gelişme göstermektedir ve çok yakında karmaşık
katı nesnelerin üretilmesine olanak vererek, özel verilerin standart parçaymış gibi işlenmesine olanak sağlayacaktır. Bileşen
parçaların
montajlanmasında
robot
kullanımı
daha
yaygınlaşacaktır; bu durum, fabrika yerlerinin belirlenmesinde
ve tedarik kararlarında, işçi maliyetlerinin ve iş kanunlarının
daha az belirleyici etken olmasına neden olacaktır. Bu iki güç
hali hazırda etken yaratmaya başlamıştır; bu durum, işin satın
alıcı pazarlardan uzakta yerleşmesi eğilimini gün geçtikçe
sarsacaktır ve şirketleri, üretimi tüketicilerine yakın
konumlandırmaya teşvik edecektir” şeklinde sözlerini
tamamlıyor.
İRTİBAT:
Charlotte Freeman, Halkla İlişkiler Direktörü, +4420 7344 6931,
[email protected]
Claudia Cronshaw, Halkla İlişkiler Yardımcı Direktörü,
+4420 7344 6976, [email protected]
P.4
Guy Douetil says: “Movements between “low cost” countries, particularly from China to other emerging economies, are set to increase. The sharp rise of labour cost and consequent erosion
of cost advantages in emerging economies is now a key concern
for global businesses. In China, salaries more than doubled since
2007, and the introduction of mandatory employer social welfare
contributions and rising wage expectations from employees is also
likely to place total labour costs under further upward pressure.”
In the longer term, it is also believed that the supply chain
will be radically transformed by innovations in technology such as 3D printing and robotics, allowing companies
to locate their manufacturing facilities closer to consumers.
Douetil concluded: “While 3D printing is now in very early stages,
it is developing quickly and will soon make it possible to manufacture complex solid objects and customise inputs as easily as standards parts. Component assembly will increasingly be handled by
robots, making labour cost and regulation a less determining factor in locating factories and in sourcing decisions. These two forces
are already at work and will increasingly undermine the business
case for localising manufacturing away from buyer markets, and
will prompt companies to bring production closer to consumers.”
CONTACTS:
Charlotte Freeman, Director of PR, +4420 7344 6931 or
[email protected]
Claudia Cronshaw, Associate Director, PR, +4420 7344 6976 or
[email protected]
TORUN TOWER’IN PAZARLAMASI DEVAM
EDİYOR.
MARKETING OF TORUN TOWER CONTINUES.
2014’de A+ bir ofis projesi olarak hizmete girmesi planlanan iş dünyasının merkezi Esentepe’de yükselen Torun
Tower, Torunlar GYO tarafından geliştirilmekte olup
66.000 m2 kiralanabilir ofis alanına sahip bulunmaktadır.
Expected to be completed in 2014 as A+ office building in Esentepe,
the business centre of Istanbul, Torun Tower has been developed by
Torunlar GYO and will offer 66,000 sqm. of leasable office space in
total.
Bölgedeki tek A+ Sınıfı ofis projesi olma özelline sahip olan Torun
Tower, teknik donanımı, lokasyonu ve hedef kitlesi ile diğer ofis
binalarından ayrılacak ve piyasaya yeni bir yön verecektir.
Torun Tower, the only A+ Class office project in the whole region, will
be unique with its technical hardware, attractive location and target
tenant group and will offer a fresh perspective to the market.
Esentepe/Zincirlikuyu bölgesi yerli ve uluslararası şirketlerin
İstanbul’da en çok tercih ettikleri merkezi iş bölgelerinden biri
olup, A sınıfı ofis boşluk oranı oldukça düşüktür. HSBC, Aygaz,
Shell, Superonline, Lufthansa, PriceWaterHouseCoopers ve
Denizbank Esentepe’de konumlanan şirketlerden yalnızca birkaçıdır.
Having a very low A Class office vacancy rate, the Esentepe/
Zincirlikuyu region is one of the most favoured business centres
for both local and international businesses in Istanbul. Among the
companies seated in Esentepe are HSBC, Aygaz, Shell, Superonline,
Lufthansa, PriceWaterHouseCoopers and Denizbank.
Colliers, Torun Tower’ın Tek Yetkili Kiralama Danışmanı
olarak pazarlama faaliyetlerine devam ediyor.
Güncel verilerimize göre, bölgede planlama veya inşa safhasında olan A Sınıfı ofis projelerinin sınırlı sayıda olması ve bunun
sonucunda 2014 sonuna kadar bu bölgede yüksek kalitede ofis
ihtiyacı olacak şirketlerin alternatiflerinin birkaç binayı geçmeyecek olması sebebiyle, Torun Tower, Esentepe/Zincirlikuyu
bölgesinde acil olarak en yüksek kalitede ofislere ihtiyaç duyan şirketlerin önümüzdeki kısa vadede tek seçeneğidir.
“2014 yılında Esentepe bölgesine en yüksek kalitede ofis alanları sunacak Torun Tower’a oldukça yüksek talep beklemekteyiz.
Projenin merkezi konumu ve kolay ulaşılabilirliğinin yanı sıra sahip olduğu avantajlardan bir tanesi de, bölgedeki tek A+ sınıfı ofis
projesi olmasıdır.” diyen Colliers International Türkiye Yönetici
Ortağı Kerim Cin, sözlerine “Türkiye’de kiracılar genelde proje
tamamlanmadan ofislerini kiralamazlar fakat bu örnekte mal sahibinin Torunlar GYO gibi Türkiye’nin tanınmış geliştiricilerinden
biri olması, ofislerin en iyi kalitede tamamlanacağının garantisidir. Dahası, henüz inşaatın erken safhalarında ve pazarlamaya
başlamadan önce dahi, bölgede büyük boyutlu genel merkez
ofisi ihtiyacında olan şirketlerden projeye yönelik talep görmeye
başladık” diyerek devam etmiştir.
P.5
Colliers, as the exclusive consultant of Torun Tower, continues
the marketing activities.
According to our updated data, since the number of new A Class
office projects, whether planned or under construction, in the region
is limited, only a few options will be left for companies needing highend office space by the end of 2014. Therefore, Torun Tower will
become, in the near future, the only option available for those companies urgently needing high quality offices in the Esentepe/Zincirlikuyu
region.
Colliers International Turkey’s Managing Partner Kerim Cin said, “We
are expecting great demand for Torun Tower, which will offer highend office spaces in Esentepe in 2014. In addition to its numerous
advantages, such as central location and convenient accessibility, the
project will be the only A+ Class office project in the region in the
near future. In Turkey, companies generally do not rent offices before
their completion. However, this project will be an exception because
it has been developed by Torunlar GYO, one of the most renowned
property developers in Turkey and hence the brand itself is a guarantee of the project’s high quality. It should also be noted that we have
already received demand from businesses seeking large high-end office space in the region, even in the early phases of the project and
before we actually started marketing it.”
P.6
SON ZAMANLARDA GERÇEKLEŞTİRİLEN DANIŞMANLIK PROJELERİ
RECENT ADVISORY PROJECTS
P.7
Akfen
Akfen
Colliers International Türkiye, Eskişehir’de
yaklaşık 235.000 m² büyüklüğündeki
sağlık kompleksi arsasına yönelik olarak Akfen İnşaat firması için En İyi ve
En Doğru Kullanım Analizi ve Finansal
Fizibilite Analizi çalışmaları yürütmüştür.
Colliers International Turkey performed
the Highest and Best Use and Financial
Feasibility Analysis for the health complex site with 235.000 m² gross land area
in Eskişehir on behalf of Akfen İnşaat.
Tavros
Tavros
Colliers International Türkiye, Tavros
Group firması için Ataköy Hyatt
Regency Otel projesine yönelik olarak fizibilite çalışması hazırlamıştır.
Colliers International Turkey completed the
feasibility report of Ataköy Hyatt Regency
Hotel Project on behalf of Tavros Group.
Taşyapı
Taşyapı
Colliers International Türkiye, Taşyapı
A.Ş. firması için Moda Doubletree by
Hilton otelinin değerleme çalışmasını
hazırlamıştır.
Colliers International Turkey completed
the valuation study of Moda Doubletree
by Hilton Hotel on behalf of Taşyapı A.Ş.
Babacan Grup
Babacan Group
Colliers International Türkiye, Babacan
Grup için İstanbul, Fikirtepe’de yer alan
9.000 m² brüt alanlı arsaya yönelik En İyi
ve En Doğru Kullanım Analizi Çalışması
yürütmüştür.
Colliers International Turkey performed the
Highest and Best Use Study for the 9.000
m² gross area in Fikirtepe, Istanbul on behalf of Babacan Group.
İSTANBUL OFİS PİYASASI
4.Ç. 2013
ISTANBUL OFFICE MARKET
Q4 2013
İstanbul A sınıfı ofis piyasasında, 2013 yılı son çeyreğinde, ortalama kira rakamları ve boşluk oranlarına baktığımızda 2013 yılı
üçüncü çeyreğine nazaran çok büyük değişiklikler olmadığını söyleyebiliriz. Fakat genel ortalamalarda belirgin bir değişiklik olmamasına rağmen değişikliğe uğrayan bölgeler olmuştur. Değişiklik
gösteren bu bölgeleri Asya Yakası’nda Kavacık ve Ümraniye,
Avrupa Yakasında ise Kağıthane-Şişli, Taksim, Beşiktaş ve
Havaalanı olarak verebiliriz. Genel resme baktığımızda Avrupa
Yakasında A Sınıf ofislerin boşluk oranlarının düştüğünü ve kira
rakamlarının da gerilediğini görmekteyiz. Asya Yakasında ise A
sınıfı ofislerin boşluk oranlarının yükseldiğini ve kira rakamlarının
da artığını görmekteyiz. Aslında gözle görülür farklılıkların ortaya
çıktığı Taksim, Beşiktaş ve Kavacık gibi bölgelerde ters orantı göze
çarpmaktadır. Ne var ki diğer bazı bölgelerdeki boşluk oranlarındaki ufak değişimler ise ortalama kiraları etkilememiştir. Genel teorinin aksine bu doğru orantının ortaya çıkmasına da bu durum
neden olmaktadır.
Compared to the third quarter of 2013, no significant variations in the
average asking rents and vacancy rates in the Istanbul A Class office
market were observed during the last quarter of the same year.
However, despite the lack of significant variations in the general averages, changes were detected in certain regions, including Kavacık and
Ümraniye on the Asian side and Kağıthane-Şişli, Taksim, Beşiktaş and
Airport district on the European side. While the asking rents and vacancy
rates on the European side decreased in general, we see that the asking
rents and vacancy rates of the A Class offices on the Asian side was
increased. In fact an inverse correlation is observed in the regions of
Taksim, Beşiktaş and Kavacık where noticeable changes have taken
place. However, small vacancy rate changes in some of the regions have
not affected the average asking rents. The reason behind the direct correlation despite the common theory is due to this situation.
Arz
Ofis stoklarının bölgesel dağılımı incelendiğinde en çok A sınıfı ofis
stoğuna sahip bölgelerin Avrupa Havaalanı (%18), Ümraniye (%16),
Levent (%15) ve Maslak (%14) olduğu görülmektedir. Bu dört bölgedeki toplam ofis stoğu İstanbul genelinin %63’ünü oluşturmaktadır. Kağıthane-Şişli (%9), Kozyatağı-Ataşehir (%8) ve Kavacık (%5)
bölgeleri ofis stoğunun toplam %22’lik kısmını oluştururken geri
kalan 5 bölge (Altunizade, Taksim - Haliç, Gayrettepe, Beşiktaş,
Etiler) %1 ile %4 arasında değişen ofis stok oranları ile İstanbul’un
kalan %15’lik kısmını oluşturmaktadır.
Supply
An analysis of the regional breakdown of office stocks indicates that the
regions with the highest A Class office stock are: the Airport area on the
European side (18%), Ümraniye (16%), Levent (15%) and Maslak (14%).
The total office stock offered in these four regions represents 63% of the
overall office stock in Istanbul. While the combined shares of KağıthaneŞişli (9%), Kozyatağı-Ataşehir (8%), and Kavacık (%5) account for 22%
of the city’s office market, the remaining five regions (Altunizade,
Taksim-Haliç, Gayrettepe, Beşiktaş, and Etiler), each ranging between
1% and 4%, make up only 15% of the market.
The following table shows the distribution of the A and B Class office
stock distribution on the European and Asian sides.
Aşağıdaki tabloda Avrupa ve Asya Yakası’ndaki A ve B Sınıfı ofis
stoğunun dağılımı gösterilmektedir.
A
B
AVRUPA
ASYA
AVRUPA & ASYA
1.151.311
447.746
491.453
275.321
1.642.764
723.067
* Kaynak: Colliers International
P.8
A
B
EUROPE
ASIA
EUROPE & ASIA
1.151.311
447.746
491.453
275.321
1.642.764
723.067
* Source: Colliers International
Boşluk Oranları
Vacancy Rate
Avrupa Yakası A sınıfı ortalama boşluk oranları 2013 yılının
üçüncü çeyreğinde %16,92 iken bu oranın 2013 yılının son çeyreğinde %15,73’e gerilediğini görmekteyiz. Aynı dönemde Asya
Yakası A sınıfı ortalama boşluk oranları %13,42 iken bu oranın
2013 yılının son çeyreğinde %14,91’e yükseldiğini görmekteyiz.
The average vacancy rate of A Class offices on the European side
dropped from 16.92% in the third quarter of 2013 to 15.97% in the last
quarter of the same year. During the same period, the average vacancy
rate of A Class offices on the Asian side increased from 13.42% in the
third quarter of 2013 to 14.91% in the last quarter of the same year.
2013 yılı son çeyreğinde boşluk oranlarının Avrupa Yakası’nda
Etiler bölgesinde değişmediğini, Havaalanı ve Kağıthane-Şişli bölgelerinde düştüğünü, diğer bölgelerde ise arttığını görmekteyiz.
Asya Yakası’nda ise boşluk oranlarının Altunizade bölgesinde
değişmediğini, Ümraniye bölgesinde yükseldiğini ve KozyatağıAtaşehir, Kavacık bölgelerinde ise düştüğünü görmekteyiz.
In the last quarter of 2013, the vacancy rates remained intact in Etiler on
the European side, while it showed a decrease in the Airport area and
Kağıthane-Şişli region and increased in other regions. We observe that
the vacancy rates of the Asian side remained stable in Altunizade,
increased in Ümraniye and dropped in Kozyatağı-Ataşehir, Kavacık
regions.
4. Çeyrek 2013
1,250,000
15,73%
1,000,000
750,000
500,000
Q4 2013
15,73%
1,000,000
750,000
14,91%
500,000
250,000
0
1,250,000
14,91%
250,000
ASYA
AVRUPA
DOLU ALAN
* Kaynak: Colliers International
0
ASIA
OCCUPIED SPACE
EUROPE
VACANT SPACE
* Source: Colliers International
Tek tek bölgelere baktığımızda boşluk oranlarındaki en dikkat
çekici değişiklikler şu bölgelerde karşımıza çıkmaktadır:
An analysis of each individual region reveals that the following areas
have experienced the most notable changes in vacancy rates:
Kavacık bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları 2013 yılının
üçüncü çeyreğinde %7,79 iken 2013 yılının son çeyreğinde bu
oranın %3,41’e düştüğünü görüyoruz. Bu düşüşün ana nedeni
olarak bölgedeki büyük ofis stoğuna sahip Kavacık Ticaret
Merkezi ve Sur Yapı Akel İş Merkezi’nde bu dönemde gerçekleşen kiralamaları gösterebiliriz.
The A Class office vacancy rate in Kavacık fell from 7.79% in the third
quarter of 2013 to 3.41% in the last quarter of the same year. This
decrease was due mainly to the fact that some of the offices in A Class
projects in the region with abundant office stocks such as Kavacık
Trade Centre and Sur Yapı Akel Business Center were rented out during the subject period.
Ümraniye bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları 2013 yılının
üçüncü çeyreğinde %8,49 iken 2013 yılının son çeyreğinde bu
oranın %13,24’e yükseldiğini görüyoruz. 2013 yılının ilk yarıyılında piyasanın önemli metrajlı kiralamaları bu bölgede gerçekleşmiş ve boşluk oranlarında da düşüş gözlemlenmişti. Ne var ki bir
önceki çeyrekte stoğa dahil olan Sanovel Plaza’da henüz kiralama
işlemi olmaması ve bu çeyrekte yeni bir binanın stoğa girmesiyle
birlikte boşluk oranlarında bu şekilde bir artış ortaya çıkmıştır.
The A Class office vacancy rate in Ümraniye increased from 8.49% in
the third quarter of 2013 to 13.24% in the last quarter of the same year.
The significantly large office space rented out in the first half of 2013
had decreased the vacancy rate of the region. However, Sanovel Plaza
that had been recently added to the stock and that hadn’t any rental
transaction yet, lead to an increase in the total office stock of the
region.
P.9
Kağıthane-Şişli bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları 2013
yılının üçüncü çeyreğinde %48,21 iken bu oranın 2013 yılının son
çeyreğinde %41,72’ye düştüğünü görüyoruz. Bu düşüşün nedeni;
bölgedeki en nitelikli ofis binaları olan Trump Tower ve Rönesans
Biz Mecidiyeköy projesinde gerçekleşen kiralama işlemleridir. Her
ne kadar Kağıthane aksındaki kiralamalar çok yavaş gitse de özellikle Mecidiyeköy’de bulunan Rönesans Biz projesinin hızlı bir
şekilde stoğunu eritmesi bu dönemde bölge üzerindeki boşluk
oranlarında etkili olmuştur.
Beşiktaş bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları 2013 yılının
üçüncü çeyreğinde %5,34 iken yine 2013 yılının son çeyreğinde
bu oranın %12,50’e çıktığını görüyoruz. Bu artışın ana nedeni, bu
dönemde Barbaros Plaza’da belirli bir metrajın stoğa dahil olmasından kaynaklanmaktadır. Zaten kısıtlı olan A sınıfı stoktan dolayı
bölgedeki binalardan herhangi birinde ortaya çıkan her değişiklik
ortalamaya ciddi etki etmektedir.
400,000
200,000
100,000
%18
%13
300,000
%0
%29
%3
The A Class office vacancy rate in Beşiktaş increased from 5.34% in
the third quarter of 2013 to 12.50% in the last quarter of the same
year. This increase is mainly due to the large office space in Barbaros
Plaza that had been added to the stock during the subject period. The
average of the region that has a limited A Class office supply is significantly affected by the changes in the buildings located in the area.
400,000
%3
%15
%5 %5
%13 %13
200,000
100,000
%18
%13
300,000
%42
0
%0
%29
%3
%15
%3
%5 %5
%13 %13
%42
0
DOLU ALAN
* Kaynak: Colliers International
Taksim bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları 2013 yılının
üçüncü çeyreğinde %1,56 iken 2013 yılının son çeyreğinde bu
oranın %4,89’a çıktığını görüyoruz. Bu artışın ana nedeni bölgede
yeni bir ofis binasının stoğa dahil olmasından kaynaklanmaktadır.
Söz konusu bina İş GYO tarafından geliştirilen Office La Martine
projesidir. İnşaatı tamamlanan projede belirli bir metraj kiralanmıştır.
Havaalanı bölgesinde, A sınıfı ofislerin boşluk oranları 2013 yılının
üçüncü çeyreğinde %21,37 iken 2013 yılının son çeyreğinde bu
oranın %17,60’a gerilediğini görüyoruz. Bu düşüşün ana nedeni
bölgenin büyük metraja sahip olan binalarından biri olan Garden
Office projesinde gerçekleşen kiralama işlemleridir.
P.10
The A Class office vacancy rate in Kağıthane-Şişli decreased from
48.21% in the third quarter of 2013 to 41.72% in the last quarter of the
same year. This decrease is mainly caused by the leases that took
place in the Trump Tower and Rönesans Biz Mecidiyeköy projects
which are the most qualified buildings in the regions. Despite the slow
nature of the leases in the Kağıthane axis, the office stock of Rönesans
Biz, which is in Mecidiyeköy, was quickly rented out had affected
vacancy rate of the region.
OCCUPIED SPACE
VACANT SPACE
* Source: Colliers International
The A Class office vacancy rate in Taksim increased from 1.56% in
the third quarter of 2013 to 5.72% in the last quarter of the same year.
The main reason of this increase is due to a project that was recently
added to the stock in the region. This project called Office Lamartine is
developed by İş GYO. A part of the offices in the completed project had
already been rented out.
The A Class office vacancy rate in the Airport area decreased from
21.37 % in the third quarter of 2013 to 17.60% in the last quarter of the
same year. This decrease during the subject period was mainly due to
the leasing activities in the Garden Office project with abundant office
space.
Kira Değerleri
Rental Values
2013 yılı son çeyreğinde ortalama kira rakamlarının Avrupa
Yakası’nda Taksim, Beşiktaş ve Kağıthane-Şişli bölgelerinde düştüğünü; diğer bölgelerde ise arttığını görmekteyiz. Asya Yakası’nda
ise kira rakamlarının Altunizade bölgesinde sabit kaldığını,
Kozyatağı bölgesinde düştüğünü ve Ümraniye, Kavacık bölgelerinde ise arttığını görmekteyiz. Bu değişimlerin bölgeler bazındaki
nedenlerine aşağıda kısaca değineceğiz.
During the last quarter of 2013, the average asking rents on the
European side fell in Taksim, Beşiktaş and Kağıthane-Şişli regions,
and increased in other regions. While on the Asian side, the average
asking rates in Altunizade remained unchanged while it decreased in
Kozyatağı and showed an increase in Ümraniye and Kavacık. In the
following section a brief analysis of the changes for each individual
region will be presented.
2013 yılının son çeyreğinde A sınıfı ofislerin ortalama kira değerlerinin önceki döneme göre artış/düşüş durumları aşağıdaki tabloda verilmiştir:
The following table shows the increase/decrease in the average
asking rents for A Class offices in different regions during the last
quarter of 2013 in comparison to the third quarter of the same year:
A SINIFI OFİSLER İÇİN İSTENEN KİRA DEĞERLERİ
ISTANBUL ASKING RENTAL RATES FOR
4. Çeyrek 2013
A CLASS OFFICES - Q4 2013
Maslak*
▲
Maslak*
▲
Taksim
▼
Taksim
▼
Etiler*
▲
Etiler*
▲
Kozyatağı - Ataşehir*
▼
Kozyatağı - Ataşehir*
▼
Kağıthane - Şişli
▼
Kağıthane - Şişli
▼
Beşiktaş
▼
Beşiktaş
▼
Levent*
▲
Levent*
▲
Havaalanı
▲
Airport
▲
Ümraniye*
▲
Ümraniye*
▲
Gayrettepe*
▲
Gayrettepe*
▲
Altunizade
-
Altunizade
-
Kavacık*
▲
Kavacık*
▲
* Belirtmek isteriz ki; bu bölgelerdeki kira rakamlarının tablolarımızda
gösterdiği yükseliş veya düşüş metrekare birim kira rakamlarındaki
ondalık birimlerle sınırlıdır. Örnek olarak; Kozyatağı bölgesindeki A sınıfı
ofislerin ortalama kirası bir önceki dönem $21,30/m2/ay iken 2013 son
çeyreğinde bu rakam $20,92/m2/ay olarak gerçekleşmiştir.
2013 yılının üçüncü çeyreğinde Avrupa Yakası A sınıfı ofislerin
ortalama kirası $31,13/ m2/ay iken 2013 yılının son çeyreğinde bu
rakam $29,52/ m2 /ay’a gerilemiştir, 2013 yılının üçüncü çeyreğinde Asya Yakası A sınıfı ofislerin ortalama kirası $20,03/m2/ay
iken 2013 yılının son çeyreğinde bu rakam $20,19/m2/ay’a yükselmiştir.
P.11
* It should be noted that the increase or decrease represented by the
asking rents in these regions is limited to decimals in the asking rent
figures per square meters. For example, the average rent paid for A Class
offices in Kozyatağı was $21,30/sqm/month in the previous quarter
where as in the last quarter of 2013 this figure decreased to $20,92 .
The average asking rent of A Class offices on the European side fell
from $31.13/sqm/month in the third quarter of 2013 to $29.52/sqm/
month in the last quarter of the same year. During the same period,
the asking rent of A Class offices on the Asian side decreased from
20.03% in the third quarter of 2013 to 20.19% in the last quarter of
2013.
Ortalama kira rakamlarına bölgeler özelinde baktığımızda ise
değişimlerde en öne çıkan bölgeler:
An analysis of the average asking rents on a regional basis reveals
that some notable changes have occurred in the following areas:
Taksim bölgesinde ortalama kiralar 2013 yılı üçüncü çeyreğinde
$40/m2/ay iken 2013 yılı son çeyreğinde bu rakam $32,72/m2/
ay’a gerilemiştir. Daha önce bölgenin tek A sınıfı ofis binası olan
Süzer Plaza’da küçük metrajlı ofis alanları için istenilen kira
rakamları bölgenin rayicini tek başına etkilemekteydi. Ancak, 2013
yılının son çeyreğinde bölge stoğuna dahil İş GYO tarafından geliştirilen Office La Martine projesinde talep edilen kira rakamları, A
sınıfı ofis stoğunun kısıtlı olduğu bölge üzerindeki kira ortalamalarını sınırlı da olsa düşürmüştür.
The A Class office average asking rent in Taksim decreased from
$40/sqm/month in the third quarter of 2013 to $32.72/sqm/month in
the last quarter of 2013. The asking rates of the Office Lamartine
project developed by İş GYO that was added to the stock during the last
quarter of 2013 decreased the average of the region that carries a
limited supply. Previously the asking rates of the small space offices
located in Süzer Plaza which was the sole A Class office building of
the region had not affected the region’s average rate.
Istanbul Average Rental Rates* ($/sqm/month)
A Class Offices
Q4 2013
4. Çeyrek 2013
40 $
30 $
20 $
$29,52
$20,19
$30
$20
10 $
$29,52
$20,19
$10
0$
$0
ASYA
AVRUPA
ASYA
AVRUPA
* Kaynak: Colliers International
Kağıthane-Şişli bölgesinde ise ortalama kiralar 2013 yılı üçüncü
çeyreğinde $22,08/m2/ay iken 2013 yılı son çeyreğinde bu rakam
$20,93/m2/ay’a gerilemiştir. Kağıthane-Şişli bölgesindeki boşluk
oranları bir önceki döneme göre düşüş göstermiş olsa da bu ortalama kira rakamlarına etki etmemiştir. Bunun ana nedenini,
Kağıthane bölgesindeki kira rakamlarının Şişli merkeze göre daha
P.12
$40
ASIA
EUROPE
ASIA
EUROPE
Colliers International
** Source:
Source:
Colliers International
The A Class office average asking rent in the Kağıthane-Şişli region
decreased from $22.08/sqm/month in the third quarter of 2013 to
$20.93/sqm/month in the last quarter of 2013. Despite the decrease
of the vacancy rates in the Kağıthane-Şişli region compared to the
previous period, the average asking rent were not affected. The main
reason behind this fact can be explained by the pressure on the prices
düşük olması ve hala Kağıthane’deki kiralamaların çok düşük seviyelerde kalması dolayısıyla fiyatlar üzerinde oluşan baskı olarak
söyleyebiliriz.
caused by the average asking rents in Kağıthane that are lower than
those in the central part of Şişli and the very low rental level in
Kağıthane.
Beşiktaş bölgesinde ortalama kiralar 2013 yılı üçüncü çeyreğinde
$39,90/m2/ay iken 2013 yılı son çeyreğinde bu rakam $33,07/m2/
ay’ gerilemiştir. Bu düşüşün nedeni olarak Sellenium Plaza’da
kiralanabilir katlardaki kira rakamlarının aşağıya doğru revize
olmasını gösterebiliriz. Ayrıca bu çeyrekte Barbaros Plaza’da
stoğa dahil olan katlardaki ortalama kira rakamları da bu düşüşün
bir parçası olmuştur.
The A Class office average asking rent in Beşiktaş decreased from
$39.90/sqm/month in the third quarter of 2013 to $33.07/sqm/month
in the last quarter of 2013. The decrease was mainly due the
downwards revision of the average asking rents in Sellenium Plaza.
Additionally the new office space of Barbaros Plaza added in the
stock during this quarter has affected the decrease in the average
asking rates.
Istanbul Average Rental Rates ($/sqm/month)*
İstanbul Ortalama Kira Rakamları ($/m²/ay)*
A Class Offices
Q4 2013
A Sınıfı
4. Çeyrek 2013
$35,3
45
40
$18
30
20
$20 $20
$24
$21
$26,9
$26
$19
$33
$16
$39 $37
40
$31
$35,3
$35
10
$35,3
45
$33
$18
30
$21
20
$20 $20
$24
$21
$26,9
$26
$19
$16
RENT
KİRA
*Source: Colliers International
*Kaynak: Colliers International
* Kaynak: Colliers International
* Source: Colliers International
$39 $37
$31
$35,3
$35
10
0
0
P.13
$33
$33
$21
1.200.000
1.200.000
1.0 68.580
1.000.000
1.0 68.580
1.000.000
800.000
800.000
634.877
2
m
600.000
634.877
2
m
600.000
400.000
400.000
200.000
200.000
0
AVRUPA
0
ASYA
* Kaynak: Colliers International
EUROPE
ASIA
* Source: Colliers International
Gelecek Stok
Future Stock
Önümüzdeki 3 yıl içerisinde Asya ve Avrupa yakasında piyasaya
çıkacak 1.500.000 metrekarenin üzerinde ofis stoğu, inşaat ve
planlama aşamasındadır. Önümüzdeki 3 yıl içerisinde piyasaya
çıkacak inşaat ve planlama aşamasındaki bu ofis stoğunun, yaklaşık %60’lık kısmı sadece Avrupa Yakası’nda gerçekleşecektir.
The new office stock expected to be added to the city’s existing stock
during the next three years is 1.5 million sqm, with some under
construction and some in the planning stage on both the European
and the Asian sides. 60% of this future stock will be located on the
European side.
Özellikle Ataşehir Finans Merkezi’nde geliştirilecek projelerin gün
yüzüne çıkmasıyla birlikte Avrupa-Asya arasındaki bu dengenin
her geçen dönem biraz daha değişime uğrayacağını söyleyebiliriz.
This proportion is subject to change in the coming days as new
information about the projects planned in the Ataşehir Financial
Center is acquired.
Planlanan ve inşa halindeki yakın gelecekteki stoğun büyük kısmı
Levent, Maslak, Gayrettepe, Ataşehir gibi merkezi iş akslarında yer
almaktadır. Mevcut ekonomik konjonktür dahilinde kısa vadede, bu
bölgedeki kiracı talebinin bu boyutta bir arzı destekleyemeyeceği
öngörüsüdeyiz. Dolayısı ile söz konusu stok artışının MİA bölgesindeki kira rakamlarını aşağı çekebileceği görüşündeyiz. Eğer
MİA bölgesindeki kira seviyelerinde bu öngörümüz gerçekleşirse,
kısa ve orta vadede yeniden oluşan avantajlı kira şartları sonucunda talebin birincil bölgelere kayabileceğini söyleyebiliriz.
A major portion of these new office buildings being planned or under
construction is situated in the city’s central business districts, such as
Levent, Maslak, Gayrettepe, and Ataşehir. Given the prevailing economic circumstances, we believe that the current tenant demand in
these districts may fall short of such heavy supply in the short run
and the mentioned increase in supply could drive the current asking
rents downwards in the CBD. If this projection proves right, then we
should expect tenants to shift to prime office districts, offering more
advantageous rental rates, in the next short to medium term.
P.14
Diğer yandan Kâğıthane, Ümraniye, Kartal gibi yeni gelişen ve yeni
toplu taşıma yatırımlarıyla desteklenen ofis bölgelerinde ise, MİA
bölgelerinin orta vadede düşeceğini öngördüğümüz kira seviyeleri
ile dahi karşılaştırıldığında, halen avantajlı kira koşullarına sahip
olacağına düşünüyoruz. Dolayısıyla ekonomik şartları her zaman
konumun önünde tutan kiracı adayları tarafında ağırlıklı tercih edileceğini öngörmekteyiz.
Gelecek 3 yıl içerisinde İstanbul A sınıfı ofis stokuna girecek planlama ve inşaat aşamasındaki ofis binalarının alan dağılımı bölgeler
bazında aşağıdaki tabloda verilmiştir:
600.000
On the other hand, even when compared with the projected level of
lower asking rents in the CDB, we believe that the newly emerging
office districts, such as Kağıthane, Ümraniye and Kartal, supported by
new investments in public transportation will be more heavily preferred by prospective tenants who always prioritize low rents over
location.
The following chart presents the regional distribution of the future
stock of A Class offices in Istanbul that will be launched within the
next 3 years and that are currently in planning and construction
phase:
600.000
527.553
500.000
335.676
281.079
300.000
126.044
100.000
103.910
19.861
8.414
0
G.TEPE
ESENTEPE
KAVACIK
* Kaynak: Colliers International
P.15
400.000
319.920
m2
m2
400.000
200.000
527.553
500.000
LEVENT
MASLAK
335.676
281.079
300.000
200.000
319.920
126.044
100.000
103.910
19.861
8.414
0
G.TEPE
ESENTEPE
KAVACIK
* Source: Colliers International
LEVENT
MASLAK
482 offices in
62 countries on
6 continents
482 ofisle
62 ülkede
6 kıtadayız
Contact | İletişim
EMEA bÖLGESİ KİRA
RAKAMLARI HARİTASI
UYGULAMASI
EMEA RENTS MAP
APPLICATION
Colliers International, EMEA (Avrupa,
Orta Doğu ve Asya) Kira Haritaları Mobil
Uygulaması’nı tanıtmaktan gurur duymaktadır. Piyasada bir ilk olarak nitelendirilen bu yeni Colliers Mobil Uygulaması,
kullanıcılarına ofis, perakende, endüstriyel
ve lojistik sektörlerine yönelik güncel
piyasa göstergelerini inceleme ve karşılaştırma olanağının yanı sıra aşağıdaki
konularda önemli bilgiler sunmaktadır:
Colliers International is pleased to announce
the release of our new EMEA app. At the
touch of your fingertips, you can view and
compare current market indicators for the
office, retail, industrial and logistics sectors,
including:
• Ortalama Kira Rakamları
• Boşluk Oranları
• Kira Getirileri
• Geleceğe İlişkin Trendler
EMEA bölgesindeki 60’dan fazla pazara
yönelik piyasa verileri sunan bu uygulama, akıllı telefonlara ve mobil cihazlara
indirilebilmekte ve veriler her üç ayda bir
güncellenmektedir.
Uygulamayı aşağıdaki bağlantı üzerinden
indirebilirsiniz:
http://m.colliersemea.com/#qr
• Average rents
• Vacancy rates
• Yields
• Future trends
The app provides market data for over 60
markets throughout the EMEA region and is
available for download on smartphones and
mobile devices and the data will be updated
quarterly.
Visit the following link to download the app:
http://m.colliersemea.com/#qr
KERİM CiN
Managing Partner
[email protected]
NESLİHAN KURTULUŞ
Head of Advisory Services Department
[email protected]
LARA GEZGİN
Marketing & PR Manager
[email protected]
Tel. +90 212 288 62 62
Fax. +90 212 347 07 94
Büyükdere Cad. No: 108
Enka Binası Kat: 6/A
34 394 Esentepe, Şişli
Istanbul, Turkey
This document has been prepared by Colliers
International for advertising and general information
only. Colliers International makes no guarantees,
representations or warranties of any kind, expressed
or implied, regarding the information including, but
not limited to, warranties of content, accuracy and
reliability. Any interested party should undertake
their own inquiries as to the accuracy of the
information. Colliers International excludes
unequivocally all inferred or implied terms, conditions
and warranties arising out of this document and
excludes all liability for loss and damages arising there
from. This publication is the copyrighted property of
Colliers International and/or its licensor(s). ©2013. All
rights reserved.
Accelerating success.