Örnek olay incelemesini okuyun

Referans Proje
Bina Entegrasyonunda
Yeni Standartlar Belirleme
Toronto'nun Menkes 25 York Street
kulesi, akıllı bina tasarımında
sınırları zorluyor.
Entegrasyonun Gücü: Yeni Toronto Ticaret Kulesi Akıllı
LEED Gold Sertifikasına
Giden Yol
Bina Tasarımında Sınırları Zorluyor
250 milyon dolarlık inşaat projesi
tamamlanan ve %100 doluluğa
ulaşan 25 York Street, bugün
Toronto'nun en etkileyici ofis
kulelerinden biri olarak kabul
edilmektedir.
2005 ilkbaharında, Toronto ticari bina piyasası, bölgedeki önemli birçok şirketin taşınma
seçeneklerini değerlendirmesi nedeniyle son derece hareketliydi. Finansal hizmetler ve
teknolojideki büyümelerle oluşan güçlü ve gelişen iş ortamı sayesinde birçok yerel şirket, hızla
mevcut ofis binalarına sığmaz hale gelmişti. Bu potansiyel kiracıların çeşitli gereksinimlerini
karşılamak amacıyla, çok sayıda müteahhit, yeni tesisler inşa etmek için yer arayışına girdi.
Ontario'daki lider gayrimenkul geliştirme
şirketlerinden biri olan Menkes,
Toronto'nun rıhtım bölgesindeki York
Caddesinde, yıllardır kullanılmayan, terk
edilmiş bir tren yolu arazisini gözüne
kestirip satın aldıktan sonra, burada yeni
bir binanın şartnamesini hazırlamaya
koyuldu. Mühendisler, yalnızca
kiracılarının işlevsel gereksinimlerini
karşılamakla kalmayacak, aynı zamanda
Enerji ve Çevre Dostu Tasarımda Liderlik
(LEED®) şartları uyarınca çevre dostu
malzemeler ve inşaat uygulamaları
kullanacak bir tesis hayal ediyorlardı.
Menkes'te Proje Müdürü olan Gary
Handley, “Daha başından LEED
sertifikası alacak bir tesis inşa etmeyi
amaçlamıştık,” diyor. “Çevreye hizmet
etme çabası içinde olmak Menkes
için çok önemliydi. Bu, kiracıların
yeni mekan seçerken değerlendirme
süreçlerinde sık sık önemli bir kriter
olarak karşımıza çıkmaya başlamıştı.”
Menkes, Toronto bölgesinde
6.100 çalışanıyla ülkenin en büyük ikinci
telekomünikasyon şirketi olan TELUS'la
daha binanın tasarımı şekillenirken yeni
tesisinin kiracısı olarak anlaşmıştı. TELUS,
bu yeni mekana, kendi kurumsal sosyal
sorumluluk girişimlerini destekleyen yeşil
bir tesis olması nedeniyle de yakınlık
duymuştu. Bununla birlikte, şirket ayrıca
bina genelinde olan bitenden, daha
önce olduğundan çok daha detaylı bir
şekilde haberdar olmak istediğinden,
mekan üzerindeki kişisel kontrolünü de
en üst düzeye çıkarmak istiyordu.
Bu amaçla TELUS, dünyanın en akıllı
yeşil binasına ilişkin vizyonlarının
genel hatlarını belirleyecek ayrıntılı
bir rapor hazırlaması için, teknik ve
stratejik danışmanlık hizmetleri sunan
bağımsız bir danışmanlık firması olan
Building Intelligence Group ile çalıştı.
Handley, “TELUS bize raporu verdi
ve ‘gidin bunu inşa edin’ dedi,” diyor.
“Teknolojinin mevcut olması durumunda,
yeni mekana bunu da dahil etme
ihtimalini değerlendirmemizi istiyorlardı.
Beklentileri yüksekti, ama bina sistemi
entegrasyonu fikirlerinden çoğunun
uygulanabilir olduğunu ve uzun vadede
tesisin toplam yaşam döngüsü maliyetini
azaltmaya yardımcı olacağını biliyorduk.”
Neden Entegre bir Bina?
Continental Automated Buildings
Association (CABA), bir tesisin toplam
yaşam döngüsü maliyetinin, akıllı ticari
inşaatlar için ana gerekçelerden biri olduğu
fikrindedir. Bazı yeşil şartnameler ve
standartlar bir binanın “dış cephesine ve
iskeletine” odaklanırken, gerçekten
entegre bir bina, — inşaattan, devam eden
değişikliklere ve işletme, bakım ve kamu
hizmeti maliyetleri ile ilgili iyileştirmelere
kadar — dahili sistemlerin performansına
ve maliyetlerine de önem vermektedir.
Entegre bir bina enerji tüketiminin
azalması, güvenliğin artması, katma
değerli işlevsellik elde edilmesi ve
binanın daha kolay işletilebilmesi gibi
amaçlarla ısıtma, havalandırma ve
iklimlendirme (HVAC), erişim kontrolü,
can güvenliği ve aydınlatma gibi
sistemlerin bilgi ve strateji paylaşımında
bulunmasına olanak tanır. Entegre bir
sistem yalnızca enerji ve işletme verimini
endüstri ortalamalarına göre yüzde
20-30'a kadar arttırmakla kalmaz, aynı
zamanda tek amaçlı ve entegre olmamış
sistemlerde olmayan bir seviyede
binadaki insanların kontrolünü sağlar.
Menkes, ilk şartnamesinin bir parçası
olarak geleneksel bina sistemleri için
bütçe hazırlamış olması nedeniyle,
entegre bir sistemin proje maliyetlerini
yükseltmeyeceğinden ve diğer kiracıların
gereksinimlerini ve isteklerini karşılama
olanağını kısıtlamayacağından emin
olmak istiyordu. Bu nedenle, doğru
teknolojinin ve yaklaşımın belirlenmesi
için, bina sistemleri ve hizmetleri alanında
dünya lideri olan Honeywell'e başvurdu.
Entegrasyonun Gücü
Bugün, 25 York Street dünyanın en akıllı
ve en enerji verimli binalarından biridir.
70.000 metrekareyi aşan bir alana sahip
kulenin yönetimini sağlayan her bir
sistem, kiracılara değer ve konfor sunan
bilgilerin sensörler ve aygıtlar arasında
paylaşılmasına olanak tanıyan, işletme
geneline yayılmış bir çözümün parçasıdır.
Tesis genelinde aşağıdakiler dahil olmak
üzere, tüm sistemler arasında 50'nin
üzerinde entegrasyon unsuru vardır:
• Bina otomasyonu/HVAC
• Aydınlatma kontrolü
• Enerji ölçümü
• Erişim kontrolü
• Dijital video izleme
• Asansör kontrolü
• Otopark kontrolü
• Can güvenliği/yangın alarmı
Özünde, tüm sistem bir fiber optik Ethernet
ağı üzerinden çalışmakta ve temel bina
teknolojilerini entegre ederek işletme
maliyetlerini düşürmeye yarayan bir
tesis yönetim platformu olan Honeywell
Enterprise Buildings Integrator (EBI)
aracılığıyla kontrol edilmektedir. Tesis
yöneticileri, EBI'ye tüm bina sistemlerinin
kontrolünü parmak uçlarına kadar
getiren, sistem operasyonlarını tek bir
yerden yönetmelerine ve izlemelerine
olanak tanıyan bir merkezi grafik
arayüz ile erişim sağlamaktadır.
Bina için tasarlanan düzeyde bir sistem
entegrasyonunun mümkün olmadığını
düşünen bazı kişiler olduysa da,
projenin sonuna ulaşıldığında herkes
sonuçlardan son derece memnundu.
25 York Street'in Genel Müdürü Roy
Budgell şöyle diyor: “Honeywell
sistem entegrasyonunun kapsamını ilk
incelediğimde, bu kadar karmaşık bir
sistemi binamıza uygulamada büyük
sorunlar yaşayacağımızı düşünmüştüm.
Ne mutlu ki, Honeywell sistemi tamamen
entegre oldu ve sorunsuz çalışıyor.”
Açık BACnet® iletişim protokolünü kullanan
EBI, mülk sahibinin kiracılarına böyle bir
seçenek sunmak istemesi halinde, her bir
kiracının, kendi mekanındaki, ısı kontrolü,
erişim kontrolü ve enerji izleme dahil
olmak üzere, sistemlere Web üzerinden
erişimine olanak tanımaktadır. Web erişimi
uzaktan ya da mekan dışından erişim için
yapılandırılmış olup, kiracının gereksinimleri
değiştikçe genişletilebilecek, şartlara
yüksek oranda uyum sağlayabilen bir
sistem sunmaktadır.
Handley konuya ilişkin olarak, “Bina
sisteminin tamamı, EBI üzerinden
istediğiniz şekilde yapılandırılabiliyor,”
diyor. “Her bir sistem sıkı sıkıya entegre
olduğundan, açıkçası ilk tasarım
hedeflerimizde düşünmediğimiz şekilde
verimimiz arttı ve bina performansını
iyileştirecek fırsatlar belirledik.”
Bina entegrasyonu ve yeşil bina
alanlarına odaklanan Menkes,
kiracılarına kayda değer enerji
ve çevre avantajları sağlamış
durumdadır. Kendi büyüklüğündeki
geleneksel bir ofis kulesiyle
karşılaştırıldığında, 25 York Street
%47 daha az enerji kullanmaktadır.
Ayrıca, Menkes inşaat sırasında
geri dönüştürülmüş inşaat
malzemeleri de kullanarak, %15
daha az hammadde kullanmıştır.
Bina ayrıca, Commercial Real
Estate Development Association'ın
Toronto Büyükşehir NAOIP Şubesi
tarafından 2009 yılında verilen
“Yılın Ofis İmarı” ödülü dahil olmak
üzere, ticari gayrimenkul topluluğu
bünyesinde büyük bir itibar
kazanmıştır.
Enerji, çevre ve entegrasyon
alanlarındaki bütünsel başarıları
dolayısıyla Menkes'e, yeşil bina
tasarımında mükemmelliğe ilişkin
olarak Amerikan Yeşil Bina Konseyi
tarafından verilen en üst düzey
belgelerden biri olan LEED Gold
belgesi verilmiştir.
Handley konuya ilişkin olarak
“Bazıları bu binanın özelliklerinden
bahsederken, binayı bir uzay
gemisi olarak tasvir ediyor,” diyor.
“Gelişmiş bina otomasyonundan,
yenilikçi aydınlatma stratejilerine
ve erişim kontrolüne kadar,
25 York Street, bina entegrasyonunun
gücü konusunda parmakla
gösterilebilecek bir örnektir.”
Bina Otomasyonu ve
Aydınlatma Kontrolü
Bina otomasyon sistemi Honeywell
ComfortPoint™ kullanmakta olup bu
çözüm, mekanın tamamında otomatik
sıcaklık kontrolü sağlamaktadır. Ana
bina sistemine bağlanmasıyla birlikte
operatörler, bir Web arayüzünden
sıcaklık ayarlarını yönetebilirler. Bunun
için belirli aralıklar, doluluk oranları
veya benzeri kriterler belirleyebilirler.
ComfortPoint, her bir kiracı mekanına da
sınırsız sayıda kontrol biriminin ve aygıtın
kurulmasına olanak tanır. Ana bina sistemi,
deplasmanlı havalandırma sistemine
hizmet eden HVAC ünitelerine ait kontrolleri
içermektedir. Bu da ayrı ayrı ofis ve toplantı
odaları için otomatik damper kontrolünü
ve sunucu odası iklimlendirme üniteleri ve
tahliye fanları gibi kurulmuş olan ek HVAC
ekipmanlarını kapsamaktadır.
Buna ek olarak, pik dönemlerde
sıcaklığı ve aydınlatma seviyelerini
birkaç derece değiştirerek elektrik
talebini düşüren, otomatik pik ayarları da
uygulanabilmektedir. Çalışan verimliliği
için hava kalitesini izlemek ve yoğun
kullanım dönemlerinde toplantı odaları
gibi alanlarda daha fazla havalandırma
sağlamak amacıyla karbondioksit
sensörleri de sisteme dahil edilmiştir.
Erişim Kontrolü
Erişim kontrol sistemi otopark girişi,
asansörler, kat erişimleri ve diğer
güvenlik gerektiren alanlarla sıkı sıkıya
bağlantılıdır. Honeywell Temaline™ akıllı
kart okuyucuları ve Honeywell Digital
Video Manager™ kullanan ana güvenlik
sistemleri, kiracıların kendi parolaları
Daha Fazla Bilgi
Bir Enerji Tasarrufu Performans
Sözleşmesinin tesisiniz için ne gibi bir
tasarruf sağlayacağını öğrenmek için
Honeywell temsilcinizle bağlantı kurun,
www.buildingsolutions.honeywell.com
adresini ziyaret edin ya da şu numarayı
arayın: 289-333-1369.
Honeywell Building Solutions
Honeywell
85 Enterprise Boulevard
Markham, ON, L6G 0B5
289-333-1369
www.buildingsolutions.honeywell.com
ile korunan ve şifrelenmiş bir güvenlik
yönetimine olanak tanıyan bir istemci/
sunucu düzenlemesi kapsamında
yapılandırılır. Bu mimari, sınırsız
sayıda kart okuyucu eklenmesine
ve video izleme ve kayıt desteği
sunan sabit ve yatay-dikey kaydırma/
eğme/yakınlaştırma işlevine sahip
kameralara olanak tanımaktadır.
Honeywell Security Manager, resepsiyon
ve yeraltı otoparkı gibi personel
bulunmayan diğer alanlar için IP tabanlı
bir dahili telefon sistemi dahil olmak üzere,
diğer bina sistemlerine erişim kontrolünü
ve izleme teknolojisini entegre etmektedir.
Security Manager ayrıca, asansör yönetimi
sistemiyle de bağlantılandırılmış olup,
kiracılara hassas katları geçerli bir erişim
yetkisine sahip olan kişiler dışındakilere
kapalı tutma olanağı tanımaktadır. Security
Manager asansör medya ekranlarına
entegre olarak, yardım gerekmesi
halinde asansördekiler ile güvenlik
personeli arasında iki yönlü görsel iletişim
sağlamaktadır. Bu özellik bina sakinlerine,
herhangi bir sorun yaşanması halinde,
hattın diğer ucunda canlı bir insanın
bulunduğunu bilmenin rahatlığını yaşatır.
Buna ek olarak, video kameralar, tesise
girip çıkarlarken tüm personelin ve
ziyaretçilerin görüntülerini (saat ve tarih
damgasıyla) kaydedip saklayabilir. Ayrıca,
kart kimlik bilgileri ve asansör kontrolü,
mesai saatleri dışında bina sakini
erişiminin kaydını tutmak için kullanılarak,
kiracıların enerji kullanımları adil ve
doğru bir biçimde faturalandırılabilir.
“Kiracı konforu benzersiz,” diyor Handley.
“Gelişmiş entegrasyon sayesinde, bina
sakinleri daha iyi hava kalitesine ve daha
güvenli bir çalışma ortamına sahip, daha
aydınlık bir mekanın tadını çıkarıyorlar.”
LEED® Amerikan Yeşil Bina Konseyinin
tescilli ticari markasıdır.
BACnet® Amerikan Isıtma, Soğutma ve İklimlendirme
Mühendisleri Derneğinin (ASHRAE) tescilli ticari markasıdır.
Temaline™, ComfortPoint™ ve Digital Video Manager™
Honeywell International Inc. şirketinin ticari markalarıdır.
%10 tüketici atığı içeren geri
dönüştürülmüş kağıda basılmıştır.
SL-53-2407
Temmuz 2014
© 2014 Honeywell International Inc.