riva / beykoz - Gayrimenkul Analiz

RİVA / BEYKOZ
Hazırlayan: Özgün BEKAR Şehir Plancısı
LOKASYON
Çalışma alanı, İstanbul ili Beykoz İlçesi Riva Köyü’dür.
R i va
Riva Deresi
RİVA KÖYÜ
Riva köyü, kuzeyinde Karadeniz'in uzandığı, güneyinde Paşamandıra köyünün bulunduğu, doğusunda
Göllü ve batısında Anadolufeneri köylerinin yer aldığı güzel bir Beykoz köyüdür. Köyün kuruluşunun
Cenovalılara kadar gittiği söylenmektedir.
Riva (Çayağzı) Köyü, Riva Çayı'nın denize döküldüğü yerin doğu kısmında kalıyor olması dolayısıyla bu
isimle adlandırılmış ancak daha sonra adı Çayağzı olarak değiştirilmiştir. Köyde sebze ve meyvecilik ile
et ve süt hayvancılığı yapılmaktadır. Köylülerden bazıları balıkçılıkla uğraşmaktadır. Köyün sahil
kesiminde çeşitli yazlıklar bulunmaktadır. Köyün ilçe merkezine olan uzaklığı on sekiz kilometredir.
Köyde ayrıca Kumköy Çiftliği olarak bilinen bir çiftlik de bulunmaktadır. Türkiye Futbol
Federasyonunun içinde üç futbol sahası ve oteli olan eğitim tesisleri bu köy sınırları dahilindedir ve
Türkiye milli takımı burada zaman zaman kamp yapmaktadır. Riva deresinin ulaşım noktasında
zikredilmesi gereken tarihsel bir işlevi söz konusu olmuştur. Üç yüzyıl kadar öncesinde karayolunun
olmaması hasebiyle Riva deresinden takalarla Karadeniz'e çıkılmakta ve İstanbul'a odun, kömür,
sebze ve meyve götürülmekteydi.
Riva Kalesi
Elmas Burnunu'nun batısında yer alan
Ömerli'den gelen Riva (bir başka adıyla Irva)
deresinin denize döküldüğü yerde Riva
Kalesi bulunmaktadır.
Batıya açılan bir kapısı ile içerisine girilen
Riva Kalesi'nin, küçük avlusundan geçilerek
daha yüksek olan iç kaleye girilir. Genellikle
kalenin yapımında taş kullanılmıştır.
Bununla birlikte yer yer tuğla örgülere de
rastlanılmaktadır.
Oldukça
küçük
sayılabilecek olan bu kale gerek ifade ettiği
stratejik önem bakımından gerek gösterdiği
yapı
özellikleri
açısından
Marmara
kıyısındaki Eskihisar veya Yoros Kalesinden
farklılık gösterir.
Kapıların yuvarlak taş kemerleri, mahzenler
ve geniş mazgallar buranın on sekizinci ve
on dokuzuncu yüzyıl İstanbul kaleleri ile
benzerlik
gösterdiği
intibaını
uyandırmaktadır.
Bugünkü kale on dördüncü yüzyılda Yıldırım Bayezid devrinde Türklerin eline geçen kale ile aynı kale
değildir. İstanbul'un işgalinin ardından İngilizler tarafından tahrip edilen kale günümüzde bir gezi yeri
olarak hizmet vermektedir.
Tarihi Talisiye (Gemi Onarım) Binası
Riva birinci koyu sahilinin arka yamacında
kurulmuş, yaklaşık 500 yıllık geçmişe sahip olan
Tahlisiye Binası (Gemi onarım ve bakım yeri) eski
zamanlarda Riva Kalesi'ni elinde bulunduran
Cenevizlililerin donanmasına ait gemilerini
onardıkları ve konakladıkları ender tarihi
binalardan biridir.
Yaklaşık bir dönümlük arazi üzerine kurulmuş olan,
etrafı yığma taş duvarlarla çevrili, içerisinde bir adet yatakhane ve yemekhane olduğu tahmin edilen
konaklama binası ile 3 adet tamirhane ve 1 adet gözetleme kulesi bulunur.
Yapılan araştırmalarda gemilerin kalın çelik halatlarla tahlisyeye çekildiği, gerekli onarım yapılana
kadar mürettebatın burada konakladığı ve daha sonra onarılan geminin tekrar denize indirildiği
rivayet edilmektedir.
Gözetleme Kulesi'nin kapalı olan surlarının içerisinde ne olduğu halen gizemini korumaktadır.
Konaklama binasının alt katı olası saldırılara ve taarruza karşı savunma amacıyla sığınak ve siper
olarak kullanıldığı öğrenilmiştir.
Riva Galera Koyu
Tahlisiye binasının bir uzantısı olarak inşaa edilmiş bu yapının hangi amaçla yapıldığı bilinmemektedir.
Tahlisiye binasından itibaren kıyı şeritini takiben en uç burunda bulunmaktadır. Aradaki mesafe
yaklaşık 2 km dir.
Tahsiye binasını korumak-gözetlemek ve olası deniz saldırılarında mürettebatı haberdar etmek
amacıyla inşaa edildiği rivayet edilir. Binanın alt kısmında tamamen doğal şartlardan oluşmuş bir koy
bulunmaktadır.
Bu koyun adıda zamanla gelara koyu olarak anılmaya başlanmıştır. Tahlisiye binası gibi sahilin
sırtındaki yamaçta inşaa edilmiştir.
A
n
Ankaraa
d
ol
u
O
to
y
ol
u
Şile
Şile Otoyolu
Kozyatağı
Bağlantısı
Riv
a
Çamlıca
Bağlantısı
Riva Caddesi
Yeni Riva Yolu
Altunizade
Kavşağı
Kavacık Kavşağı
B o ğaz i ç i
Fa t i h S u l t a n M e h m e t K ö p r ü s ü
Kö p r ü s ü
3 . B o ğa z K ö p r ü s ü
3 . B o ğa z K ö p r ü s ü
Çalışma Alanı’na karayolu ulaşımı;
İstanbul ili ana akslarından olan;
• O-1
Çevreyolu
kullanılarak
Altunizade
Kavşağı
veya
Kozyatağı Bağlantısı ile Kavacık
Kavşağı’na bağlanılarak
• O-2
Çevreyolu
kullanılarak
Kavacık
Kavşağı
üzerinden
gerçekleştirilebilmektedir.
F S M Kö p r ü s ü
8 km
18 km
B o ğaz i ç i
Kö p r ü s ü
23 km
R i va
Havayolu Ulaşımı
Riv
a
45 km
35 km
Atatürk
Havaalanı
Sabiha Gökçen
Havaalanı
Denizyolu Ulaşımı
Yapılması
Planlanan Riva
Marinası
2,5 km
Riv
a
15 km
Beykoz
İskelesi
Beşiktaş
Bostancı
İstinye
Kabataş
Kadıköy
Sarıyer
Riva Köyü, 3. Boğaz Köprüsü
ve Kuzey Marmara Otoyolu
Projesi’nin
Anadolu
yakasındaki
ikinci
çıkış
kavşağına 3 km mesafededir.
R i va
3 km
Kuzey Marmara Otoyolu, İstanbulun batı sınırından 41 derece enlem, 28 derece boylamındaki Kınalı
mevkisinde TEM otoyolu kavşağında başlamakta. 41 derece enlem 28 derece boylamdan başlayan
Kömür ocakları mevkisini kat etmekte, İstanbul Boğazını ise 41 derece enlem 29 derece boylamda
1275 ana açıklığı olan bir asma köprüyle geçmekte. Daha sonra 41 derece enlem 29 derece
boylamdaki Paşaköy mevkisine ulaşarak, 40.8 derece enlem 29.4 derece boylamda Gebze civarında
İzmir otoyolu ayrımına ulaşmaktadır. Kuzey Marmara Otoyolu, 40.7 derece enlem, 30 derece
boylamla İzmitin kuzeyini katederek Adapazarına yönelmektedir. 40.8 derece enlem, 30.3 derece
boylamında Adapazarından Eski Adapazarı ile Yeni Adapazarı-Yeni Kent arasında geçen güzergah, 40.7
derece enlem, 30.6 derece boylamda Ak Yazı ile Hendek ilçe sınırları içerisinde TEM otoyolu ile
buluşmaktadır
BÖLGENİN MÜLKİYET ANALİZİ
Alarko & Celaloğlu Ailesi
5.066.820 m²
OTTOMAN
930.815 m²
Fenerbahçe
122.156 m²
Sabancı Grubu &
Ant Yapı
99.530 m²
Galatasaray
869.522 m²
Doğuş
Holding
146.394 m²
Yapı Kredi Koray
255.815 m²
Bölgede büyük çaplı firmaların çeşitli tasarrufları olduğu görülmektedir. Bu firmalar başlıca:
• Alarko
• Galatasaray
•
Yapı Kredi Koray
•
Doğuş Holding
•
Ottoman
•
Fenerbahçe
•
Sabancı Grubu’dur.
BÖLGENİN İMAR DURUM ANALİZİ
1/100000 ÖLÇEKLİ ÇEVRE DÜZENİ PLANI’NDA RİVA KÖYÜ
Proje alanı, 1/100000 ölçekli Çevre Düzeni
Planı’nda “Gelişimi ve Yoğunluğu Denetim
Altında Tutulacak Alan” lejantında yer
almaktadır.
İSTANBUL BEYKOZ RİVA (ÇAYAĞZI) BEYLİK MANDIRA MEVKİİ
1/5000 KORUMA AMAÇLI MEVZİİ İMAR PLANI
Plan, İstanbul İli, Beykoz İlçesi sınırları içinde yer alan, Riva Deresi ve Çayağzı yerleşimi doğusunda,
Galatasaray Üniversitesi’ne tahsisli devlet ormanı kuzeyindeki “Beylik Mandıra Çiftliği Arazisi” adıyla
bilinen yaklaşık 1614,605 hektarlık arazinin planlama çalışmasıdır. Bu alan, çevresi Karadeniz, Riva
Deresi, Devlet ormanlarıyla sınırlanmış, doğal sınırlar içerisindeki kapalı ada konumundaki bir
münferit planlama alanıdır.
RİVA (ÇAYAĞZI) KÖYÜ PLANLAMA SÜRECİ VE MEVZUAT
•
İstanbul İli, Beykoz İlçesi, İstanbul III. Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma
Kurulu’nun 15.11.1995 tarih ve 7755 sayılı kararı “ Doğal Sit” alanı olarak ilan edilmiştir.
•
Koruma Kurulu kararı doğrultusunda hazırlanan ve Beykoz İlçesi, Riva Köyü, Beylikmandıra
Mevkii’ni kapsayan 1/ 5000 ölçekli Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı, III. Numaralı Kültür ve
Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulunun 12.08.1998 tarih ve 10254 sayılı karaı ile uygun
bulunmuş olup, 07.10.1998 tarih ve 1998/124 sayılı İl İdare Kurulu kararı ile kabul edilmiş ve
22.10.1998 tarihinde Valilik Makamınca onaylanarak yürürlüğe girmiştir.
•
1/5000 ölçekli planda konumları gösterilen parseller yaklaşık olarak 5.997.637 m2 alana
sahip olup onanlı imar planında verilen yapılaşma şartlarına göre yaklaşık olarak 1.345.208
m2 inşaat alanı ortaya çıkmaktadır.
•
Bu durumda söz konusu alanda ortalama yapı emsali E:0,22 ye denk gelmektedir.
•
Parsellerin bulunduğu bölge İstanbul Bayındırlık ve İskan Müdürlüğü yetki ve sorumluluk
alanında kalmakta iken 2004 Temmuz ayında yürürlüğe giren 5216 sayılı Büyükşehir
Belediyesi Kanunu ile yetki ve sorumluluk Beykoz Belediye Başkanlığı ve Büyükşehir
Belediyesine geçmiştir.
•
İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığınca onaylanan, bölgeyi de içine alan ve tüm İstanbul İl
sınırlarını kapsayan 1/100000 ölçekli çevre düzeni planında Riva Bölgesi “Gelişimi ve
Yoğunluğu Denetim Altında Tutulacak Alan” olarak planlanmıştır.
•
Riva Beylikmandıra bölgesinde onaylı 1/5000 ölçekli plan hükümlerine göre uygulamalara
Beykoz ve Büyükşehir Belediyelerince devam edilmektedir.
•
Söz konusu bölgede yetkili kurumlar ve sorumlu oldukları işler aşağıdaki gibidir:
Beykoz Belediye Başkanlığı: İmar durumu, tevhid-ifraz, inşaat ruhsatı, iskan
Büyükşehir Belediyesi: 1/1000, 1/5000, 1/25000, 1/100000 ölçekteki imar planlarının onaması.
İstanbul III Nolu Koruma Kurulu: Tüm imar ve plan işlemlerinde görüş verme.
SWOT ANALİZİ
Güçlü Yönleri
•
Taşınmazların konum olarak gelişimini sürdürmekte olan Riva (Çayağzı) köyünde yer alıyor
olması
•
Bölgenin tamamını kapsayan onaylı imar planlarının bulunması
•
Taşınmazların nitelikli projeler geliştirilebilecek kapsamda büyük yüzölçümlerine sahip olması
•
Konumsal avantajları nedeni ile orman ve denize son derece yakın olması
Zayıf Yönleri
•
Altyapı eksikliklerinin henüz giderilmemiş olması
•
1/1000 ölçekli imar planı çalışmalarının kısmen devam ediyor olması
Fırsatlar
•
Kuzey Marmara Otoyolu ve 3. Köprü Projesi’nin Anadolu yakasındaki ikinci çıkışının Riva’ya 3
km mesafede projelendirilmiş olması
•
Riva Deresi yakınlarında marina projesinin hayata geçirilecek olması
•
Bölgede büyük ölçekli firmaların çeşitli tasarruflarının bulunması ve bu tasarruflar üzerinde
büyük kapsamlı projelerin gerçekleştirilecek olması
Tehditler
•
Herhangi bir tehdit bulunmamaktadır.
Konut Projeleri
Riva
Flora
Evleri
Rivera Ranch
Villaları
RivaPark
AntRiva
Al-Riva Projesi
Riva Konakları
Galatasaray Riva Projesi
Doğuş Holding Riva Projesi
Yapı Kredi Koray GYO
Riva Projesi
İnşaatı Süren Veya Tamamlanan
Yatırımlar
Proje Aşamasındaki Yatırımlar
Villa Riva
RİVA KONAKLARI
Toplam Proje Alanı: 165.000 m²
Toplam Konut Sayısı:132 Villa
Bölgenin ilk profosyonel yapılaşması, Mimar
Ertem Ertunga’nin projelendirdiği,132 adet
müstakil villadan ve 8.000 metrekare üzerine
inşa edilen sosyal tesisten oluşan Riva
Konakları Projesi olmuştur. Proje 165.000
metrekare toplam arazi üzerindedir. 2007
yılında oturum başlayan projede,132 villanın
yanı sıra açık ve kapalı 5 adet yüzme havuzu, 4 adet tenis kortu, açık ve kapalı restaurantlar, 3.600
metrekarelik kapalı alanlı sosyal tesis bulunmaktadır.
A Tipi Villa
Proje Adı
Riva Konakları
B Tipi Villa
Konut Tipi
Villa
Durumu
m²
Oda Sayısı
Fiyatı
m²/TL
285
5+1
975.000
3420
350
5+2
1.215.000
3460
350
5+1
1.240.000
3540
380
5+2
1.595.000
4195
400
6+2
1.595.000
4195
450
6+2
1.062.960
3467
İkinci El
ANTRİVA KONUTLARI
A Tipi
Toplam Proje Alanı: 99.530 m²
Toplam Konut Sayısı: 99 Adet Villa
AntRiva, müstakil bahçeli 300 metrekarelik ikiz villalar ve 500
metrekarelik müstakil villalardan oluşuyor. A Tipi, B Tipi ve C Tipi
olarak 3 tipte inşa edilen villalar bodrum kat, zemin kat ve birinci
kat olmak üzere üç kat şeklinde planlanmış. Proje, 100 dönüm
içinde 99 adet villadan oluşuyor. Projede yer alacak sosyal
tesislerde açık- kapalı havuz, tenis, basket ve voleybol sahaları,
sauna, kır kahvesi ve kayıkhane de yer alıyor.
Riva deresi ve çam ormanları ile çevrili bir bölgede inşa edilen
proje, TEM-FSM köprüsüne 20 kilometre mesafede bulunuyor.
99 villadan meydana gelen Ant Riva, Ant Yapı tarafından Beykoz
Riva’da hayata geçiriliyor.
B Tipi
C Tipi
Riva deresi kıyısında yer alan yaklaşık 1 dönüm arsa üzerinde oluşturulacak kayıkhane ve site
sakinlerine hizmet edecek şekilde bir de balıkçı teknesi mevcut olacak.
Konut Tipi
Villa
Alan (m²)
Oda Sayısı
Fiyatı (TL)
m²/TL
323
4+1
860.000 – 900.000
2662 - 2786
574
5+2
1.415.000
2465
569
4+2
1.330.000
2337
RİVA FLORA
• Toplam Proje Alanı : 68.000 m²
• Blok ve Konut Sayısı : 86 Villa
• Riva Flora Evleri; 86 Adet Villa, 2 Adet
Sosyal Tesis, 2 Adet Havuz ve 3 Adet
Spor Tesisi olan 1.Sınıf kalite de
yapılmaktadır.
• Her villada 4 Yatak Odası, Mutfak,
Salon, Yemek Köşesi, Bodrum, Vs.
Bulunmaktadır.
• Her villa için 2 araçlık otopark ile
sitenin bazı bölümlerinde toplu açık
otoparklar yapılmaktadır.
• Villalar 9000 m2 zemine oturmakta
olup yaklaşık yaklaşık 60.000 m2 lik
kısımda ise yol, yeşil alan, bahçe ileride
kapanabilecek 2 adet havuz, 2 adet
sosyal tesis, 3 adet spor tesisi ile
oturma gurupları olacaktır.
• Villalar 3 değişik büyüklükte olup,
bodrum, zemin ve 1.kat olarak
projlendirilmiştir.
• Vilların Tapu Kayıtlarındaki Arsa
Payları;
A Tipi Villa İçin 840 m2
B Tipi Villa İçin 700 m2
C Tipi Villa İçin 940 m2
• Vilların Proje Alanları;
A Tipi Villalar Brüt (Teraslar Dahil) 360m2
B Tipi Villalar Brüt (Teraslar Dahil) 290m2
C Tipi Villalar Brüt (Teraslar Dahil) 400m2
Fenyol İnşaat'ın yapımını sürdürdüğü projede tüm villalar 3 katlı ve 4+1 tipinde. Villaların ayrıca 60
metrekare terasları bulunuyor. Satış fiyatları ise;
660 metrekare arsa payları olan 240 metrekarelik villalar 330.000 TL,
860 metrekare arsa payları olan 300 metrekare villalar 400.000 TL,
960 metrekare arsa payı olan 340 metrekare villalar ise 450.000 TL’dir.
VİLLA RİVA
• Toplam Proje Alanı : 26.000 m²
• Blok ve Konut Sayısı :21 Adet Villa
Villa Riva, 330 metrekare yüzölçümüne sahip 21 adet üçer katlı müstakil villadan oluşmaktadır. Butik
bir proje olma özelliği gösteren Villa Riva, ikinci ve üçüncü köprü yollarının üzerinde olmasıyla
dikkatleri üzerine çekmektedir.
Konut Tipi
m²
Oda Sayısı
Fiyatı (TL)
m²/TL
Villa
330
5+1
655.000-795.000
1984 - 2409
RİVA PARK EVLERİ
• Toplam Proje Alanı : 8.100 m²
• Blok ve Konut Sayısı :14 Konut
Dört bir yanı ormanlarla çevrili bir doğada Riva Park Evleri projesi hayata geçiyor. Konforlu, güvenli ve
doğa ile başbaşa keyifli bir yaşam sunan Riva Park evleri iki farklı tipte 14 bağımsız villadan
oluşmaktadır. Projede, bisiklet, yüzme, tenis gibi akla gelebilecek tüm spor aktivitelerine yer
verilmiştir.
- Ahşap Amerikan yapı teknolojisi ile yapılan, depreme dayanıklı evler.
- Ahşap olması dolayısı ile sizinle birlikte yaşayan ve nefes alan teknoloji.
- Sıcak ve soğuk izolasyonları optimum düzeyde.
- Projede kullanılan malzemeler Kanada'dan ithal edilmiştir.
A Tipi : 304,5
m²
B Tipi : 202,5
m²
RİVERA RANCH VİLLALARI
• Toplam Proje Alanı : 10.000 m²
• Blok ve Konut Sayısı :7 Villa
Rivera Ranch, Riva'da 7 villadan oluşan butik bir site. Her vilanın müstakil bir bahçesinin olduğu
sitede, isteyen villa sahiplerine özel havuz yapılabiliyor. Tripleks olarak tasarlanan villalar 5 oda ve bir
salondan oluşuyor. Türk motiflerinin ve el işçiliğinin ön plana çıkartıldığı projede 5 ayrı mimarın imzası
var. Gezi yolları ve manzara platformlarının yer aldığı sitede ayrıca 1200 metrekarelik maneji ile
birlikte bir at ahırı da yer alıyor. Müstakil yaşam tarzının esas alındığı sitede, sadece güvenlik ve site
peyzajı ortak karşılanıyor.