Netsel Marina / Marmaris

 Rapor No:2010/TGYO/15 DEĞERLEME RAPORU
Netsel Marina, Marmaris, Muğla
31 ARALIK 2010
Rapor No: 2010/TGYO/15
1 Büyükdere Caddesi, No: 108, Enka Binası, Kat: 6/B, Esentepe, Şişli / İstanbul Rapor No:2010/TGYO/15 DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ
-
Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi : Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
-
Değerleme Süresi:
30 iş günü
-
Sözleşme Tarihi ve No :
22.11.2010 /2010/TGYO
-
Değerlenen Mülkiyet Hakları:
Netsel Marina’da bulunan Torunlar GYO A.Ş.’nin
%44,60 hissesinin pazar değeri
-
Raporun Konusu:
Pazar değeri tespiti
Değerleme Konusu Gayrimenkule Ait Bilgiler:
-
Adres:
Netsel Marina, 48700,
18/1 pafta 316 no’lu parsel
18/1 pafta 318 no’lu parsel,
17.18/1 pafta, 236 ada 5 no’lu parseller.
Marmaris/Muğla
-
Sahibi:
Netsel Turizm Yatırımları A.Ş
-
Mevcut Kullanıcısı ve Kullanımı:
Netsel Turizm Yatırımları A.Ş tarafından marina,
perakende ve ofis birimleri
-
Tapudaki İpotek ve Şerhler:
Taşınmazlar üzerinde bazı notlar bulunmaktadır.
(Bkz. ekler – takyidat yazısı)
-
İmar Durumu:
Bkz. İmar durumu incelemesi
Gayrimenkul Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Sonucu:
Kullanılan Değerleme Yöntemi
TL
USD
Emsal Karşılaştırma Yöntemi:
Kullanılmamıştır
Maliyet Yaklaşımı Yöntemi:
Kullanılmamıştır
EUR
Gelir İndirgeme Yöntemi:
65.863.580 TL
$42.602.575
€ 32.142.687
Gayrimenkul Değeri:
65.863.580 TL
$42.602.575
€ 32.142.687
Torunlar GYO %44,6 Hisse Değeri:
29.375.157 TL
$19.000.748
€ 14.335.639
Değerlemede Görev Alan Kişiler:
-
Sorumlu Değerleme Uzmanı:
Cem DEMİRÖZ – Lisans No: 401095
-
Değerleme Elemanı:
Muammer EMANET – Lisans No: 401074
2 Büyükdere Caddesi, No: 108, Enka Binası, Kat: 6/B, Esentepe, Şişli / İstanbul Rapor No:2010/TGYO/15 İÇİNDEKİLER
SAYFA NO
1.
RAPOR BİLGİLERİ .................................................................................................................................... 4
2.
DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER: ................................................. 5
2.1
Değerleme Şirket Bilgileri: ................................................................................................................... 5
2.2
Müşteri Bilgileri: .................................................................................................................................... 5
3.
DEĞER TESPİTİ ......................................................................................................................................... 6
4.
DEĞER TANIMI ......................................................................................................................................... 6
5.
DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER .............................. 7
6.
5.1
Gayrimenkulün Tanımı: ....................................................................................................................... 7
5.2
Gayrimenkulün Yeri ve Konumu: ...................................................................................................... 7
GAYRİMENKULLERİN
HUKUKİ
TANIMI
VE
RESMİ
KURUMLARDA
YAPILAN İNCELEMELER ............................................................................................................................... 8
6.1
Gayrimenkullerin tapu kayıtları: .......................................................................................................... 8
6.2
Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi: ....................... 8
6.3
İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri .................................................................................. 9
6.4
Gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye
Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus
Bulunup Bulunmadığına İlişkin Görüş: ......................................................................................................... 10
6.5
Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki
Değişiklikler: ...................................................................................................................................................... 10
7.
8.
9.
GAYRİMENKULLERİN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER .............................. 10
7.1
Parsellerin Fiziksel Özellikleri: .......................................................................................................... 10
7.2
Parseller Üzerinde Bulunan Tesisin Özellikleri: ............................................................................. 11
DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER ............................. 14
8.1
Muğla İli Hakkında Genel Bilgiler: ................................................................................................... 14
8.2
Marmaris İlçesi Hakkında Genel Bilgiler:........................................................................................ 15
8.3
Piyasa Araştırması: .............................................................................................................................. 15
8.4
Gayrimenkullerin Değerini Etkileyen Faktörler: ............................................................................ 17
DEĞERLENDİRME ................................................................................................................................. 17
9.1
En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi: ............................................................................................ 17
9.2
Değerleme Yaklaşımları:..................................................................................................................... 17
10. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLAMASI: .................................................................... 18
10.1
Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değer Görüş Bildirimi......................................................... 19
11. SONUÇ ......................................................................................................................................................... 21
3 Büyükdere Caddesi, No: 108, Enka Binası, Kat: 6/B, Esentepe, Şişli / İstanbul Rapor No:2010/TGYO/15 1. RAPOR BİLGİLERİ
Rapor Tarihi:
31.12.2010
Rapor No:
2010/TGYO/15
Raporun Türü ve Amacı:
Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen toplam 3 adet
parselin pazar değerleri ile Torunlar Gayrimenkul
Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin bu parsellerdeki %44,60
hissesinin pazar değerinin tespitine yönelik olarak
hazırlanmıştır.
Raporu Hazırlayanlar:
Muammer Emanet
Değerleme Departmanı Müdürü
Şehir Plancısı
Kontrol ve Sorumlu DeğerlemeUzmanı:
Cem Demiröz
Genel Müdür
İşletme
Değerleme Tarihi:
28.12.2010
Raporun Kurul Düzenlemeleri
Kapsamında Değerleme Amacıyla
Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin
Açıklama:
Rapor Torunlar GYO için düzenlenmiş olup kurul
düzenlemeleri kapsamında hazırlanmıştır.
4 Büyükdere Caddesi, No: 108, Enka Binası, Kat: 6/B, Esentepe, Şişli / İstanbul Rapor No:2010/TGYO/15 2. DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER:
2.1 Değerleme Şirket Bilgileri:
Şirket Ünvanı:
Prime Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık
A.Ş.
Şirket Adresi:
Büyükdere Caddesi, No: 108 Enka Binası, Kat:
6/B, Esentepe, Şişli, İstanbul
Telefon No:
0212 272 02 02
Fax No
0212 356 26 46
2.2 Müşteri Bilgileri:
Şirket Ünvanı:
Torunlar GYO A.Ş.
Şirket Adresi:
Rüzgarlıbahçe, 95. Sok. No:6 Kavacık, Beykoz
İstanbul
Müşteri Talebinin Kapsamı ve
Varsa Getirilen Sınırlamalar
Muğla İli, Marmaris İlçesi, 18/1 pafta, 316 no’lu
parsel, 18/1 pafta 318 no’lu parsel, 17.18/1 pafta,
236 ada 5 no’lu parsellerde bulunan gayrimenkulün
güncel piyasa değerinin belirlenmesidir. Müşteri
tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
5 Büyükdere Caddesi, No: 108, Enka Binası, Kat: 6/B, Esentepe, Şişli / İstanbul Rapor No:2010/TGYO/15 3. DEĞER TESPİTİ
Bilgimiz ve görüşümüze göre:
-
Bu rapordaki olgular gerçek ve doğrudur.
-
Bu rapor kapsamında sunulmuş olan analiz, görüşler ve sonuçlar, tarafımıza belirtilmiş olan
varsayım ve kısıtlamalar doğrultusunda ve kapsamında oluşturulmuş olup, şahsi, objektif
profesyonel analiz, görüşlerimiz ve çıkarımlarımızı ifade etmektedir.
-
Bu rapor kapsamında değerleme tespiti yapılmış gayrimenkul ile ilgili olarak mevcut veya
potansiyel herhangi bir ilgimiz, çıkarımız veya ilişiğimiz yoktur. İlgili taraflardan kişisel çıkarımız
yoktur ve olmamıştır.
-
Değerleme ücretimiz, müşteri tarafından önceden belirlenmiş olan bir değerin bildirimi veya
müşterinin amacına ve istemine yönelik bir değer tespitinin yapılmasına, tespit değerine, şartlı bir
sonuç elde edilmesine veya müteakip olayların oluşumuna bağlı değildir.
4. DEĞER TANIMI
Pazar değeri tanımı: Pazar değeri, bir gayrimenkulün haklarının, uygun rekabet ortamında ve uygun
bir süre zarfında piyasada sergilenmesini müteakip, en olası fiyata, belirli bir tarihte, nakit veya nakit yerini
tutacak araçlar karşılığında; bilgi sahibi olan ve tedbirli davranan alıcı ve satıcının özgür iradesiyle, iki
tarafta da kişisel kazanç amacı güdülerek ve hiç bir zorlamaya maruz kalınmadan el değiştirdiği değerdir.
Yukarıdaki tanıma göre belirli bir tarihte alıcı ve satıcı arasında satışın gerçekleşmesi ve mülkiyetin el
değiştirmesi için aşağıdaki koşullar sağlanmış olmalıdır:
-
Alıcı ve Satıcı kar/kazanç sağlamak amacıyla harekete geçmiştir.
-
Alıcı ve Satıcı yeterince bilgiye vakıf olup, her iki taraf da tedbirli davranmıştır.
-
Mülk serbest piyasada uygun bir süre boyunca sergilenmiştir.
-
Ödeme nakit olarak, uluslararası geçerliliği olan bir para birimiyle yapılmıştır.
6 Büyükdere Caddesi, No: 108, Enka Binası, Kat: 6/B, Esentepe, Şişli / İstanbul Rapor No:2010/TGYO/15 5. DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER
5.1 Gayrimenkulün Tanımı:
Değerlemeye konu gayrimenkuller, Muğla ili, Marmaris İlçesi, Adaköy Köyü’nde konumlu 11.972
m² büyüklüğünde 18/1 pafta, 316 no’lu parsel, 436 m² büyüklüğünde 18/1 pafta, 318 no’lu parsel ve Tepe
Mahallesi’nde konumlu 25.070 m² büyüklüğünde 17.18/1 pafta, 236 ada, 5 no’lu parsellerden ve
üzerlerindeki marinaya ait ticari yapı ve konutlardan oluşmaktadır.
5.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu:
Parseller birbirlerine bitişik konumdadırlar. 17.18/1 pafta, 236 ada 5 no’lu parsel üzerinde büro,
dükkan, apart dairelerden oluşan bina, dükkan ve lokanta bloğu, yat kulübü binası, depo ve trafolar
bulunmaktadır. 18/1 pafta 316 ve 318 no’lu parseller üzerinde ise ofis binası ve marina yönetim binası
bulunmaktadır.
Gayrimenkullerin yakın çevresinde, Marmaris Belediyesi’ne ait spor alanı, eski şehir merkezi,
Marmaris Kalesi ve balıkçı barınakları bulunmaktadır.
Parsellerin eğimsiz olması, tamamlanmış alt yapısı, bölgede iklimsel olarak yaşanan sezon uzunluğu,
suyun temizliği ve doğal faktörler, marinanın bakımlı ve iyi durumda olması ile Marmaris bölgesinin
taşıdığı turizm potansiyeli gayrimenkulün değerini olumlu etkileyen faktörlerdir.
Bölge Marmaris Belediyesi sınırlarındadır.
Gayrimenkulün Bazı Merkezlere Uzaklıkları:
Muğla Şehir Merkezi
:
45 m
Dalaman
: 79 km
Dalaman Havaalanı
: 87 km
Fethiye
: 112 km
Bodrum
: 134 km
7 Büyükdere Caddesi, No: 108, Enka Binası, Kat: 6/B, Esentepe, Şişli / İstanbul 6. GAYRİMENKULLERİN
HUKUKİ
Rapor No:2010/TGYO/15 TANIMI
VE
RESMİ
KURUMLARDA
YAPILAN İNCELEMELER
6.1 Gayrimenkullerin tapu kayıtları:
SAHİBİ
Netsel Turizm Yatırımları A.Ş. Netsel Turizm Yatırımları A.Ş.
(*)
(*)
İLİ
Netsel Turizm Yatırımları A.Ş.
(*)
Muğla
Muğla
Muğla
İLÇESİ
Marmaris
Marmaris
Marmaris
KÖYÜ
Adaköy
Adaköy
---
---
---
Tepe
18/1
18/1
17.18/1
ADA NO
---
---
236
PARSEL NO
316
318
5
NİTELİĞİ
Arsa
Arsa
Arsa (**)
11.972 m²
436 m²
25.070 m²
912
912
161
4
4
24
327
327
2299
05.05.1989
05.05.1989
23.01.1991
MAHALLESİ
PAFTA NO
ARSA ALANI
YEVMİYE NO
CİLT NO
SAYFA NO
TAPU TARİHİ
(*)
Parsellerin mülkiyeti Maliye Hazinesi’ne; üst hakkı ise 05.05.1989 tarihinden itibaren 49 yıllık süre ile Netsel
Turizm Yatırımları A.Ş.’ye aittir. Ekspertiz tarihi itibariyle geriye kalan kullanım süresi yaklaşık 28 yıldır.
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin Netsel Marina İşletmesi’ndeki hissesi % 44,60’tır.
(**) Arsa üzerindeki kat mülkiyeti kurulmuştur. Yapı toplam 112 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır. Bağımsız
bölüm listesi rapor ekinde bilgi amaçlı olarak sunulmuştur.
6.2 Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi:
Prime Değerleme olarak, 29 Aralık 2010 tarihinde Muğla İli, Marmaris İlçesi Tapu Sicil
Müdürlüğü'nde yaptığımız incelemelerde rapora konu gayrimenkuller üzerinde aşağıda belirtilen notların
mevcut olduğunu gördük.
18/1 pafta, 316 no’lu ve 18/1 pafta, 318 no’lu parseller üzerinde müştereken:
Hak ve Mükellefiyetler Bölümü:
Şerhler Bölümü:
o 49 yıl müddetle Netsel Turizm Yatırımcılığı A.Ş. lehine daimi ve müstakil aynı hak vardır.
(05.05.1989, Yev:912)
Beyanlar Bölümü:
o Daimi ve müstakil aynı hak olarak 327 sahifede kayıtlıdır (05.05.1989, Yev: 912)
17.18/1 pafta, 236 ada, 5 no’lu parsel üzerinde:
Hak ve Mükellefiyetler Bölümü:
Beyanlar Bölümü:
o Daimi ve müstakil aynı hak olarak Tepe Mahallesi 2299 sahifede kayıtlıdır.
(23.01.1991, Yev: 161)
8 Büyükdere Caddesi, No: 108, Enka Binası, Kat: 6/B, Esentepe, Şişli / İstanbul Rapor No:2010/TGYO/15 6.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri
Marmaris Belediyesi İmar Müdürlüğü’nde yapılan incelemelere göre gayrimenkullerin konumlu
olduğu parsellerin 29.12.1977 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Marmaris (Muğla) Yat Limanı İmar Planı
paftasında “Yat Limanı Tesis Alanı” olarak gösterilen bölge içerisinde kaldıkları ve yerlerinin doğru olduğu
görülmüştür.
Plan notlarına göre yapılaşa koşulları aşağıdaki şekildedir:
1. Yat Limanı KAKS(*) (Kat Alanı Katsayısı): 0.20’dir.
2. Yat Limanı’nda yapılacak olan kule ve fener T.C. Ulaştırma Bakanlığı’nca belirlenecek alanda
tatbik edilecektir.
3. Yat Limanı tesis alanında yapılacak tesisler 2634 sayılı “Turizmi Teşvik Kanunu” uyarınca
çıkarılan turizm yatırım ve işletmeleri nitelikleri yönetmeliğine uygun olarak yapılacaktır. “Turizm
Yatırım Belgesi” almadan inşaat ruhsatı verilemez.
4. T.C. Ulaştırma bakanlığı, yolcu ve araç hizmet tesisleri alanında yapılacak tesislerle ilgili mimari
projeler Kültür ve Turizm Bakanlığı’nca uygun görülmeden inşaat uygulaması yapılamaz.
5. Pis su kanalları hiçbir şekilde deniz, göl ve akarsulara veya tabi araziye deşarj edilmeyecektir.
2.derece tasfiye tesisi yapılmadan (pis suyun %50-%70’ini tasfiye eden tesis) iskan ruhsatı
verilemez. Teknik alt yapı sitemi, yol, içme ve kullanma suyu, pis su sistemi enerji sistemi, çöp
sistemi tümüyle yapılmadan iskan ruhsatı verilemez.
6. 1/1000 veya 1/500 ölçekli vaziyet planı Kültür ve Turizm Bakanlığı’nca uygun görülmeden
uygulamaya geçilemez.
7. Tabii Afetler Yönetmeliği geçerlidir.
Yapılan incelemeler sonucunda limanın plan ve plan notlarına uygun olarak inşa edildiği ve yapı
ruhsatı ile yapı kullanım izin belgelerini almış olduğu tespit edilmiştir. Söz konusu belgeler rapor ekinde
mevcuttur.
(*) KAKS (Katlar Alanı Katsayısı) : Yapının bütün katlardaki alanları toplamının parsel alanına oranından elde
edilen sayıdır. Katlar alanı; bodrum, asma, çekme ve çatı katlar ve kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün
katların ışıklıklar çıktıktan sonraki alanları toplamıdır. Açık çıkmalar ve iç yüksekliği 1.80 m’yi aşmayan ve yalnızca
tesisatın geçirildiği tesisat galerileri ve katları ile ticari amacı olmayan ve yapının kendi gereksinmesi için otopark
olarak kullanılan bölüm ve katlar bu alana katılmazlar. Kullanılabilen katlar deyiminden, konut, iş yeri, eğlenme ve
dinlenme yerleri gibi oturmaya, çalışmaya, eğlenmeye ve dinlenmeye ayrılmak üzere yapılan bölümler anlaşılır.
9 Büyükdere Caddesi, No: 108, Enka Binası, Kat: 6/B, Esentepe, Şişli / İstanbul Rapor No:2010/TGYO/15 6.4 Gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye
Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus
Bulunup Bulunmadığına İlişkin Görüş:
Tapu Müdürlüğü’nde yapılan incelemeler doğrultusunda gayrimenkulün üzerinde yer alan üst hakkı
şerhi Netsel Turizm Yatırımları A.Ş. lehine olduğundan dolayı gayrimenkulün haklarına kısıtlayıcı etkisi
bulunmamaktadır. Tapu ve belediye incelemesi itibariyle, gayrimenkullerin, gayrimenkul yatırım ortaklığı
portföyünde bulunmasında herhangi bir sakınca olmadığı görüşündeyiz.
6.5 Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki
Değişiklikler:
Muğla ili, Marmaris İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü’nde yapılan incelemelerde son 3 yıl içerisinde
taşınmazların mülkiyetinde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.
Marmaris Belediyesi İmar Müdürlüğü’nde yapılan incelemelerde son 3 yıl içerisinde taşınmazların
imar durumu ve hukuki durumunda herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.
7. GAYRİMENKULLERİN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER
7.1 Parsellerin Fiziksel Özellikleri:
PAFTA NO
18/1
18/1
17.18/1
ADA
NO
236
PARSEL
NO
316
318
5
TOPLAM
YÜZÖLÇÜMÜ (M²)
11.972
436
25.070
37.478
18/1 pafta, 316 no’lu parselin yüzölçümü 11.972 m²’dir. Eğimsiz bir alandadır. Altyapısı
tamamlanmıştır. Denize cephesi olmayan sınırları beton duvar ile fiziksel olarak belirtilmiştir. Üzerinde
saniter üniteleri (tekne ve yatlarla gelenlerin duş, WC, soyunma giyinme gibi ihtiyaçlarını karşıladıkları
hizmet alanları) bulunmaktadır.
18/1 pafta, 318 no’lu parselin yüzölçümü 436 m²’dir. Geometrik açıdan dikdörtgene yakın bir
formdadır. Üç cephesi 316 no’lu parsele bitişiktir, diğer cephesi ise liman alanının dış sınırının bir kısmını
oluşturmaktadır. Eğimsiz bir alandadır. Altyapısı tamamlanmıştır. Üzerinde ofis binası ve marina yönetim
binası bulunmaktadır.
17.18/1 pafta, 236 ada, 5 no’lu parselin yüzölçümü 25.070 m²’dir. Eğimsiz bir alandadır. Altyapısı
tamamlanmıştır. Üzerinde büro, dükkan, apart dairelerden oluşan bina, dükkan ve lokanta bloğu, yat club,
depo ve trafolar ile saniter üniteleri (tekne ve yatlarla gelenlerin duş, WC, soyunma giyinme gibi
ihtiyaçlarını karşıladıkları hizmet alanları) bulunmaktadır.
10 Büyükdere Caddesi, No: 108, Enka Binası, Kat: 6/B, Esentepe, Şişli / İstanbul Rapor No:2010/TGYO/15 7.2 Parseller Üzerinde Bulunan Tesisin Özellikleri:
Netsel Marina, Türkiye'de modern marina hizmeti vermeye başlayan ilk tesislerden biridir. Halen
Türkiye'deki en büyük üç marinadan birisi olan Netsel Marina, 1989 yılından bu yana Marmaris ilçe
merkezindeki ana marina olarak faaliyet göstermektedir. 2005 yılından itibaren, Setur Marinaları ve
Torunlar Şirketler Grubu ortaklığı ile işletilmektedir.
Netsel Marina bölgedeki merkezi konumu ve uluslararası yatçıların gümrük ve pasaport kontrolü
gibi zorunlulukları yerine getirebilecekleri az sayıda marinadan biri olarak önemini korumaktadır.
Koordinatlar
Hakim Rüzgar
Deniz Kapasitesi
Kara Kapasitesi
Fenerler
Lift
Elektrik
Su
Telefon
Araç Pakı
Güvenlik
Açık Spor Alanı
Yeme-İçme
Market
Oto Kiralama
36° 51' 02" N 28° 16' 38" E
Karayel
700
130
F.R. 2M - F.G. 2M
Max. 15 ton ve Max. 100 ton kapasiteli iki adet travel lift
Denizde ve karadaki teknelere elektrik bağlantısı
Denizde ve karadaki teknelere su bağlantısı
Yatlara telefon bağlantısı
40 araçlık açık otopark
24 saat güvenlik görevlisi
Açık yüzme havuzu
3 restaurant, 2 cafe-bar
Migros
AVIS
1989 yılında hizmete açılan Netsel Marina toplam 37.478 m² alan üzerinde kurulmuştur. Üzerinde
bulunduğu parseller 05.05.1989 tarihinden itibaren 49 yıllığına Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan
kiralanmıştır.
Netsel Marina, dört mevsimde her türlü hava koşullarında teknelere tam güvenlik sağlayan iki
mendirekle çevrilmiştir. İki mendirek arasında 9 adet yüzer iskele bulunmaktadır. Yüzer iskelelerin
ortalama boyu 80 m. civarındadır. İskelelerdeki maksimum derinlik 18 m. ve minimum derinlik 3,5 m.’dir.
Marinaya giren ve çıkan tekne trafiğini kolaylaştırmak için marina girişine kırmızı ve çıkışına yeşil ışık veren
fenerler inşa edilmiştir.
Marina elektrik altyapısı kapsamında 31.500 V orta gerilimle çalışan biri 400kVA diğeri 1.000 kVA
olan iki adet trafo bulunmaktadır. Ayrıca 100kVA ve 550 kVA’lık iki adet jenaratör yardımıyla bütün
marina sınırları içinde kesintisiz elektrik hizmeti verilmektedir.
Marina sahasının iki ayrı bölgesinde olmak üzere duşlar ve tuvaletler yer almaktadır. Bu ünitelerde
24 saat sıcak su verilmektedir. Marinada kalan kişiler için bu hizmetler ücretsizdir.
Marina içinde bulunan akaryakıt istasyonundan yat sahipleri akaryakıt ihtiyaçlarını karşılayabilirler.
11 Büyükdere Caddesi, No: 108, Enka Binası, Kat: 6/B, Esentepe, Şişli / İstanbul Rapor No:2010/TGYO/15 Marinada yer alan sosyal ve ticari merkezler kapsamında, restoranlar, bar ve kafeler, sağlık merkezi,
alışveriş merkezi, yat kulübü, seyahat acenteleri, yüzme havuzu, tamir-bakım atölyeleri, akaryakıt istasyonu,
çamaşırhane, duş ve wc kabinleri, 15 adet stüdyo tip daire bulunmaktadır.
Netsel Marina tarafından tamir-bakım hizmetleri verilmemektedir. Bu hizmet marina sahasında yer
alan işletmelerce verilmektedir. Tamir-bakım hizmetleri kapsamında boya, marangozluk işleri, kaynak işleri,
motor bakımı, yelken-branda tamiri vb. işler yapılmaktadır.
Marina kompleksinde ortaya çıkan atık sular belediye kanalizasyon sistemine deşarj edilmektedir.
Tüm marina sahasına yağmur suyu ve atık su kanalizasyon sistemi döşenmiştir. Ayrıca yatlardaki pis sintine
suların tahliyesi için vidanjör hizmeti verilmektedir.
1990 Onaylı Yerleşim
Planına Göre
Ruhsatlandırılmış
Alanlar Dağılımı (m²)
Marina Yönetim Binası
Ofis(Gino)
Lokanta+Dükkan (Ön Blok)
Dükkan-Apart Daireler (Arka Blok-Lojman)
Pub
Yat Klüp Binası
Depo-Eski Yatakhaneler
Su Deposu
Atölye
Bekçi Klübesi
Yüzme Havuzu ve Duş
Trafolar (2 Adet)
Saniterler (2 Adet)
Gümrük Binası
420
191
1.657
2.350
110
455
586
56
105
4
48
200
752
323
2007 Yılında Tesiste
Yapılan Revizyonlara
Yönelik Olarak Alınmış
Kısmi Ruhsatlar ile Ortaya
Çıkan Son Alan Dağılımı
(m²)
420
191
1.309
2.142
110
433
569
143
104
0
48
200
752
250
Netsel Marmaris Marina denizde 700, karada 130 olmak üzere toplam 830 teknelik bir kapasiteye
sahiptir. Tekneler boyutlarına göre dört grupta sınıflandırılıp buna göre fiyat tarifesi uygulanmaktadır.
Ebatlarına Göre Tekneler
24 m²-59,99m²
60 m²-119,99m²
120 m²-179,99m²
180 m² ve üstü
Yukarıdaki tabloda aktarılan tekne ebatları için uygulanan denizde bağlama fiyatları Kültür ve
Turizm Bakanlığı’nca belirlenmektedir.
12 Büyükdere Caddesi, No: 108, Enka Binası, Kat: 6/B, Esentepe, Şişli / İstanbul Rapor No:2010/TGYO/15 Aşağıdaki tabloda 2010 yılı boyunca uygulanacak olan fiyat tarifesi görülmektedir;
Euro/m²
Süre
günlük
1 aylık
2 aylık
3 aylık
4 aylık
5 aylık
6 aylık
7 aylık
8 aylık
9 aylık
10 aylık
11 aylık
12 aylık
24 m²59,99m²
60 m²119,99m²
120 m²179,99m²
180 m² ve
üstü
0,983
0,604
0,464
0,386
0,357
0,331
0,307
0,283
0,264
0,243
0,225
0,208
0,193
1,032
0,635
0,533
0,444
0,375
0,347
0,322
0,297
0,276
0,256
0,236
0,219
0,203
1,186
0,730
0,612
0,508
0,428
0,394
0,364
0,336
0,309
0,284
0,263
0,241
0,223
1,341
0,852
0,746
0,622
0,525
0,487
0,450
0,417
0,386
0,357
0,331
0,307
0,284
Değerleme çalışmasının yapıldığı tarihte Netsel Marina’da doluluk oranı denizde %99, karada ise
%45’tir. Bu tarihte yıllık kontratlı olarak limanı kullanan teknelerin ebatlara göre dağılımı aşağıdaki tabloda
verilmektedir.
Ebatlarına Göre Tekneler
Yıllık
Kontratlı
Tekne Sayısı
24.00-59.99 m2
60.00-119.99 m2
120,00-179,99 m2
180.00-üzeri m2
Toplam
455
188
24
4
671
Marina’daki teknelerin %93,07’sinin yıllık, %4,44’ünün orta süreli ve yalnızca %2,5’inin günlük
kontratı bulunmaktadır.
13 Büyükdere Caddesi, No: 108, Enka Binası, Kat: 6/B, Esentepe, Şişli / İstanbul Rapor No:2010/TGYO/15 Tesis Bünyesinde Gelir Getiren Faaliyetler;
•
Tekne Bağlama’dan elde edilen gelirler
•
Ticari ve sosyal alanlardan elde edilen gelirler
olmak üzere ikiye ayrılabilir.
Teknelerden elde edilen kira gelirleri yukarıda belirtilen tekne ebatlarına göre Kültür ve Turizm
Bakanlığı tarafından açıklanan birim fiyat ile kontratta geçen süreye göre gün sayısıyla çarpılarak elde
edilmektedir.
Tesis içinde bulunan ticari alanlar;
Büro+Dükkan+Apart bloğunda bulunan perakende alanları ve ofisler ile Marina sahasında bulunan
diğer ticari alanlardır.
Dükkanlar ve ofisler gelir getiren ticari birimler iken, apart daireler tesise gelir sağlamamaktadır.
Kira Getiren Alanlar
Kapalı (m²)
Açık (m²)
Toplam (m²)
AVM (Ofis+Dükkan)
3.982
1.903
5.885
Apart Daireler
Marina Sahasında Bulunan
Ticari Alanlar
Bakım Onarım Sahası
538
401
939
537
4
541
190
190
380
8. DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER
8.1 Muğla İli Hakkında Genel Bilgiler:
Türkiye’nin Ege Bölgesi’nde yer alan Muğla İli; kuzeyinde Aydın, kuzeydoğusunda Denizli ve
Burdur, doğusunda Antalya İlleri ve güneybatısında Ege Denizi, güneydoğusunda ise Akdeniz ile
sınırlanmaktadır. 13.338 km² büyüklüğünde alana sahip olan ilde toplam 12 ilçe ( Muğla Merkez dışında;
Bodrum, Dalaman, Datça, Fethiye, Kavaklıdere, Köyceğiz, Marmaris, Milas, Ortaca, Ula, Yatağan)
bulunmaktadır. Uzunluğu yaklaşık 1.100 km. olan denize cephesiyle Muğla ülkenin en uzun sahil şeridine
sahip ilidir.
Nüfus büyüklüğü bakımından Türkiye’nin yirmi üçüncü büyük kenti olan Muğla’nın 2009 yılı
nüfusu 802.381 kişi olarak açıklanmıştır.
Ulaşım
Ülkenin güney batısında, Ege Denizi kıyısında konumlanan Muğla İli’ne kara, hava ve deniz
yollarıyla ulaşım mümkündür. İlin önemli limanları; Bodrum, Marmaris, Fethiye ve Güllük'tedir. Muğla İli
sınırları içinde biri Bodrum ve diğeri Dalaman’da olmak üzere iki adet havalimanı bulunmaktadır.
Çevresindeki tüm illere direk karayoluyla ulaşım sağlanması mümkündür. Karayolları Genel Bölge
Müdürlüğü’nden alınan istatistiklere göre il sınırları içinde 882 km. asfalt yol, 21 km. stabilize yol ve 3 km.
parke yol bulunmaktadır.
14 Büyükdere Caddesi, No: 108, Enka Binası, Kat: 6/B, Esentepe, Şişli / İstanbul Rapor No:2010/TGYO/15 Ekonomik Yapı
Muğla İli’nin en önemli ekonomik aktivitesi tarımcılıktır. Pamuk, tütün, arpa buğday gibi tarla
ürünleri ile zeytin ildeki başlıca tarımsal ürünlerdir. İl, tarımsal üretim değeriyle ülkedeki diğer iller
sıralamasında 16. sırada yer almaktadır. Aynı zamanda arıcılıkta da oldukça gelişmiş olan Muğla İli’nde
Marmaris bölgesi çam balı ile ünlüdür.
Turizm il genelinde önemli bir ekonomik aktivite rolündedir. Muğla İli’nin coğrafi yapısı ve doğal
özellikleri, sezonun uzunluğu ve tarihsel yapısı bölgedeki turizm potansiyelini artırmaktadır. İl sınırları
içinde bulunan Dalaman, Fethiye, Marmaris, Datça ve Bodrum gibi tatil bölgeleri ile dünyaca tanınan tatil
yerleri haline gelmeye başlamıştır. Bölgeye gelen turist sayısı her yıl artış göstermektedir. Bölgede temel
konaklama şekli olan otellerin yanı sıra tatil köyleri de bulunmaktadır. Muğla’ya gelen yerli ve yabancı
ziyaretçilerin büyük çoğunluğu 4 ve 5 yıldızlı otelleri tercih ederken kalış süreleri de ortalama 1 hafta
uzunluğundadır. Bölgeye olan ulaşılabilirliğin yüksek olması ve geniş bir kıyı kesimine sahip olması bölgeye
olan talebi ve ziyaretçi sayılarını olumlu yönde etkilemektedir.
8.2 Marmaris İlçesi Hakkında Genel Bilgiler:
Muğla İl sınırlarında bulunan Marmaris İlçesi 866 km² yüzölçümüne sahiptir. İlçe batıda Datça,
doğuda Köyceğiz ve Ula, kuzeybatı ve güneydoğuda ise Ege Denizi ile sınırlanmaktadır. Marmaris ilk
büyük liman kentlerindendir. Kentin tarihi kent merkezi Kale Mahallesi’dir. Marmaris hem doğal hem
coğrafi açıdan çok büyük bir turizm potansiyeline sahiptir. Kent merkezi Milli Park ile çevrelenmiştir.
İlçenin 1990 yılında 41.840 olan nüfusu 2000 yılı nüfus sayım sonuçlarına göre 79.302 kişiye yükselmiştir.
2009 yılında yapılan adrese dayalı nüfus kayıt sistemine göre ise ilçe nüfusu 75.350 kişi olarak açıklanmıştır.
Doğal bir liman olan Marmaris Körfezi üç marinaya sahiptir. Mavi Yolculuk rotası üzerinde bulunan
yörede yat turizmini geliştirmek amacıyla her yıl Uluslararası Yat Festivali ve Uluslararası Marmaris Yat
Yarışları düzenlenmektedir.
8.3 Piyasa Araştırması:
Rapora söz konusu olan Netsel Marina’nın bulunduğu Marmaris ve çevresinde bulunan marinalar
ve özellikleri aşağıdaki gibidir;
Milta Bodrum Marina
1976-1988 yılları arasında T.C. Turizm Bankası A.Ş.’ye bağlı olarak 125 yat kapasitesiyle “Turban
Bodrum Marina İşletmesi” olarak hizmet vermiştir. 01.01.2002 tarihinden itibaren ise, Milta Turizm
İşletmeleri A.Ş. bünyesine bağlanarak, Milta Turizm İşletmeleri A.Ş. Bodrum Marina Şubesi olarak 475 yat
kapasitesi ile hizmetine devam etmektedir.
D-Marine Turgutreis
8m-50m uzunluklarında 550 yat bağlama ve 150 karada park kapasitesi ile hizmet sunmaktadır. Bazı
merkezlere uzaklığı:
Bodrum - Milas Uluslararası Havaalanı: 50 km
15 Büyükdere Caddesi, No: 108, Enka Binası, Kat: 6/B, Esentepe, Şişli / İstanbul Rapor No:2010/TGYO/15 İzmir Havaalanı: 243 km.
Port Bodrum Yalıkavak Marina
Denizde 10 - 100 m. arasında 336 yat bağlama kapasitesi ve karada 100 teknelik çekek alanına
sahiptir. Bazı merkezlere uzaklığı:
Bodrum Şehir Merkezi : 17 km
Bodrum Uluslararası Havaalanı: 50 km
İzmir Uluslararası Havaalanı: 240 km
Dalaman Uluslararası Havaalanı: 230 km
Ece Marina
Ece Marina, Fethiye körfezinin batı yakasında ve şehir merkezinde konumlanmıştır. Ece Marina'nin
kapasitesi, tekne ebatlarina bağlı olarak 460 teknedir. 60 metre uzunluğa kadar tekne bağlanabilmektedir.
Bazı merkezlere uzaklığı:
Uluslararası Dalaman Havalimanı: 55km
Uluslararası Antalya Havalimanı: 200km
Port Göcek
Port Göcek Türkiye’nin güneybatı kıyısında, Fethiye Körfezi içinde yer almaktadır. Göcek koyunun
ve marinanın konumundan dolayı, yılın 12 ayı yatçılar için güvenilir bir konaklama sağlanmaktadır. 45
metreye kadar yatlar için 380 bağlama kapasitesi ve 180 tekne kapasiteli kara park alanına sahiptir. Dalaman
Havaalanı’na 22 km. uzaklıktadır.
Turkey Club Marina
Rüzgarlara ve fırtınalara karşı korunaklı Büngüş Koyu'nda kurulmuş olan Club Marina, Dalaman
Uluslararası Havalimanı, Fethiye, Kaş, Marmaris, Datça ve Bodrum gibi tatil merkezlerine yakın mesafede
olması sebebiyle önemi her geçen gün artmakta olan özel bir yat limanıdır. Club Marina'da toplam 205 yat
denizde bağlama yapabilmektedir. Bazı merkezlere uzaklığı:
Dalaman Havalimanı: 22 km.
Fethiye ilçesi: 35 km.
Marmaris ilçesi: 100 km.
Kaş: 138 km.
Skopea Marina
Skopea Marina Göcek Limanı içinde bulunmaktadır. Skopea Marina Nisan - Kasım ayları arasında
85 yata kadar bağlama hizmeti sunar.
Setur Kuşadası Marina
Marina, Kuşadası’nın kuzey bitiminde yer almaktadır. Marina içinde azami derinlik 5 metredir ve
tonoz döşeli olduğu için demir atılmaz. Limanın kapasitesi denizde 350, karada ise 175 tekneliktir. İzmir
Havaalanı’na uzaklığı 70km.’dir.
Marmaris Yacht Marina
Marmaris Yacht Marina, kara yoluyla şehir merkezine 8km uzaklıkta, deniz yoluyla 2 deniz mili
mesafededir. Kışlık konaklama için kara park alanı, denizde konaklamalar için yüzer iskeleleriyle,
motoryatlar, yelkenliler ve her türlü tekne için ideal bir marinadır. Denizde 205 teknelik kapasiteye sahiptir.
16 Büyükdere Caddesi, No: 108, Enka Binası, Kat: 6/B, Esentepe, Şişli / İstanbul Rapor No:2010/TGYO/15 Albatros Marina
Albatros Marina denizde 150, karada 220 tekne kapasitesiyle Marmaris, Adaköy’de hizmet
vermektedir. Marinanın bazı merkezlere uzaklığı:
Marmaris: 2,5 km
Dalaman Havaalanı: 92 km
Martı Marina-Orhaniye
Martı Marina’ya hem karadan hem de denizden ulaşılabilmektedir. Marinanın denizde 350, karada
100 teknelik kapasitesi bulunmaktadır. Marinanın bazı merkezlere uzaklığı:
Marmaris: 25 km.
Dalaman Havalimanı: 115 km.
8.4 Gayrimenkullerin Değerini Etkileyen Faktörler:
Gayrimenkulün değerini etkileyen olumlu faktörler; konumu, ulaşım kolaylığı, şehir merkezinde
bulunuyor olması, coğrafi ve doğal özellikleriyle bölgenin turizm potansiyeli, bölgedeki turizm sezonunun
uzunluğu, tesisin yapı ruhsatlarının olması, bölgenin tamamlanmış altyapısı olması olarak sıralanabilir.
Gayrimenkulün değerini olumsuz etkileyen herhangi bir etken olmadığını düşünmekteyiz.
9. DEĞERLENDİRME
9.1 En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi:
Bu değerlemedeki söz konusu gayrimenkulün piyasa değeri onun en iyi ve en doğru kullanımının bir
fonksiyonudur. En iyi ve en doğru kullanım bir arsanın kullanılabileceği en muhtemel, mümkün, izin
verilmiş kullanımı olarak tanımlanabilir. En iyi ve en doğru kullanımı belirleyen dört kriter: yasal izin,
fiziksel mümkünlük, finansal fizibilite ve maksimum verimliliktir.
Yapmış olduğumuz gözlem ve hesaplamalar sonucunda söz konusu gayrimenkulün marina olarak
kullanılmasının en iyi ve en doğru kullanım olacağı düşüncesindeyiz.
9.2 Değerleme Yaklaşımları:
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı:
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı metodunda, lokasyon, büyüklük ve yola cephe gibi değer belirleyici
kriterler göz önüne alınarak, yakın zamanda satılmış olan ve değerlemeye söz konusu olan gayrimenkule
benzer özellikteki gayrimenkuller tespit edilerek karşılaştırma yapılmaktadır. Gayrimenkuller arasındaki
farklılıklar, gerektiğinde yapılan çeşitli ayarlamalar ile değerlemeye konu olan gayrimenkulün değerini
bulmakta yardımcı olmaktadır.
Söz konusu gayrimenkullerin bulunduğu bölgede satışta olan veya yakın zamanda satılmış yeterli
sayıda, benzer nitelikli, marina olmadığı için emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmamıştır.
Maliyet Yaklaşımı:
Maliyet yaklaşımı, yatırımcının, makul bir zaman dilimi içinde, söz konusu gayrimenkule benzer bir
arsayı satın alarak yeniden inşasının maliyetinden daha fazla bir maliyeti ödemeyi kabul etmeyeceği
17 Büyükdere Caddesi, No: 108, Enka Binası, Kat: 6/B, Esentepe, Şişli / İstanbul Rapor No:2010/TGYO/15 öngörüsüne dayanır. Bu yaklaşımda, tahmini arsa değeri ile şimdiki inşaat geliştirme maliyetlerinin
toplamından, bina amortisman payının çıkarılmasıyla değer belirlenir. Bu yaklaşımda, Değerleme Uzmanı
aşağıdaki adımları izler:
1- Benzer arsaların değerinin, en iyi ve en doğru kullanım yöntemiyle, tahmin edilmesi.
2- Ana binaların, girişimcinin karını da içeren yeniden inşaat ya da yerine koyma maliyetlerinin
yeniden değerlemesi.
3- Birikmiş amortismanın tahmin edilmesi ve tahmin edilen birikmiş amortismanın yeniden inşa
veya yerine koyma maliyetinden düşülmesi,
4- Arsa değerinin, amortize edilmiş yeniden inşa veya yerine koyma maliyetlerine eklenmesi.
Söz konusu gayrimenkul her yıl değişen tutarlarda gelir ve giderlere sahip olduğundan, maliyet
yöntemi, gayrimenkulün bugünkü değerini göstermekten uzaktır. Dolayısıyla gayrimenkulün bugünkü
değerini bulmak için bu yöntem de kullanılmamıştır.
Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı:
Bu yaklaşımda, gayrimenkulün onaylanan en iyi ve en doğru kullanımının ileriye dönük getireceği
kardan, gayrimenkulün değerine ulaşılmaktadır. Teoride, bir arsanın değeri, üzerindeki gelir getiren
yapının gelecekteki karının bugüne indirgenmesinden doğar. Öncelikli olarak işgücü, yönetim, işletme ve
operasyon maliyetleri, rekabet piyasası ve yatırım maliyetleri gibi şartlar bir araya gelmelidir ve bu şartlar
gayrimenkulün en iyi kullanımıdır. İşletme geliri uygun bir oranda bugüne indirgendiğinde
gayrimenkulün bugünkü para değerinin toplamını oluşturur.
Gayrimenkul her yıl değişen gelir ve giderlere sahiptir. Bu sebeple değerleme yöntemi olarak gelir
kapitalizasyonu yaklaşımı kullanılmıştır.
10. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLAMASI:
Bir gayrimenkulün değeri, en iyi ve en doğru kullanım analizi ile onaylanan, gelir getiren yapı veya
yapıların sağlayacağı kardan belirlenmektedir. Söz konusu yapıların bugünkü değerleri, belirli bir periyot
boyunca sağlanan net işletme karının bir iskonto oranı ile bugüne indirgenerek belirlenmektedir. Daha
sonra binaların belirlenen periyot sonundaki piyasa değerini bulmak için öngörülen işletme periyodunun
son yılından bir sonraki yılın net karı ortalama bir kapitalizasyon oranına bölünmektedir. Bu belirlenen
değer ise işletme periyodu boyunca elde edilen karın Net Bugünkü Değerine eklenerek arsasının bugünkü
değeri bulunmaktadır.
Gayrimenkulün ürettiği işletme karına göre 2 farklı kapitalizasyon metodu bulunmaktadır.
Direkt kapitalizasyon tek bir yılın tahmini net işletme getirisinin, piyasa koşullarına göre belirlenen
kapitalizasyon oranına bölünmesiyle bulunur. Bu metot, yıllık net işletme getirisinin sabit olduğu ve yıldan
yıla değişmediği durumlarda kullanılır. Gelecekteki yıllık net işletme getirilerinin tahmin edilebildiği
durumlarda, gelir kapitalizasyonu metodu kullanılmalıdır.
18 Büyükdere Caddesi, No: 108, Enka Binası, Kat: 6/B, Esentepe, Şişli / İstanbul Rapor No:2010/TGYO/15 Gelir Kapitalizasyonu gayrimenkulün, tahmini net işletme gelirlerinin belli bir iskonto oranına
bölünerek bir iskontolu nakit akışı yaratılması metodudur. Gelir kapitalizasyonu yöntemi her türlü nakit
akışına uygulanabilir ve evrenseldir.
10.1 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değer Görüş Bildirimi
İskonto Oranı
Riskleri Toplama Yaklaşımı
Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke
riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın
toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen
getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave
primler elde edilmektedir.
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı aşağıdaki şekilde hesaplanmaktadır:
Risksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış)
+ Likidite Risk Primi
+Operasyonel Riskler
Risksiz Oran
Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türk Eurobond’ları baz alınmıştır Bu menkul
kıymetler Türkiye Cumhuriyeti Hazinesi tarafından ihraç edildiğinden, faiz oranları ülke riskini içermektedir
Yapılan hesaplamalarda yaklaşık 10 yıl vadeli Euro cinsinden Türk Eurobond üzerindeki getirilerin ağırlıklı
oranlarını kullanılmıştır. Değerleme tarihi itibarı ile 10 yıl vadeli Eurobond faizi %5,0 civarındadır.
Likidite Risk Primi
Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir
ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun
kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat
sertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir.
Marina özel bir gayrimenkul türü olması nedeniyle satılması durumunda özel bir alıcıya ihtiyaç duymaktadır. Bu
durum pazarlama süresini de uzatacağından likitide risk primi %2,5 olarak kabul edilmiştir
Operasyonel Riskler
Gayrimenkulün işletilmesi sırasında ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel)
risk dikkate alınarak operasyonel risk oranı %1,5 olarak belirlenmiştir.
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplamamız Netsel Marina’da
bulunan ticari ve turizm alanları için aşağıdaki şekilde gerçekleşmiştir:
+
+
+
=
5.0%
2.5%
1.5%
9.0%
Risksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış)
Likidite olma riski
Operasyonel ve diğer riskler
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında marina oranı
Bu konuyla ilgili algılanan risklerin dahil edilmesi için yukarıdaki faktörlere göre ayarlama
yapılmasından sonra, hesaplamalarda dikkate alınan iskonto oranı %9,0 olarak kabul edilmiştir.
19 Büyükdere Caddesi, No: 108, Enka Binası, Kat: 6/B, Esentepe, Şişli / İstanbul Rapor No:2010/TGYO/15 Kapitalizasyon Oranı
Bu çalışmada kapitalizasyon oranı belirlenmemiştir. Bunun nedeni marinanın Netsel Turizm
Yatırımları A.Ş. tarafından kiralanmış olmasıdır. Bu sebeple 10 yıllık nakit akışı sonunda geriye kalan 18
yılın net gelirlerinin 10. yılki net bugünkü değeri bulunmuş ve kapitalizasyon oranı kullanılmamıştır.
20 Büyükdere Caddesi, No: 108, Enka Binası, Kat: 6/B, Esentepe, Şişli / İstanbul Rapor No:2010/TGYO/15 11. SONUÇ
Gayrimenkulün farklı değerleme metotları kullanılarak bulunan piyasa değerlerinin analiz sonuçları
aşağıda belirtilmiştir:
Kullanılan Değerleme Yöntemi
Emsal Karşılaştırma Yöntemi:
Maliyet Yaklaşımı Yöntemi:
Gelir İndirgeme Yöntemi:
Gayrimenkul Değeri:
Torunlar GYO %44,6 Hisse Değeri:
Not: Rapor içeriğinde 1,-USD = 1,5460-TL;
TL
USD
EUR
Kullanılmamıştır
Kullanılmamıştır
65.863.580 TL
$42.602.575
€ 32.142.687
65.863.580 TL
$42.602.575
€ 32.142.687
29.375.157 TL
$19.000.748
€ 14.335.639
1,-EUR = 2,0491-TL olarak kabul edilmiştir.
Gayrimenkulün piyasa değeri analizinde hesaba katılan gelir getirisi; mevcut perakende alanlarının
kiralarının, doluluk boşluk oranlarının ve büyüklüklerinin incelenmesi ve marinada konaklama yapan
teknelerin, boyut, konaklama süresi ve sayılarına bağlı olarak marinaya sağladıkları gelirlerin dikkate
alınması sonucu elde edilmiş olup aşağıdaki tabloda özetlenmiştir:
Mağazalar
Satılabilir /
Kiralanabilir Alan (m²)
7.629
Metrekare kira
geliri (EUR/m²)
€ 11,27
Yıllık toplam tekne
sayısı
Marina
721
-
Aylık kira geliri
(EUR/ay)
€ 85.958
Ortalama aylık
marina geliri
(EUR/yıl)
€ 316.391
Yıllık kira geliri
(EUR/yıl)
€ 1.031.491
Ortalama yıllık
marina geliri
(EUR/yıl)
€ 3.796.689
Söz konusu gayrimenkulün her yıl değişen gelir ve giderlere sahip olmasından dolayı gelir
kapitalizasyonu yaklaşımının gayrimenkulün değerini en iyi şekilde yansıttığını düşünüyoruz. Bu nedenle,
söz konusu gayrimenkulün değeri hesaplanırken, gelir kapitalizasyonu yaklaşımına %100 oranında ağırlık
verilmiştir.
Dikkatli bir inceleme ve değerlendirmeden sonra yukarıda bahsedilen tüm faktörler göz önüne
alınarak fikrimizce bu rapora konu olan gayrimenkulün, 31 Aralık 2010 tarihi itibarı ile piyasa değeri şöyle
belirlenmiştir:
65.863.580 TL
ALTMIŞ BEŞ MİLYON SEKİZ YÜZ ALTMIŞ ÜÇ BİN BEŞ YÜZ SEKSEN
TÜRK LİRASI
KDV DAHİL DEĞER: 77.719.024 TL
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin, Netsel Turizm Yatırımları A.Ş. İşletmesi’ndeki
hissesi % 44,6’dır. Değerlemeye konu gayrimenkullerin Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin
%44,6 hissesinin piyasa değeri 29.375.157 TL (Yirmi Dokuz Milyon Üç Yüz Yetmiş Beş Bin Yüz Elli
Yedi Türk Lirası), yani 19.000.748 USD’dir. KDV dahil değeri ise 34.662.685 TL’dir.
İş bu rapor 3 orijinal olarak hazırlanmıştır.
Raporu Hazırlayan
Muammer EMANET
Şehir Plancısı
Değerleme Uzmanı
Raporu Kontrol Eden
Cem DEMİRÖZ
İşletme
Sorumlu Değerleme Uzmanı
21 Büyükdere Caddesi, No: 108, Enka Binası, Kat: 6/B, Esentepe, Şişli / İstanbul Rapor No:2010/TGYO/15 Ekler :
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Temel göstergeler tablosu
Nakit akışı tablosu
Bölge haritası
Uydu görüntüsü
Fotoğraflar (2 sayfa)
Tapu sureti (3 sayfa)
Tapu takyidat yazısı (3 sayfa)
Yapı Kullanım İzin Belgeleri
Yapı Ruhsatları
Bağımsız bölüm listesi (3 sayfa)
İmar planı örneği
Değerleme uzmanlarını tanıtıcı bilgiler ve SPK lisans örnekleri
Ana gayrimenkul için son 3 yıl içerisinde hazırlanan raporlar
22 Büyükdere Caddesi, No: 108, Enka Binası, Kat: 6/B, Esentepe, Şişli / İstanbul Rapor No:2010/TGYO/15 Netsel Marina
Genel Bilgiler
Arsa Alanı
Emsal
Emsale Dahil Toplam Alan
Yat Alanı ve Ticari Alanlar
Kapalı kiralanabilir ticari alan
Açık kiralanabilir ticari alan
Toplam Ticari Alan
Sosyal ve diğer üniteler
Bakım, onarım üniteleri
Toplam Sosyal ve Diğer Kiralanabilir Alan
Apartlar kapalı alan
Apartlar açık alan alan
Toplam Apart Alanı
Toplam Kiralanabilir Alan
Açıklama
37.478 m²
0,20
7.496 m²
3.995
1.959
5.954
546
190
736
538
401
939
7.629
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
İşletme Giderleri
Yönetim Giderleri
Tamir ve Sigorta Giderleri
Diğer Maliyetler
Öngörülmeyen giderler
Toplam Yıllık İşletme Giderleri
€ 2.172.681 yıllık
€ 96.564 yıllık
€ 113.462
€ 113.462
€ 2.382.707
Gelir Tahminleri
Ticari ve sosyal alan kira gelirleri
Teknelerden elde edilen kira gelirleri
Yıllık kira/gelir artış oranı
€ 1.031.491 yıllık
€ 3.796.689 yıllık
2,0% yıllık
Finansal Oranlar
Marina İskonto oranı
Risksiz oran
Likidite olma riski
Operasyonel ve diğer riskler
Toplam gelirlerin %45'i
Toplam gelirlerin %2'si
İşletme giderlerinin %5'i
9,00%
5,00%
2,50%
1,50%
10 yıllık T.C. Hazinesi Eurobond basit faiz oranı
Gayrimenkulün likitide olma riski
İşletme ve yönetim riski
23 Büyükdere Caddesi, No: 108, Enka Binası, Kat: 6/B, Esentepe, Şişli / İstanbul Rapor No:2010/TGYO/15 Nakit Akışı (.000 Euro)
GELİRLER
Ticari ve Sosyal Alan Gelirleri
Yıl 1
Yıl 2
Yıl 3
Yıl 4
Yıl 5
Yıl 6
Yıl 7
Yıl 8
Yıl 9
Yıl 10
TOPLAM
€ 1.031
€ 1.052
€ 1.073
€ 1.095
€ 1.117
€ 1.139
€ 1.162
€ 1.185
€ 1.209
€ 1.233
€ 11.295
€ 1.479
€ 1.509
€ 1.539
€ 1.570
€ 1.601
€ 1.633
€ 1.666
€ 1.699
€ 1.733
€ 1.768
€ 16.198
Ebatlarına Göre Tekne Gelirleri
24.00-59.99 m2
60.00-119.99
m2
€ 1.313
€ 1.339
€ 1.366
€ 1.393
€ 1.421
€ 1.449
€ 1.478
€ 1.508
€ 1.538
€ 1.569
€ 14.372
m2
€ 564
€ 575
€ 587
€ 598
€ 610
€ 623
€ 635
€ 648
€ 661
€ 674
€ 6.175
180.00-üzeri m2
Son 18 yıla ait net gelirlerin 10. yıldaki
NPV değeri
€ 441
€ 450
€ 459
€ 468
€ 477
€ 487
€ 497
€ 506
€ 517
€ 527
€ 4.828
€ 29.692
€ 29.692
120,00-179,99
TOPLAM GELİRLER
€ 4.828
€ 4.925
€ 5.023
€ 5.124
€ 5.226
€ 5.331
€ 5.437
€ 5.546
€ 5.657
€ 35.462
€ 82.559
€ 2.173
€ 2.216
€ 2.260
€ 2.306
€ 2.352
€ 2.399
€ 2.447
€ 2.496
€ 2.546
€ 2.597
€ 23.790
€ 97
€ 98
€ 100
€ 102
€ 105
€ 107
€ 109
€ 111
€ 113
€ 115
€ 1.057
€ 113
€ 116
€ 118
€ 120
€ 123
€ 125
€ 128
€ 130
€ 133
€ 136
€ 1.242
TOPLAM MALİYET & GİDERLER
€ 2.383
€ 2.430
€ 2.479
€ 2.529
€ 2.579
€ 2.631
€ 2.683
€ 2.737
€ 2.792
€ 2.848
€ 26.090
NAKİT AKIŞI
€ 2.445
€ 2.494
€ 2.544
€ 2.595
€ 2.647
€ 2.700
€ 2.754
€ 2.809
€ 2.865
€ 32.614
€ 56.469
KÜMÜLATİF NAKİT AKIŞI
€ 2.445
€ 4.940
€ 7.484
€ 10.079
€ 12.726
€ 15.426
€ 18.180
€ 20.989
€ 23.855
€ 56.469
GİDERLER
Yönetim Giderleri
Tamir ve Sigorta Giderleri
Diğer Giderler
Öngörülmeyen giderler
NBD
24 Büyükdere Caddesi, No: 108, Enka Binası, Kat: 6/B, Esentepe, Şişli / İstanbul € 32.143