DEĞERLEME RAPORU Zafer Plaza, Bursa

Transkript

Rapor No: 2010/TGYO/03
DEĞERLEME RAPORU
Zafer Plaza, Bursa
31Aralık 2010
1
Büyükdere Caddesi, No:108,
Enka Binası, Kat:6/B,
Esentepe, Şişli / İstanbul
DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ
- Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi:
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
- Değerleme Süresi:
30 iş günü
- Sözleşme Tarihi ve No:
22.11.2010 / 2010/TGYO
- Değerlenen Mülkiyet Hakları:
Torunlar GYO A.Ş.’ye ait 8.302.187/11.488.932
hisse
- Raporun Konusu:
Değer tespiti
Değerleme Konusu Gayrimenkule Ait Bilgiler:
- Adres:
Zafer Plaza Alışveriş Merkezi,
Şehreküstü Mahallesi,
Cemal Nadir Caddesi, No: 181,
Osmangazi / BURSA
- Sahibi:
Torunlar Gayrimenkul Yatırım
Ortaklığı A.Ş………………....8.302.187/11.488.932
Diğer
Malikler……................................3.186.745/11.488.932
- Mevcut Kullanıcı ve Kullanımı:
Alışveriş Merkezi
- Tapudaki İncelemesi:
Gayrimenkul üzerinde notlar mevcuttur (Bkz.
Gayrimenkulün Tapu Kayıtları)
- İmar Durumu:
(Bkz. İmar Durumu İncelemesi)
Gayrimenkul Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Sonucu:
Kullanılan Değerleme Yöntemi
TL
USD
Emsal Karşılaştırma Yöntemi:
Kullanılmamıştır
Maliyet Yaklaşımı Yöntemi:
EUR
Gelir İndirgeme Yöntemi:
198.105.237 TL
$128.140.516
€ 96.679.146
Gayrimenkul Değeri:
198.105.237 TL
$128.140.516
€ 96.679.146
Torunlar GYO Hisse Değeri
8.302.187/11.488.932
143.155.754 TL
$92.597.513
€ 69.862.747
Not: Hesaplamalarda 1,-USD = 1,5460-TL; 1,-Euro = 2,0491-TL olarak kabul edilmiştir.
Değerlemede Görev Alan Kişiler:
- Sorumlu Değerleme Uzmanı:
Cem DEMİRÖZ – Lisans No: 401095
- Değerleme Elemanı:
Muammer EMANET – Lisans No: 401074
2
İÇİNDEKİLER
SAYFA NO
1 RAPOR BİLGİLERİ.................................................................................................................................................4
2 DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER:..............................................................5
2.1 Değerleme Şirket Bilgileri:.........................................................................................................................................5
2.2 Müşteri Bilgileri:..........................................................................................................................................................5
3 DEĞER TESPİTİ .....................................................................................................................................................6
4 DEĞER TANIMI......................................................................................................................................................6
5 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER ..........................................7
5.1 Gayrimenkulün Tanımı:.............................................................................................................................................7
5.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu: ...........................................................................................................................7
6 GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN
İNCELEMELER .......................................................................................................................................................8
6.1 Gayrimenkulün tapu kayıtları:...................................................................................................................................8
6.2 Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi: ............................................8
6.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri:.......................................................................................................9
6.4 Gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı
Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus Bulunup Bulunmadığına İlişkin
Görüş:...........................................................................................................................................................................9
6.5 Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki Değişiklikler:......................9
7 GAYRİMENKULÜN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER ................................................ 10
7.1 Gayrimenkulün Konumlu Olduğu Parsellerin Fiziksel Özellikleri: ................................................................. 10
7.2 Alışveriş Merkezinin Genel Özellikleri:................................................................................................................ 10
7.3 Alışveriş Merkezinin İç Mekan İnşaat Özellikleri:.............................................................................................. 11
8 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER ........................................ 11
8.1 Bursa İli Hakkında Genel Bilgiler: ........................................................................................................................ 11
8.2 Osmangazi İlçesi Hakkında Genel Bilgiler: ......................................................................................................... 12
8.3 Piyasa Araştırması:................................................................................................................................................... 13
8.4 Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler:.................................................................................................... 13
9 DEĞERLEME........................................................................................................................................................ 14
9.1 En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi: ................................................................................................................ 14
9.2 Değerleme Yaklaşımları: ......................................................................................................................................... 14
10 GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLAMASI: ............................................................................... 15
10.1 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değerleme.............................................................................................. 15
11 KİRA EKSPERTİZ DEĞERİ............................................................................................................................. 17
12 SONUÇ..................................................................................................................................................................... 18
3
1 RAPOR BİLGİLERİ
Rapor Tarihi:
31.12.2010
Rapor No:
2010/TGYO/03
Raporun Türü ve Amacı:
Bursa ili, Osmangazi ilçesi, 1. Bölge, Şehreküstü
mahallesi, Cemal Nadir Caddesi, H22d07a1C
pafta, 6002 ada, 6 no’lu parselde kayıtlı, yol
seviyesi altında 6, yol seviyesi üstünde 4, toplam
10 katlı betonarme dükkan, depo, sinema, büro,
itfaiye (B.H.A.), O.P. ve ortak alan nitelikli
alışveriş merkezinin piyasadeğerinin tespitine
yönelik değerleme raporu.
Raporu Hazırlayanlar :
Muammer Emanet
Değerleme Departmanı Müdürü
Şehir Plancısı
Sorumlu Değerleme Uzmanı:
Cem Demiröz
Genel Müdür
İşletme
Değerleme Tarihi:
28.12.2010
Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında
Değerleme Amacıyla Hazırlanıp
Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama:
Rapor Torunlar GYO A.Ş. için düzenlenmiş
olup
kurul
düzenlemeleri
kapsamında
hazırlanmıştır.
4
2 DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER:
2.1 Değerleme Şirket Bilgileri:
- Şirket Ünvanı:
Prim E Gayrimenkul Değerleme ve
Danışmanlık A.Ş.
- Şirket Adresi:
Büyükdere Caddesi, No: 108 Enka Binası,
Kat: 6/B, Esentepe, Şişli, İstanbul
- Telefon No:
0212 272 02 02
- Faks No:
0212 356 26 46
2.2 Müşteri Bilgileri:
- Şirket Ünvanı:
Torunlar GYO A.Ş.
- Şirket Adresi:
Rüzgarlıbahçe, 95. Sokak, No: 6,
Kavacık - Beykoz / İSTANBUL
- Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Bursa ili, Osmangazi ilçesi, 1. Bölge, Şehreküstü
Getirilen Sınırlamalar:
mahallesi, Cemal Nadir Caddesi, H22d07a1C
pafta, 6002 ada, 6 no’lu parselde kayıtlı, yol
seviyesi altında 6, yol seviyesi üstünde 4, toplam
10 katlı betonarme dükkan, depo, sinema, büro,
itfaiye (B.H.A.), O.P. ve ortak alan nitelikli
alışveriş
merkezinin
piyasa
değerinin
belirlenmesidir. Müşteri tarafından herhangi bir
sınırlama getirilmemiştir.
5
3 DEĞER TESPİTİ
Bilgimiz ve görüşümüze göre:
-
Bu rapordaki olgular gerçek ve doğrudur.
-
Bu rapor kapsamında sunulmuş olan analiz, görüşler ve sonuçlar, tarafımıza belirtilmiş olan
varsayım ve kısıtlamalar doğrultusunda ve kapsamında oluşturulmuş olup, şahsi, objektif
profesyonel analiz, görüşlerimiz ve çıkarımlarımızı ifade etmektedir.
-
Bu rapor kapsamında değerleme tespiti yapılmış gayrimenkul ile ilgili olarak mevcut veya potansiyel
herhangi bir ilgimiz, çıkarımız veya ilişiğimiz yoktur. İlgili taraflardan kişisel çıkarımız yoktur ve
olmamıştır.
-
Değerleme ücretimiz, müşteri tarafından önceden belirlenmiş olan bir değerin bildirimi veya
müşterinin amacına ve istemine yönelik bir değer tespitinin yapılmasına, tespit değerine, şartlı bir
sonuç elde edilmesine veya müteakip olayların oluşumuna bağlı değildir.
4 DEĞER TANIMI
Pazar değeri tanımı: Pazar değeri, bir gayrimenkulün haklarının, uygun rekabet ortamında ve uygun
bir süre zarfında piyasada sergilenmesini müteakip, en olası fiyata, belirli bir tarihte, nakit veya nakit yerini
tutacak araçlar karşılığında; bilgi sahibi olan ve tedbirli davranan alıcı ve satıcının özgür iradesiyle, iki
tarafta da kişisel kazanç amacı güdülerek ve hiç bir zorlamaya maruz kalınmadan el değiştirdiği değerdir.
Yukarıdaki tanıma göre belirli bir tarihte alıcı ve satıcı arasında satışın gerçekleşmesi ve mülkiyetin el
değiştirmesi için aşağıdaki koşullar sağlanmış olmalıdır:
- Alıcı ve Satıcı kar/kazanç sağlamak amacıyla harekete geçmiştir.
- Alıcı ve Satıcı yeterince bilgiye vakıf olup, her iki taraf da tedbirli davranmıştır.
- Mülk serbest piyasada uygun bir süre boyunca sergilenmiştir.
- Ödeme nakit olarak, uluslararası geçerliliği olan bir para birimiyle yapılmıştır.
6
5 DEĞERLEMEYEKONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER
5.1 Gayrimenkulün Tanımı:
Değerlemeye konu gayrimenkul, Bursa ili, Osmangazi ilçesi, Şehreküstü Mahallesi, Cemal Nadir
Caddesi üzerinde konumlu 181 kapı no’lu Zafer Alışveriş Merkezi ile alışveriş merkezindeki Torunlar
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi’ne ait 8.302.187/11.488.932 hissedir.
5.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu:
Ekim 1999 tarihinde açılışı yapılan taşınmaz, Bursa ilinin en popüler alışveriş merkezi olup
Osmangazi ilçesinin merkezinde yer almaktadır.
Yakın çevrede, çok sayıda çarşı ile zemin katları banka şubesi, işyeri, büro ve dükkan, üst katları ise
ofis olarak kullanılan 5 - 6 katlı binalar bulunmaktadır.
Bölge, Osmangazi Belediyesi sınırları içerisinde yer almaktadır.
Gayrimenkullerin bazı merkezlere olan yaklaşık uzaklıkları:
Bakırcılar Kapalı Çarşısı……........................
:
500 m
Ulucami………………………………......... :
800 m
...
Ahmet
Hamdi Tanpınar Caddesi…………
:
900 m
Osmangazi Belediyesi…..............................
:
4 km
Mudanya…………………………………
:
25 km
………
Yalova……………………………………
:
55 km
………. (Körfez yolu ile)………………….. :
İstanbul
250 km
7
6 GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN
İNCELEMELER
6.1 Gayrimenkulün tapu kayıtları:
SAHİBİ
İLİ
İLÇESİ
BUCAĞI
MAHALLESİ
PAFTA NO
ADA NO
PARSEL NO
ALANI (m²)
NİTELİĞİ
ARSA PAYI
YEVMİYE NO
CİLT NO
SAYFA NO
TAPU TARİHİ
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi…8302187/11488932
Diğer (Osmangazi Belediyesi ve yaklaşık 99 farklı malik)...3186745/11488932
Bursa
Osmangazi
1. Bölge
Şehreküstü
H22D07A1c
6002
6
9.622,33
Yol seviyesi altında altı, yol seviyesi üstünde dört, toplam on katlı betonarme
dükkan, depo, sinema, büro, itfaiye (B.H.A.), O.P. ve ortak alan (*)
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi…8302187/11488932
Diğer (Osmangazi Belediyesi ve yaklaşık 99 farklı malik)....3186745/11488932
4623
1
10
24.03.2009
(*) Parsel üzerinde ki alışveriş merkezi için cins tashihi yapılmıştır.
6.2 Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi:
Prime Değerleme olarak, 27Aralık 2010 tarihinde Bursa İli, Osmangazi İlçesi, 1. Bölge Tapu Sicil
Müdürlüğü'nde yaptığımız incelemelerde rapora konu gayrimenkul (Torunlar GYO A.Ş. hissesi) üzerinde
aşağıda belirtilen notların mevcut olduğu gördük.
Hak ve mükellefiyetler bölümü :
o Bu parsel aleyhine, kamunun lehine, E = 1.293,53 m²’lik kısımda geçit hakkı vardır. (12.11.1998
tarih ve 7480 yevmiye no ile) (Başlama tarihi: 12.11.1998)
8
6.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri:
Osmangazi Belediyesi İmar Müdürlüğü’nde yapılan araştırmalarda rapor konusu gayrimenkulün
konumlu olduğu parselin 11.10.2004 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli Şehreküstü Mahallesi Koruma Amaçlı
İmar Planı Revizyonu paftasında “Ticaret Alanı” içerisinde kaldığı ve yerinin doğru olduğu tespit edilmiştir.
Plan notlarına göre yapılaşma şartları aşağıdaki şekildedir.
1) İmar parselinin tamamı “Ticaret Alanı”dır. Gerekli otopark alanı bodrum katlarda
düzenlenecektir. Büyükşehir Belediyesi’nce onaylanacak uygulama projesi ve Bursa Kültür ve
Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu’nca onaylanacak gabari ve siluete göre uygulama yapılacaktır.
2) İmar parseli sınırları içinde tabii zemin kotunda kamuya ait yol kullanımı için belediye lehine
irtifak hakkı tesis edilecektir. Yol kotu altında ticaret kullanımında bağımsız bölümler
oluşturulabilir.
3) İmar parselinin birden fazla sayıda oluşması durumunda, parseller arasında geçiş sağlanmak üzere
irtifak hakkı düzenlenebilir.
4) Trafo alanı bodrum katlarda düzenlenecektir.
Osmangazi Belediyesi İmar Müdürlüğü’nde yapılan incelemelerde değerlemeye konu alışveriş
merkezine ait 23.03.2009 tarih ve 113 sayılı yapı ruhsatı ile 31.04.2009 tarih ve 82 sayılı yapı kullanma izin
belgesinin bulunduğu belirlenmiştir. Söz konusu belgeler rapor ekinde sunulmuştur.
6.4 Gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına
Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek
Herhangi Bir Husus Bulunup Bulunmadığına İlişkin Görüş:
Tapu Müdürlüğü’nde yapılan incelemeler neticesinde gayrimenkulün üzerinde yer alan geçit
hakkının gayrimenkulün haklarına kısıtlayıcı etkisi olmadığı kanaatine varılmış olup gayrimenkulün kat
mülkiyetine geçmiş olması da göz önünde bulundurularak değerlemeye konu gayrimenkulün Gayrimenkul
Yatırım Ortaklığı portföyüne alınmasında herhangi bir sakınca olmadığını düşünmekteyiz.
Osmangazi Belediyesi’nde yapılan incelemelere göre gayrimenkulle ile ilgili tüm yasal izinlerin (yapı
ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi vb.) alınmış olması göz önünde bulundurularak gayrimenkulün
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne alınmasında herhangi bir sakınca olmadığını düşünmekteyiz.
6.5 Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki
Değişiklikler:
Yapılan incelemelerde son 3 yıl içerisinde; Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin
hissesinin 8.297.835/11.488.932 iken 8.302.187/11.488.932 olduğu tespit edilmiştir. Ayrıca Toray İnşaat
Sanayi ve Ticaret A.Ş.’nin ticari ünvanının değişerek Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’ye
dönüştüğü görülmüştür.
Osmangazi Belediyesi İmar Müdürlüğü’nde yapılan incelemelerde değerlemeye konu gayrimenkulün
imar durumunda son üç yıllık dönem içerisinde herhangi bir değişiklik olmadığı anlaşılmıştır.
9
7 GAYRİMENKULÜN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER
7.1 Gayrimenkulün Konumlu Olduğu Parsellerin Fiziksel Özellikleri:
Yüzölçümü 9.622,33 m2’dir. Trapez şeklinde bir geometrik yapıya sahiptir. Kuzey yönüne doğru
artan eğimli bir topografik yapıdadır. Sınırlarını belirleyen herhangi bir sınır elemanı (çit, duvar, vd.)
bulunmamaktadır. Açık alanlar kilitli parke taşı ve asfalt kaplıdır. Çevre düzenlemesi ve peyzajı yapılmış
durumdadır. Bölgede altyapı tamdır.
7.2 Alışveriş Merkezinin Genel Özellikleri:
İNŞAAT TARZI
KAT SAYISI
TOPLAM İNŞAAT
ALANI
ELEKTRİK
TRAFO
JENERATÖR
SU DEPOSU
HİDROFOR
KANALİZASYON
DOĞALGAZ
KLİMA TESİSATI
GÜVENLİK
SES YAYIN SİSTEMİ
ASANSÖRLER
YANGIN TESİSATI
YANGIN MERDİVENİ
DIŞ CEPHE
OTOPARK
Betonarme karkas + Çelik konstrüksiyon
10 (6 bodrum kat + zemin kat + 3 normal kat)
Toplam inşaat alanı 57.112 m2
Toplam kiralanabilir alan brüt 23.482 m2
Toplam kapalı otopark alanı 14.377 m2
Şebeke
Mevcut (4 adet x 1600 kWA kapasiteli)
Mevcut (4 adet x 800 KVA kapasiteli)
Betonarme su depoları mevcut (Toplam 500 ton kapasiteli)
Mevcut
Şebeke
Mevcut
Wiesmann ısı kazanları (York marka, 1.000.000 kcal x 3 adet) ve4 adet çatı tipi
soğutma grubu mevcut
Güvenlik elemanları ve güvenlik kameraları mevcut
Müşterilere hitap eden tüm ortak kapalı hacimlerde ses yayın sistemi mevcut
16 adet yürüyen merdiven, 8 adet asansör mevcut
Yangın dolapları, hidrantlar, sprinkler sistemi ve yangın tüpleri mevcut
Mevcut (5 adet)
Dış cephe boyası ve muhtelif kaplama malzemeleri ile kaplanmış tuğla duvarla
kaplı
Toplam 650 araç kapasiteli kapalı otopark mevcut
Zafer Plaza Alışveriş Merkezi; Cemal Nadir Caddesi’ne paralel olarak aynı hizada inşa edilmiş olan 4
adet bloktan (A, B, C ve D bloklar) oluşmaktadır. Toplam inşaat alanı 57.112 m²’dir.Blokların yer altında
yer alan 3 çarşı katı ve 3 otopark katı olmak üzere toplam 6 katı mevcuttur.Alışveriş merkezi içerisinde 134
adet dükkan, 46 adet depo, 5 adet sinema salonu, 6 adet büfe ve idari ofisler yer almaktadır. Alışveriş
merkezinin halihazır doluluk oranı % 100’dür. A blok ile B blok arasından Cumhuriyet Caddesi
geçmektedir.Cumhuriyet Caddesi ile B blok arasında Zafer Meydanı yer almaktadır.
Ayrıca firma yetkililerinden alınan bilgiye göre, 2009 yılı itibariyle alışveriş merkezi, kiracılarıyla kira
sözleşmelerini yenilemeye başlamıştır.
10
7.3 Alışveriş Merkezinin İç Mekan İnşaat Özellikleri:
Blokların iç mekan inşaat özellikleri benzerdir. Sirkülasyon alanlarında zeminler granit seramik kaplı,
duvarlar saten boyalı, kolon yüzeyleri ahşap, metal ve cam giydirme, tavanlar alçı asma tavanlıdır. Müşteri
WC’lerinde (2. ve 3. bodrum katlarda yer almaktadır) zeminler seramik, duvarlar fayans kaplı ve kısmen
saten boyalı, tavanlar metal asma tavanlıdır. Kapı doğramaları ahşap ve alüminyumdur. Ortak kullanım
alanlarında tavanlarda spot ışıklandırma, havalandırma tünelleri, sprinkler sistem, duman dedektörleri ve
ses yayın tesisatı mevcuttur.
Kiralanan hacimler kullanıcı firmaların kendi zevk ve ticari faaliyetlerine uygun şekilde tefriş
edilmiştir. Bu hacimlerin tavanlarında havalandırma kanalları ve menfezleri ile yangın sprink sistemi
mevcut olup asma tavan imalatı yapılmıştır. Teknik hacimler ve personel kullanımındaki alanlarda zeminler
seramik, epoksi, karo mozaik veya halı kaplı, duvarlar fayans kaplı veya plastik boyalı, tavanlar ise asma
tavanlı veya plastik boyalıdır. Kapalı otoparkların zeminleri sertleştirilmiş beton kaplı, duvarları ve tavanları
plastik boyalıdır.
C blok yönetim katında; danışma, halkla ilişkiler, muhasebe, genel müdür odası, yönetim kurulu
başkanı odası, toplantı odası ve mutfak bulunmaktadır.
8 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER
8.1 Bursa İli Hakkında Genel Bilgiler:
2009 yılı nüfus sayımı sonuçlarına göre nüfusu 2.249.974 kişi olan Bursa ülke sıralamasında 4. sırada
yer almaktadır. Türkiye’de 92 kişi/km² olan nüfus yoğunluğu Bursa’da 240 kişi/km²’dir ve ülke nüfus
yoğunluğu sıralamasında 5. ildir. Yüzölçümü 10.891 km² olan ve Marmara Bölgesi sınırları içinde yer alan
Bursa, kuzeyde Yalova, Kocaeli ve Marmara Denizi, güneyde Kütahya, güneybatıda Balıkesir, doğuda ise
Bilecik ile çevrelenmiştir. Bursa İlinin merkez ilçeleri; Osmangazi, Nilüfer, Yıldırım, Mudanya, Gemlik,
Gürsu ve Kestel’dir.
Bursa’ya karayolu, havayolu ve denizyolu ile ulaşılabilmektedir. İstanbul’dan E-5 ya da TEM
Otoyolları ile Eskihisar Feribot İskelesinden arabalı feribot kullanılarak İzmit Körfez’i geçilerek Topçuoğlu
Feribot İskelesi’ne ve ardından Yalova Yolu ile Bursa’ya ulaşılabilir. İl sınırlarında bulunan E-90 Otoyolu,
Balıkesir-İzmir istikameti ile İstanbul istikametinin bağlantısını sağlar. Bursa’ya deniz yolu ile de ulaşmak
mümkündür. İDO bünyesinde İstanbul (Yenikapı ve Bostancı) ile Bursa (Güzelyalı ve Armutlu) arası
feribot seferleri yapılmaktadır. İl sınırlarında 2 adet havaalanı bulunmaktadır. Bunlardan biri Osmangazi
ilçesinde mini piste sahip olan ve yalnızca acil durumlarda kullanılan havaalanıdır. Diğeri ise Yenişehir
Havaalanı’dır. Bu havaalanından yalnızca Trabzon ve Diyarbakır’a uçuşlar gerçekleşmektedir. Kent içi
ulaşımı kolaylaştıran Bursaray, Osmangazi, Nilüfer ve Yıldırım ilçelerini birbirine bağlayan 2 ana hattan
oluşmakta ve kent içinde trafik yoğunluğunu azaltmaktadır.
Bursa en hızlı gelişim gösteren kentlerden biridir. Artan nüfusun en büyük etkeni göçle gelen
nüfustur. Kentteki sanayi ve ticaretin gelişmiş olması göç oranını artırmaktadır. Bursa’dan yapılan ihracat
11
Türkiye toplam ihracatının %15’ini oluşturmaktadır. Kentte ekonominin ana göstergesi olan gelişmiş
sanayi sektörü, ülke ekonomisine sağladığı katma değer açısından Bursa’yı İstanbul, Kocaeli ve İzmir’den
sonra dördüncü sıraya çıkarmıştır.
Marmara Bölgesinin en yüksek dağı olan turizm açısından büyük önem taşıyan Uludağ Bursa İl
sınırları içinde yer almakta ve kentin ekonomisine büyük katkıda bulunmaktadır. İl’de yer alan Uludağ
Üniversitesi 1975 yılında açılmıştır. Ayrıca Bursa’da ikinci bir üniversite (Fenerbahçe Üniversitesi) açılması
planlanmaktadır.
8.2 Osmangaziİlçesi Hakkında Genel Bilgiler:
Osmangazi ilçesi, doğuda Gökdere Vadisi’yle başlar; batıda Nilüfer Deresi ve Yeni Mudanya Yolu,
kuzeyde Katırlı Dağları, Nilüfer Çayı ve Bursa Ovası'nı içine alan topraklara sınır oluşturan bölgeyi kapsar.
116.520 kilometrekarelik bir alana yayılmıştır.
Osmangazi ilçesi 92 mahalleden oluşmaktadır. 2009 yılı verilerine göre Türkiye'nin 3. büyük ilçesi
olan Osmangazi ilçe merkez nüfusu 752.155, toplam nüfusu ise 765.728 kişidir.
İzmir, İstanbul, Eskişehir yollarının kesiştiği kavşak noktasında bulunan Osmangazi, Mudanya
Limanı’na 31 km, Yalova’ya 74 km, Gemlik’e 30 km uzaklıktadır.
İlçede en çok yetiştirilen ürün, tahıldır. Ekili alanların büyük bir bölümünü tahıl tarlaları kaplar.
Buğday, arpa, yulaftan başka, baklagillerden fasulye, bakla ekilir. Domates, biber, patlıcan, gibi sebzelerin
yanında şekerpancarı, pamuk, susam, ayçiçeği, tütün gibi endüstri bitkileri; çilek, kavun, karpuz, üzüm,
şeftali, dut, kestane, ceviz, elma, erik, kiraz, armut gibi meyveler yetiştirilmektedir.
İlçede dokuma sanayi, otomobil yan sanayi, havlu sanayi, trikotaj sanayi, kundura sanayi, tarım
araçları sanayi, mobilya sanayi, deri, plastik sanayi, bakır işlemeciliği, makine ve madeni eşya yapımcılığı,
elektrik motoru sanayi, döküm sanayi, marangoz makineleri sanayi, kaynak makineleri sanayi, soba sanayi,
bıçakçılık sanayi çok gelişmiştir. Bunların dışında yağ ve un fabrikaları, tuğla fabrikaları üretim
yapmaktadır.
Bursa Kalesi, Balabancık Kalesi, Bursa Hisarı, Bursa Sarayı, Muradiye Türbesi, Pars Bey Türbesi,
Çakır Ağa Hamamı, Osmangazi ve Orhangazi Türbeleri, II. Murat Türbesi, Şehzade Mustafa Türbesi,
Bedesten, Arkeoloji Müzesi, Atatürk Müzesi, Osmanlı Evi Müzesi, Kent Müzesi ilçenin en önemli tarihsel
anıtları ve yapıtlarının başlıcalarıdır.
Osmangazi İlçesi Bursa’nın ekonomik ve kültürel açıdan en gelişmiş ilçesidir. Eğitim yönünden
Türkiye ortalamasının çok üstündedir. Okur-yazar oranı % 99’dur. Kültürel etkinliklerin sürdürüldüğü
tiyatro binası, sanat galerileri, sinemalar bu ilçe içinde yer alırlar.
12
8.3 Piyasa Araştırması:
Alışveriş Merkezi Piyasası
Tüketici harcamalarındaki artış, nüfus artışı ve farklı ürünlere olan talebin artışı gibi sebepler kent içi
cadde mağazacılığından alışveriş merkezi konseptine geçişi tetiklemiştir. Günümüzdeki modern alışveriş
merkezi yatırımları ilk olarak nüfusun yoğun olduğu büyük şehirlerde gerçekleşmeye başlamıştır.
Bursa’da alışveriş merkezi oluşumu ilk olarak kent merkezindeki Zafer Plaza ile başlamıştır ve en
son olarak 2010 yılında açılan Anatolium Alışveriş Merkezi ile bu oluşum devam etmektedir. Bursa’da
bulunan alışveriş merkezlerinin konum, açılış tarihi ve kiralanabilir alanı aşağıdaki tabloda özetlenmiştir:
AVM
Zafer Plaza
As Merkez
Carrefour Bursa
AVM
Açılış
Tarihi
Lokasyon
Şehir Merkezi
Ekim, 1999
Yeni Yalova Yolu
Aralık, 2000
üzeri
Nilüfer
Eylül, 2001
Kiralanabilir
Alan (m²)
M² Kira Değeri
(USD $/m²)
Mağazalar
23.482
60-70
M² Kira
Değeri
(USD $/m²)
Yeme-İçme
Alanları
70-80
23.127
20-40
40-45
51.137
40-50
60-90
71.267
65-70
70-85
14.444
12.000
27.076
20.360
25-35
55-65
30-45
-
40-45
55-70
50-55
-
Korupark
Mudanya Yolu
Magazin Outlet
Nilpark
Kent Meydanı
Real
Metro
Cash&Carry
Nilüfer-Ataevler
Nilüfer
Osmangazi
Yeni Yalova Yolu
Ağustos,
2007
2006
2009
Mart, 2008
Mart, 2000
İzmir Yolu
-
10.000
-
-
Anatolium AVM*
Osmangazi
Eylül, 2010
83.810
-
-
* Anatolium AVM’nin 1. fazı olan IKEA Kasım, 2008’de açılmıştır, 24.500 m²’lik kiralanabilir alana
sahiptir.
8.4 Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler:
Olumlu ve Olumsuz Faktörler:
Gayrimenkulün değerini etkileyen olumlu faktörler; ulaşım kolaylığı, şehir merkezinde konumlu
olması, görülebilirliği, çevrenin yüksek ticaret potansiyeli, yapı kullanma izin belgesinin olması, bölgede
benzer konum ve büyüklükte alışveriş merkezinin olmayışı ve imar durumu olarak sıralanabilir.
Gayrimenkulle ilgili herhangi bir olumsuz etken bulunmadığını düşünmekteyiz.
13
9 DEĞERLEME
9.1 En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi:
Bu değerlemedeki söz konusu gayrimenkulün piyasa değeri onun en iyi ve en doğru kullanımının bir
fonksiyonudur. En iyi ve en doğru kullanım bir arsanın kullanılabileceği en muhtemel, mümkün, izin
verilmiş kullanımı olarak tanımlanabilir. En iyi ve en doğru kullanımı belirleyen dört kriter: yasal izin,
fiziksel mümkünlük, finansal fizibilite ve maksimum verimliliktir.
Gayrimenkulün, yasal iznine uygun olan alışveriş merkezi olarak kullanılmasının, en iyi ve en
doğru kullanım olacağı görüşündeyiz.
9.2 Değerleme Yaklaşımları:
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı:
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı metodunda, lokasyon, büyüklük ve yola cephe gibi değer belirleyici
kriterler göz önüne alınarak, yakın zamanda satılmış olan ve değerlemeye söz konusu olan gayrimenkule
benzer özellikteki gayrimenkuller tespit edilerek karşılaştırma yapılmaktadır. Gayrimenkuller arasındaki
farklılıklar, gerektiğinde yapılan çeşitli ayarlamalar ile değerlemeye konu olan gayrimenkulün değerini
bulmakta yardımcı olmaktadır.
Söz konusu gayrimenkulün bulunduğu bölgede gayrimenkule emsal oluşturacak satışta olan veya
yakın zamanda satılmış benzer nitelikli alışveriş merkezleri olmadığı için emsal karşılaştırma yöntemi
kullanılmamıştır.
Maliyet Yaklaşımı:
Maliyet yaklaşımı, yatırımcının, makul bir zaman dilimi içinde, söz konusu gayrimenkule benzer bir
arsayı satın alarak yeniden inşasının maliyetinden daha fazla bir maliyeti ödemeyi kabul etmeyeceği
öngörüsüne dayanır. Bu yaklaşımda, tahmini arsa değeri ile şimdiki inşaat geliştirme maliyetlerinin
toplamından, bina amortisman payının çıkarılmasıyla değer belirlenir. Bu yaklaşımda, Değerleme Uzmanı
aşağıdaki adımları izler:
1- Benzer arsaların değerinin, en iyi ve en doğru kullanım yöntemiyle, tahmin edilmesi.
2- Ana binaların, girişimcinin karını da içeren yeniden inşaat ya da yerine koyma maliyetlerinin
yeniden değerlemesi.
3- Birikmiş amortismanın tahmin edilmesi ve tahmin edilen birikmiş amortismanın yeniden inşa
veya yerine koyma maliyetinden düşülmesi,
4- Arsa değerinin, amortize edilmiş yeniden inşa veya yerine koyma maliyetlerine eklenmesi.
Söz konusu gayrimenkul her yıl değişen tutarlarda gelir ve giderlere sahip olduğundan, maliyet
yöntemi, gayrimenkulün bugünkü değerini göstermekten uzaktır. Dolayısıyla gayrimenkulün bugünkü
değerini bulmak için bu yöntem kullanılmamıştır.
14
Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı:
Bu yaklaşımda, gayrimenkulün onaylanan en iyi ve en doğru kullanımının ileriye dönük getireceği
kardan, gayrimenkulün değerine ulaşılmaktadır. Teoride, bir arsanın değeri, üzerindeki gelir getiren yapının
gelecekteki karının bugüne indirgenmesinden doğar. Öncelikli olarak işgücü, yönetim, işletme ve
operasyon maliyetleri, rekabet piyasası ve yatırım maliyetleri gibi şartlar bir araya gelmelidir ve bu şartlar
gayrimenkulün en iyi kullanımıdır. İşletme geliri uygun bir oranda bugüne indirgendiğinde gayrimenkulün
bugünkü para değerinin toplamını oluşturur.
Gayrimenkul mevcutta işleyen bir alışveriş merkezi olup her yıl değişen gelir ve giderlere sahiptir.
Bu sebeple değerleme yöntemi olarak gelir kapitalizasyonu yaklaşımı kullanılmıştır.
10 GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLAMASI:
Bir gayrimenkulün değeri, en iyi ve en doğru kullanım analizi ile onaylanan, gelir getiren yapı veya
yapıların sağlayacağı kardan belirlenmektedir. Söz konusu yapıların bugünkü değerleri, belirli bir periyot
boyunca sağlanan net işletme karının bir iskonto oranı ile bugüne indirgenerek belirlenmektedir. Daha
sonra binaların belirlenen periyot sonundaki piyasa değerini bulmak için öngörülen işletme periyodunun
son yılından bir sonraki yılın net karı ortalama bir kapitalizasyon oranına bölünmektedir. Bu belirlenen
değer ise işletme periyodu boyunca elde edilen karın Net Bugünkü Değerine eklenerek arsasının bugünkü
değeri bulunmaktadır.
Gayrimenkulün ürettiği işletme karına göre 2 farklı kapitalizasyon metodu bulunmaktadır.
Direkt kapitalizasyon tek bir yılın tahmini net işletme getirisinin, piyasa koşullarına göre belirlenen
kapitalizasyon oranına bölünmesiyle bulunur. Bu metot, yıllık net işletme getirisinin sabit olduğu ve yıldan
yıla değişmediği durumlarda kullanılır. Gelecekteki yıllık net işletme getirilerinin tahmin edilebildiği
durumlarda, gelir kapitalizasyonu metodu kullanılmalıdır.
Gelir Kapitalizasyonu gayrimenkulün, tahmini net işletme gelirlerinin belli bir iskonto oranına
bölünerek bir iskontolu nakit akışı yaratılması metodudur. Gelir kapitalizasyonu yöntemi her türlü nakit
akışına uygulanabilir ve evrenseldir.
10.1 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değerleme
İskonto Oranı
Riskleri Toplama Yaklaşımı
Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke
riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın
toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen
getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave
primler elde edilmektedir.
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı aşağıdaki şekilde hesaplanmaktadır:
Risksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış)
+ Likidite risk primi
+Operasyonel riskler
15
Risksiz Oran
Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türk Eurobond’ları baz alınmıştır. Bu menkul
kıymetler Türkiye Cumhuriyeti Hazinesi tarafından ihraç edildiğinden, faiz oranları ülke riskini içermektedir.
Yapılan hesaplamalarda yaklaşık 10 yıl vadeli ABD Doları cinsinden Türk Eurobond üzerindeki getirilerin
ağırlıklı oranlarını kullanılmıştır. Değerleme tarihi itibarı ile 10 yıl vadeli Eurobond faizi %5,5 civarındadır.
Likidite Risk Primi
Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir
ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun
kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat
sertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir.
Gayrimenkulün konumu ve alışveriş merkezi olarak potansiyeli göz önüne alındığında, gayrimenkulün orta vadede
satılabilir olduğunu düşünmekteyiz. Dolayısıyla söz konusu gayrimenkul için likidite risk primi %2,5 olarak kabul
edilmiştir.
Operasyonel Riskler
Gayrimenkulün işletilmesi sırasında ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel)
risk ile halihazırda imar durumunda ki belirsizlik nedeniyle ruhsatsız olan gayrimenkulün ruhsat alma
sürecinde ortaya çıkabilecek riskler dikkate alınarak operasyonel risk oranı %1,5 olarak belirlenmiştir.
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplamamız alışveriş merkezleri
için aşağıdaki şekilde gerçekleşmiştir:
%5,5
Risksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış)
+
%2,5
Likidite risk primi
+
%1,5
Söz konusu gayrimenkule özgü risk primi
=
%9,50
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranı
Bu konuyla ilgili algılanan risklerin dahil edilmesi için yukarıdaki faktörlere göre ayarlama
yapılmasından sonra, hesaplamalarda dikkate alınan iskonto oranı %9,50 olarak kabul edilmiştir.
Kapitalizasyon Oranı:
İskontolu nakit akışı analizi, 10 yıllık süre boyunca elde edilen net işletme gelirini ve 10 yılsonunda
gayrimenkulün tahmini satış değerini gösterir. Tahmini satış değeri, son yılın tahmini net işletme gelirinin,
kapitalizasyon oranına bölünmesiyle bulunan değerdir.
Bu çalışmada kapitalizasyon oranının belirlenmesinde çıkarma metodu kullanılmıştır. Bu teknik,
işletme geliriyle, satış rakamı arasındaki ilginin, oran olarak ifade edilmesini sağlar. Alışveriş merkezi
kapitalizasyon oranı iskonto oranından büyüme oranının (%3) çıkarılmasından sonra gayrimenkulün
bulunduğu bölgedeki gayrimenkul piyasa şartlarına göre ayarlama yapılması yolu ile elde edilmiştir. Bu
durumda 10. Yıl sonunda kapitalizasyon oranı %6,50 olarak bulunmuştur.
16
11 KİRA EKSPERTİZ DEĞERİ
Değerleme konusu gayrimenkulün yakın çevresinde veya Bursa İli içerisinde benzer lokasyona,
ulaşım özelliklerine ve büyüklüğe sahip AVM’ler 31.12.2010 tarihli değerleme raporunun “8.3 Piyasa
Araştırması” kısmında belirtilmiştir.
Piyasa araştırması kısmında belirtilen emsaller baz alınarak belirlenen ekspertiz kiraları mevcut
alışveriş merkezlerinin kiralarının, doluluk boşluk oranlarının, büyüklüklerinin, konseptlerinin ve ziyaretçi
sayılarının incelenmesi sonucu elde edilmiş olup aşağıdaki tabloda özetlenmiştir:
Zafer Plaza AVM
Küçük Ölçekli Mağazalar
Orta Ölçekli Mağazalar
Büyük Ölçekli Mağazalar
Toplam
Kiralanabilir
Alan (m²)
5.000
10.482
8.000
23.482
Kira/m²/ay
Aylık Gelir
$65,00
$25,00
$14,00
$325.000
$262.050
$112.000
$699.050
ABD Doları/ay/m²
Ortalama kira/ay/m²
KDV Dahil Ortalama kira/ay/m²
Yıllık Gelir
$3.900.000
$3.144.600
$1.344.000
$8.388.600
TL/ay/m²
$29,77
46,02 TL
$35,13
54,31 TL
* Kira Ekspertiz Değeri günümüz piyasa koşullarında belirlenen kira değerlerini yansıtmakta olup ciro farkından
kaynaklanabilecek kira farklarını ve ekonomik koşullara bağlı olarak yapılabilecek iskonto veya çeşitli kira
düzeltmelerini yansıtmamaktadır.
Yukarıda yer alan tablodan da anlaşılacağı üzere Zafer Plaza için ortalama kira geliri aylık 46,02
TL/m²/ay ve KDV dahil ortalama kira geliri aylık 54,31 TL/m²/ay olarak belirlenmiştir.
17
12 SONUÇ
Gayrimenkulün farklı değerleme metotları kullanılarak bulunan toplam ve Torunlar GYO A.Ş.’nin
8.302.187/11.488.932 hissesine düşen kısmın piyasa değerlerinin analiz sonuçları aşağıda belirtilmiştir:
Kullanılan Değerleme Yöntemi
Emsal Karşılaştırma Yöntemi:
TL
USD
Maliyet Yaklaşımı Yöntemi:
EUR
Gelir İndirgeme Yöntemi:
198.105.237 TL
$128.140.516
Gayrimenkul Değeri:
198.105.237 TL
$128.140.516
€ 96.679.146
Torunlar GYO Hisse Değeri
8.302.187/11.488.932
143.155.754 TL
$92.597.513
€ 69.862.747
€ 96.679.146
Gayrimenkulün piyasa değeri analizinde hesaba katılan gelir getirisi; mevcut kira sözleşmelerinin
incelenmesi ve tarafımıza beyan edilen ciro kiralarının da göz önünde bulundurulması sonucu elde edilmiş
olup aşağıdaki tabloda özetlenmiştir:
Gelirler
Kiralanabilir Alan (m²)
Kira/m²/ay
Aylık Gelir
Yıllık Gelir
23.482
$31,67
$743.597
$8.923.165
Ortalama Sabit Kira Geliri+
Ciro Kira Geliri
Yukarıdaki tabloda belirtilen ortalama kira değeri sabit kira ile ciro farkından kaynaklanan ek kira
gelirlerini kapsamaktadır. Bu gelirler dışında alışveriş merkezine ait ortak alan kiralamaları, ortak alan katkı
payları, AVM giderlerine katılım payları vb. gelirlerde bulunmaktadır. AVM’ye ait gelir ve giderler aşağıdaki
nakit akışı tablosunda yer almaktadır.
Söz konusu gayrimenkul mevcutta işleyen bir alışveriş merkezi olup her yıl değişen gelir ve giderlere
sahip olmasından dolayı gelir kapitalizasyonu yaklaşımının gayrimenkulün değerini en iyi şekilde yansıttığını
düşünüyoruz. Bu nedenle, sözkonusu gayrimenkulün değeri hesaplanırken, gelir kapitalizasyonu
yaklaşımına %100 oranında ağırlık verilmiştir.
Dikkatli bir inceleme ve değerlendirmeden sonra yukarıda bahsedilen tüm faktörler göz önüne
alınarak fikrimizce bu rapora konu olan gayrimenkulün Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı
A.Ş.’nin 8.302.187/11.488.932 hissesine düşen kısmın, 31Aralık 2010 tarihi itibarı ile piyasa değeri şöyle
belirlenmiştir:
143.155.754 TL
YÜZ KIRK ÜÇ MİLYON YÜZ ELLİ BEŞ BİN YEDİ YÜZ ELLİ DÖRT
TÜRK LİRASI
KDV DAHİL DEĞER: 168.923.790 TL
İş bu rapor 3 orijinal olarak hazırlanmıştır.
Raporu Hazırlayan
Muammer EMANET
Şehir Plancısı
Değerleme Uzmanı
Raporu Kontrol Eden
Cem DEMİRÖZ
İşletme
Sorumlu Değerleme Uzmanı
18
Ekler:
• Temel göstergeler tablosu
• Nakit akışı tablosu
• Zafer Plaza yıllar itibari ile gelir ve giderler tablosu
• Bölge haritası
• Fotoğraflar (3 sayfa)
• Tapu sureti
• Tapu takyidat yazısı (6 sayfa)
• Yapı kullanma izin belgesi
• Yapı ruhsatı
• İmar planı örneği
• Değerleme uzmanlarını tanıtıcı bilgiler ve SPK lisans örnekleri
• Ana gayrimenkul için son 3 yıl içerisinde hazırlanan raporlar
19
Zafer Plaza
Genel Bilgiler
Arsa Alanı
Emsal
Emsale Dahil Toplam Alan
Brüt Perakende Alanı
Açıklama
9.622 m²
2,0
19.244 m²
42.735,00 m²
Kiralanabilir alan
23.482 m²
Sirkülasyon alanı
19.253 m²
Perakende kapalı otopark alanı
14.377 m²
Toplam Perakende Alanı
57.112 m²
Toplam İnşaat Alanı
57.112 m²
İşletme Giderleri
Reklam ve Sigorta Gideri
$207.927 yıl
0,68 $/m2 olarak kabul edilmiştir
$2.193.148 yıl
$63.729 yıl
$1.878.524 yıl
Sinema ve Büfe Giderleri
$803.645 yıl
Toplam İşletme Giderleri
$5.146.973 yıl
Ortak Alan Giderleri
Genel Yönetim Gideri
AVM Elektrik, Su, Doğalgaz
Gelir Tahminleri
Perakende
Perakende kira gelirleri
Kira endeksi
$12.701.880 yıl
3,0% yıl
Finansal Oranlar
İskonto Oranı
9,50%
Risksiz oran
5,50%
10 yıllık T.C. Hazinesi Eurobond basit faiz oranı
Likidite risk primi
2,50%
Gayrimenkulün likidite edilme riski
Operasyonel riskler
1,50%
İşletme ve yönetimle ilgili öngörülmeyen riskler
10. yıldaki Kapitalizasyon Oranı
6,50%
20
Nakit Akışı - (.000 ABD Doları)
GELİRLER
Kira Gelirleri
Tahmini Ciro Kira Farkı
Stand Kiraları
Ortak Alan Katkı Payı
Depo Kira Gelirleri
Otopark Gelirleri
Reklam ve Sigorta Geliri
Mağazalara Fatura Edilen Elektrik ve Su Bedeli
Sinema ve Büfe Gelirleri
Diğer Gelirler
Alışveriş Merkezi Satış Değeri
TOPLAM GELİRLER
GİDERLER
İşletme Giderleri
Reklam ve Sigorta Gideri
Ortak Alan Giderleri
Genel Yönetim Gideri
AVM Elektrik, Su, Doğalgaz
Sinema ve Büfe Giderleri
TOPLAM MALİYET & GİDERLER
NAKİT AKIŞI
KÜMÜLATİF NAKİT AKIŞI
Yıl 1
$8.507
$417
$250
$966
$101
$196
$107
$1.088
$1.035
$36
Yıl 2
$8.762
$429
$257
$995
$104
$202
$110
$1.121
$1.066
$37
Yıl 3
$9.025
$442
$265
$1.025
$108
$208
$113
$1.154
$1.098
$38
Yıl 4
$9.295
$455
$273
$1.055
$111
$214
$117
$1.189
$1.131
$39
Yıl 5
$9.574
$469
$281
$1.087
$114
$220
$120
$1.225
$1.165
$41
Yıl 6
$9.861
$483
$290
$1.120
$118
$227
$124
$1.262
$1.200
$42
Yıl 7
$10.157
$497
$298
$1.153
$121
$234
$127
$1.299
$1.236
$43
Yıl 8
$10.462
$512
$307
$1.188
$125
$241
$131
$1.338
$1.273
$44
Yıl 9
$10.776
$528
$316
$1.224
$128
$248
$135
$1.378
$1.311
$46
$12.702
$13.083
$13.475
$13.880
$14.296
$14.725
$15.167
$15.622
$208
$2.193
$64
$1.879
$804
$5.147
$7.555
$7.555
$212
$2.237
$65
$1.916
$820
$5.250
$7.833
$15.388
$216
$2.282
$66
$1.954
$836
$5.355
$8.121
$23.508
$221
$2.327
$68
$1.994
$853
$5.462
$8.418
$31.926
$225
$2.374
$69
$2.033
$870
$5.571
$8.725
$40.651
$230
$2.421
$70
$2.074
$887
$5.683
$9.042
$49.693
$234
$2.470
$72
$2.116
$905
$5.796
$9.370
$59.064
$239
$2.519
$73
$2.158
$923
$5.912
$9.709
$68.773
21
$16.090
Yıl 10
$11.099
$544
$326
$1.260
$132
$255
$139
$1.420
$1.350
$47
$154.767
$171.340
TOPLAM
$97.518
$4.776
$2.864
$11.073
$1.163
$2.243
$1.224
$12.475
$11.864
$414
$154.767
$300.380
$244
$2.570
$75
$2.201
$942
$6.030
$10.060
$78.833
$248
$2.621
$76
$2.245
$960
$6.151
$165.189
$244.022
$2.277
$24.014
$698
$20.569
$8.800
$56.358
$244.022
NBD
$128.141

DEĞERLEME RAPORU Zafer Plaza, Bursa

Transkript

Benzer belgeler

Netsel Marina / Marmaris

Ankamall AVM ve Crowne Plaza Otel, Ankara

Torium AVM, İstanbul

İstanbul - Levent Arsası - Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

1 ozl201500014 istanbul ili, büyükçekmece ilçesi, kamiloba köyü