KAT MÜLKİYETİ`NDE YÖNETİCİNİN EL REHBERİ

KAT MÜLKİYETİ’NDE
YÖNETİCİNİN
EL REHBERİ
Av. N. Çağrı GÜNDOĞDU
Kat Mülkiyeti Kanunu ışığında hazırlanan ve kat mülkiyetinin yönetimini temel şekilde anlatan el kitabı.
1
Tüm Hakları Saklıdır
-
http://www.cagrigundogdu.com
İÇİNDEKİLER
1-
KAVRAMLAR
:1
2-
ORTAK ALANLAR NELERDİR
:1
3-
MALİKE AİT OLAN KISIMLAR
:2
4-
MALİKLERİN ÖNCELİKLİ SATIN ALMA HAKLARI
:2
5-
KAT MALİKLERİNİN HAKLARI
:2
6-
KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI
:3
a.
Genel Sorumlulukları
:3
b.
Giderlere İlişkin Sorumlulukları
:3
c.
Diğer Sorumlulukları
:4
ANA GAYRIMENKULÜN YÖNETİMİ
:5
a.
Kat Malikleri Kurulunun Toplanma Zamanı
:5
b.
Yeter Sayı
:6
c.
Oya Katılma
:6
d.
Kararlar
:7
7-
8-
YÖNETİCİ
:7
a.
Atanması
:7
b.
Yöneticinin Görevleri
:7
c.
Yöneticinin Sorumluluğu
:8
d.
Yöneticinin Hakları
:8
9-
YÖNETİM KURULUNUN DENETLENMESİ
:9
10-
YENİLİKLER VE İLAVELER
: 10
a.
Faydalı Olanlar
: 10
b.
Çok Masraflı ve Lüks Olanlar
: 10
11-
ÖNEMLİ İŞLER
: 11
12-
TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLER
: 11
2
1









KAVRAMLAR
Mülk
: Ev, dükkan, arazi ve benzeri taşınmaz mallardır.
Malik
: Bir mülke sahip olan kimsedir.
Kat Maliki
: Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yer alan hükümlere göre,
bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına sahip olan kimselerdir.
Kat Mülkiyeti
: Bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır.
Bağımsız Bölüm
: Tamamlanmış binanın ayrı ayrı ve başlı başına kullanılabilen
bölümleridir. Kat, daire, büro, mağaza, mahzen ve depo bağımsız bölüm sayılır.
Bütünleyici Parça
: Bir eşyayı tamamlayan ve asıl eşya zarar görmediği ve yok olmadığı
sürece ondan ayrılmayan parçadır. (Bir dairenin balkonu gibi)
Eklenti
: Eklenti, bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o
bölüme tahsis edilmiş olan yerlerdir.
Sözleşme
: Kat mülkiyetinin kurulmasına ait resmi senettir.
Ana Gayrimenkul
: Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütünüdür. Örneğin
dairelerden oluşan apartman binası, fabrika binası gibi.
Arsa Payı
: Arsa payı, kat mülkiyeti kurulurken, ana yapının veya yapıların
bulunduğu parsel arsasından bağımsız bölümlere rayiç değerleri oranında arsadan pay
verilmesidir. (Örn; 1000 m2’lik binanın 120 metrekaresini kaplayan bir dairenin arsa payı
oranı kabaca 12/100’dür. Arsa payı oranında sorumlu olunan konularda bu dairenin maliki
giderin %12’sini vermek durumundadır.)
2- ORTAK ALANLAR NERELERDİR? (Kat Mülkiyeti Kanunu 4. Madde)
Ortak alanlar, tüm kat malikleri ve bu kat maliklerinin kiracıları tarafından kullanılabilecek
olan alanlardır. Bu ortak alanlar sözleşme ile belirtilebilir. Fakat sözleşmede belirtilmese de aşağıda
yer alan kısımlar KANUN GEREĞİ her halde ortak alan sayılmaktadır.
 Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı
sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve
tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar
ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve
çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin
korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar,
kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
 Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer,
su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler
sıcak ve soğuk hava tesisleri,
 Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
 Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma
için zaruri olan diğer yerler ve şeyler.
1
3- MALİKE AİT OLAN (EVİ HARİCİNDE) KISIMLAR (Kat Mülkiyeti Kanunu 6. Madde)
Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan
kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, ait olduğu
bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek başına maliki
olur.
Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler ve
ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış veya kiralanmış olur.
4- MALİKLERİN ÖNCELİKLİ SATIN ALMA HAKLARI (Kat Mülkiyeti Kanunu 8. Madde)
Bir satış işlemi gerçekleştirilirken, kanun tarafından kendisine satılan malı alma hususunda
öncelik tanınan kişiler olabilir. Bu kanuni önceliğe öncelikli satın alma hakkı, önalım hakkı denir.
Bağımsız bölümlerden birinin satılması halinde diğer kat maliklerinin öncelikli satın alma hakları
yoktur. Fakat bir bağımsız bölümün birden çok maliki varsa, bu maliklerden birisi payını satmak
istediği zaman, diğer paydaşların satılan pay üzerinde öncelikli satın alma hakkı vardır. Sözleşmeye
öncelikli alım hakkını sınırlandıran maddeler konulabilir.
5- KAT MALİKLERİNİN HAKLARI (Kat Mülkiyeti Kanunu 15-17. Madde)
Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki
toprağı kapsar. Kullanılmasında yarar olması konusunda örnek vermek gerekirse, bir malik evinin
kendi mülkiyetindeki evinin bahçesine ağaç dikebilir fakat sırf arkasındaki evin önünü kapatmak
amacıyla yan yana bir sürü ağaç dikerek manzarayı kapatamaz.
Kat maliki, sahip olduğu bağımsız bölümü bizzat kendisi kullanabileceği gibi, belli bir ücret
karşılığında ve ya ücretsiz olarak başkasının kullanımına da bırakabilir. (Örn. Kiralayabilir, anne
babasının oturması için onlara bırakabilir.)
Kat maliki, bağımsız bölüm üzerinde her türlü hukuki ve maddi işlemi yapabilir. (Örn.
Satabilir, ipotek edebilir, duvarına resim asabilir, kısaca başkalarının haklarına zarar vermedikçe her
türlü işlemi yapabilir.)
Kat malikleri, ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine (havuz, bahçe, kameriye vs. gibi) arsa
payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktirler.
Kat malikleri ortak yerleri kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj,
teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, sözleşmede farklı bir madde
yoksa her kat malikinin arsa payı ile oranlıdır.
2
6- KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI (Kat Mülkiyeti Kanunu 18-26. Madde)
a) Genel Sorumlulukları
Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğru
ve dürüst olmak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim
planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.
Kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve ücretsiz
oturma hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da
uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte sorumlu olurlar.
Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını
titizlikle korumaya mecburdurlar.
Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana
gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya
yaptıramaz.
Ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana gayrimenkule veya bağımsız bir bölüme (daire,
ev, ofis gibi) veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana
gayrimenkulün güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu
onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat
maliklerinin rızası aranmaz.
Kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana gayrimenkule zarar verecek şekilde onarım, tesis
ve değişiklik yapamaz.
Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı
yerlerinde, bu bağımsız bölüm maliklerinin kabulü ile ana gayrimenkule zarar vermeyecek onarım,
tesis ve değişiklik yapılabilir.
Her kat maliki ana gayrimenkule ve diğer kat maliklerine ait bağımsız bölümlere, kendisine
ait bir kusur ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.
b) Giderlere İlişkin Sorumlulukları
Eğer farklı bir şekilde anlaşma yoksa kat malikleri;


Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak
Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme
ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme
giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmak
zorundadırlar.
Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi
bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya gerek ve ihtiyaç bulunmadığını
söyleyerek bu gider ve avans payını ödememezlik yapamaz. Örneğin, giriş katta oturan bir mal sahibi,
asansörü zaten kullanmıyorum diyerek asansörün bakım giderlerini ödemiyorum ve ya çöplerimi
kendim atarım diyerek kapıcı giderini ödemek istemiyorum diyemez. Fakat yukarıda da belirtildiği
3
gibi, kat malikleri bu konuda bir anlaşma yaparak belirli kişilerin bu masrafları ödemek istememesini
kabul edebilir.
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya
yönetici tarafından dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen
kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme faiziyle bu borcunu ödemek
zorundadır.
Fakat yapılacak bu masraflar olağan bakım vs. masrafları değil de bir kat malikinin ve ya ona
ait bağımsız bölümü kiralayan, orada oturan birinin kusurlu bir hareketi sonucu verilen zararı
gidermek için yapılan masraflar olursa, (örneğin; A blok 28 numaranın kiracısı asansör düğmelerine
ayağıyla basmaya çalışırken düğmeleri kırarsa), bu gidere katılan diğer kat malikleri, bu kiracıdan ve
ya kat malikinden, ödedikleri ücreti talep edebilirler.
Ana gayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer üzerinden sigorta edilmesi
kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir. Sigorta yapılması halinde kat malikleri, sigorta giderlerine,
arsa payları oranında, katılmak zorundadırlar. Ana gayrimenkulün tümünün harap olması halinde
sigorta şirketince ödenecek para, kat malikleri farklı oranlar için sözleşme yapmadıkça, arsa payları
oranında paylaştırılır.
Yalnız bir veya bir kaç bağımsız bölüm veya eklentisi veya ortak kullanılan yerlerden bir kısmı
hasara uğramışsa, alınacak sigorta bedeli hasara uğrayan yerlerin onarımına arsa payları oranında
harcanır.
Kat malikleri, ana gayrimenkulün genel sigortasının kendi bağımsız bölümlerinde oluşacak
masrafı karşılamayacağını düşünürlerse, kendi bağımsız bölümlerini ayrıca kendi adlarına da
sigortalayabilirler. Bu sigortanın ücretini yalnızca sigortayı yaptıran kat maliki karşılar. Genel gider
sayılmayacağından, diğer kat malikleri bu özel sigortaya katılmak zorunda değillerdir.
Kat malikinin payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız
bölümlerin birinde kiracı olarak, ücretsiz olarak veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde
oturanlar da kat maliki ile birlikte sorumludurlar.
c) Diğer Sorumlulukları
Bir bağımsız bölümde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya
bozukluğun onarımı veya tesislerin yeniden yapılması ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması
gerekli görülen teknik incelemeler için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün
maliki veya o bölümde oturanlar kendilerine ait bağımsız bölüme girilmesine ve bölümde gerekli
işlerin yapılmasına izin vermek zorundadırlar. (Örn; A Blok 3. Kat’ın banyosunun tavanı akıtıyorsa, A
Blok 4. Katta oturan kişi, tamirat için kendi banyosuna girilmesi gerekiyorsa, buna izin vermek
zorundadır.)
Ana gayrimenkulün bir kısmının harap olması halinde, harap olan bağımsız bölüm ve
eklentilerinin veya ortak yerlerin veya bağımsız bölümdeki tesislerin yeniden yapılması için, sağlam
kalan bağımsız bölümlerin içinden veya dışından faydalanılması gerekiyorsa, o bölümlerin malikleri
veya orada oturanlar buna izin vermek zorundadırlar.
4
Fakat bu iki durumda da, izin veren kişinin bağımsız bölümüne, yapılan işler sırasında bir
zarar gelirse, lehine iş yapılan malik bu zararı hemen karşılamalıdır. (Örn, 4. Katın banyo zemini
sökülürken duşa kabin zarar görürse, 3. Katın maliki bu zararı hemen öder.)
Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine
getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal
ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine
devredilmesini hâkimden isteyebilirler.
Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki
değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında
devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa
payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı
açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar.
Aşağıdaki durumlarda çekilmezlik her halde mevcut farz edilir:



Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı
içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;
Ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen
emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat
maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;
Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak
suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.
7- ANA GAYRİMENKULÜN YÖNETİMİ (Kat Mülkiyeti Kanunu 27. Madde ve Devamı)
Ana gayrimenkulün yönetimi, kat malikleri kurulunca yapılır. Yönetim tarzı yasalarla
belirlenen sınır içerisinde bu kurul tarafından belirlenir. Yapılacak yönetim planı, tüm kat malikleri
için bağlayıcıdır. Hiç kimse bu yönetim planının dışında tutulamaz.
Bir konuyla ilgili yönetim planında herhangi bir düzenleme yoksa avukatınıza danışın.
Yönetim planının değiştirilmesi konusunda bir görüşme yapılıyorsa, bu görüşme sonucunda
yönetim planının değiştirilebilmesi için kat maliklerinin 4/5’ünün oyu gerekir. (Örn; A blokta 50 kat
maliki var ise, en az 40 malikin olumlu oy kullanması gereklidir.)
a) Kat Malikleri Kurulunun Toplanma Zamanı (Kat Mülkiyeti Kanunu 29. Madde)
Kat malikleri kurulu, yılda en az bir kez, yönetim planında gösterilen zamanlarda toplanır.
Eğer Yönetim planında bir tarih yoksa her yıl ocak ayı içerisinde toplanır.
Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim
plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ocak ayı
içinde toplanır.
5
Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte
birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine
imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat
malikleri kurulu her zaman toplanabilir.
İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının
nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak
zaman en az yedi gün olmalıdır.
b) Yeter Sayı (Kat Mülkiyeti Kanunu 30. Madde)
Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla
toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. (Örn; 10 kat maliki varsa ve bunlardan altısının payları 8/100,
diğer dördünün payları da 12/100 ise, payları 8/100 olan altı kat maliki bir araya gelirse sayı olarak
yeter sayı sağlanmış olsa da toplamda payları oranı 48/100 olacağından yeter sayı sağlanmamış
olacaktır.)
Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı,
en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların sayısının yarısında bir
fazladır.
c) Oya Katılma (Kat Mülkiyeti Kanunu 31. Madde)
Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.
Ana gayrimenkulde birden fazla bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için
ayrı bir oy hakkına sahiptir. Fakat malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip
olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. (Örn; On iki daireli bir binanın beş
dairesine sahip olan bir kişinin oy hakkı beş değil dört olacaktır ki böylece on iki oyun dördüne yani
1/3 oranına denk gelecek sayıda oy hakkına sahip olacaktır.)
Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden
vekâlet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise (yaşı küçük, yaşlı ve aklı
yerinde değil, akıl hastası vs.) onu yasal temsilcisi temsil eder.
Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır
bulunabilir, fakat oya katılamaz. (Örn; kendi bağımsız bölümüne ilişkin bir karar alınacak malik oy
kullanamaz.)
Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde
beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat
mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir. (Örn; Kırk daireli bir binanın
genel kurulunda beş kat malikinin bir kat malikine vekâlet vermesi mümkün değildir. Bu durumda
vekil olarak belirlenen kat maliki kendi oyu dışında en fazla iki oy kullanabilecektir.) (Örn. 2; elli
daireli bir binanın genel kurulunda bir kat malikine en fazla iki kişi vekalet verebilecektir, zira üç
kişinin vekalet vermesi halinde sayı oy sayısının yüzde altısına denk geleceğinden geçerli
olmayacaktır.)
6
d) Kararlar (Kat Mülkiyeti Kanunu 32. Madde)
Bütün kat malikleriyle birlikte yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına
uymakla yükümlüdürler.
Ana gayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya
bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar,
kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır.
Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her
sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince
imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar.
Bir konuda ortaya çıkacak anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı konuda daha önce verilmiş
bir karar varsa, bu karardan yola çıkılarak çözülür.
8- YÖNETİCİ (Kat Mülkiyeti Kanunu 34-40. Madde)
a) Atanması (Kat Mülkiyeti Kanunu 34. Madde)
Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir
kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler. Ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız
bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.
Ana gayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik otomatikman yönetici
durumundadır.
Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.
(Yukarıda bu konuda örnek verilmiştir, Bkz; Yeter Sayı (Kat Mülkiyeti Kanunu 30. Madde))
Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski
yönetici tekrar atanabilir.
Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici
atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin
müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu
yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu
olur.
Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin ana gayrimenkulün kapısı yanına veya girişte
görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Aksi takdirde yöneticiye ve ya yönetim kurulu
üyelerinin her birine 50-250 TL arasında idari para cezası verilmesi için mahkemeye başvurulabilir.
b) Yöneticinin Görevleri (Kat Mülkiyeti Kanunu 35-37. Madde)
Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça,
yönetici aşağıdaki işleri görür:
 Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;
7
 Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için
gereken tedbirlerin alınması;
 Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi;
 Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve
asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen
zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat
maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp
bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;
 Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla
doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız
bölümlere ait kiraların toplanması;
 Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
 Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan
vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması;
 Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli
tedbirlerin, onlar adına alınması;
 Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra
takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;
 Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada
kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;
 Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.
Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve
tarihlerini ve bütün giderleri deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle
diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.
Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından
notere kapattırılması mecburidir.
Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme
projesi yapar.
Bu projede özellikle:
 Ana gayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;
 Tüm giderlerden her kat malikine düşecek tahmini miktar;
 Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin vermesi
gereken avans tutarı gösterilir.
Bu proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında
veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse
durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje
hazırlanır.
c) Yöneticinin Sorumluluğu (Kat Mülkiyeti Kanunu 38-39. Madde)
Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.
8
Kat malikleri kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat
maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye
husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir.
Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul
kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.
Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim
yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, ana gayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen
gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür.
Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı
zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.(Burada maliklerin pay oranları değil
yalnızca sayıları dikkate alınır.)
d) Yöneticinin Hakları (Kat Mülkiyeti Kanunu 40. Madde)
Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.
Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe
yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat
ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden
uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir.
Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa
bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından
atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda
katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine
düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.
9- Yönetimin Denetlenmesi (Kat Mülkiyeti Kanunu 41. Madde)
Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir
sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.
Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim
her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman
yapılabilir.
Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla
seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya
denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her yılının ocak ayı
içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve ana gayrimenkulün
yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla
kat maliklerine gönderilir.
9
Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den
başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere
geçirip tarih koyarak altını imzalarlar.
10- YENİLİKLER VE İLAVELER (Kat Mülkiyeti Kanunu 42-44. Madde)
a) Faydalı Olanlar (Kat Mülkiyeti Kanunu 42. Madde)
Kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar;
ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu
yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin
sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
Engellilerin yaşamı için zorunluluk göstermesi hâlinde, proje tadili kat maliklerinin en geç üç
ay içerisinde yapacağı toplantıda görüşülerek sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karara bağlanır.
Toplantının bu süre içerisinde yapılamaması veya tadilat talebinin çoğunlukla kabul edilmemesi
durumunda; ilgili kat malikinin talebi üzerine bina güvenliğinin tehlikeye sokulmadığını bildirir
komisyon raporuna istinaden ilgili mercilerden alınacak tasdikli proje değişikliği veya krokiye göre
inşaat, onarım ve tesis yapılır.
Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre, ödenir.
Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve
ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme
dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
Ancak toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi
ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri
karar üzerine yapılır. Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir.
b) Çok Masraflı ve Lüks Olanlar (Kat Mülkiyeti Kanunu 43. Madde)
Yapılması istenen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir
nitelik taşıyorsa veya ana gayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli
olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki,
gidere katılmak zorunda değildir. Bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar
vermiş olan kat malikleri öderler. (Örn; Asansör bina yapıldığında var ise giriş katta oturan malikler
de asansör masraflarına katılır demiştik. Fakat binalarda asansör yoksa ve sonradan yaptırılacaksa,
bu durumda giriş kat malikleri bu masraflara katılmak istemediklerini belirterek asansör giderlerine
katılmaktan kurtulabilir.)
Başlangıçta giderlere katılmayan kat malikleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması
giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden
faydalanma hakkını kazanırlar.
10
11- ÖNEMLİ İŞLER (Kat Mülkiyeti Kanunu 45. Madde)
Ana gayrimenkulün dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi
önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.
12- TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HUKÜMLER (Kat Mülkiyeti Kanunu 66-73. Madde)
Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri
bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır.
Kamuya ayrılan yerlerin düzenlenmesi, işletilmesi ve bakımı, bu konuda yetkili kamu kurumu
ile mutabakat sağlanması hâlinde, kamunun kullanımını kısıtlamamak şartıyla toplu yapı yönetimince
üstlenilebilir.
Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm
maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların
emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim
plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse,
toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen
blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen
temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının
özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir.
Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri
bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.
Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı
düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının
değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin
tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.
Yönetim plânında başka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu blok için, blok
niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve
tesisler için, toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler
için yönetici ve denetçi atar.
Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapıların
ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı
bakımından çoğunluğu tarafından seçilir. Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler
için yönetici ve denetçi ise, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin,
yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile atanır.
Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların sadece birkaçındaki kat maliklerinin
ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderler, o
yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına
tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler ise bütün kat malikleri tarafından karşılanır.
11
Kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma
hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu veya
bağımsız bölümlerinin veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve
ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı
ödemekten kaçınamazlar.
12